Жилищная арифметика

4 октября 2004 в 00:00, просмотров: 1092

Наши власти — мастера по части строительства воздушных замков. С реальным жильем у них выходит куда хуже. Решить квартирный вопрос так и не удалось: до сих пор в улучшении жилищных условий нуждаются две трети россиян. А политики в один голос говорят, что только ипотека поможет людям расширить жилплощадь.

На первый взгляд в этом нет ничего удивительного. Во всем мире люди еще в молодости берут в банках кредиты под залог будущего жилья. 20—30 лет тратят на возврат денег, но зато всю жизнь живут в нормальных условиях.

Но так во всем мире, а что у нас?

Ипотека без ипотеки

Об ипотеке говорят в Госдуме, в правительстве, в Кремле. И все крутится вокруг 28 законов. Часть из них принята только в первом чтении, некоторые уже даже подписал президент. Тем не менее рынок ипотечных кредитов еще не заработал. Ипотека в России существует больше 10 лет. Первый кредит под залог недвижимости был выдан еще в 1993 году в Нижнем Новгороде. С тех пор много воды утекло (более 40 тыс. граждан получили новые квартиры по этой схеме), но на рынке продолжают действовать прежние архаичные правила.

По сути дела, современная российская ипотека и на ипотеку-то не похожа. Кредитование на покупку жилья мало чем отличается от кредитования на неотложные нужды. Хотя по определению разница должна быть огромной. Потребительский кредит выдается зачастую под честное слово заемщика, а ипотека подразумевает обязательный залог приобретаемого имущества в качестве обеспечения возврата кредита. То есть у банка должна быть уверенность, что выданный заем в той или иной форме удастся вернуть.

Однако на практике банки далеко не всегда принимают у граждан имущество в залог. И их можно понять. Хотя формально по действующему законодательству собственность у неплательщика отнять можно, ни один суд не позволит выбросить человека на улицу. Поэтому нынешняя ипотека превратилась в обычное потребительское кредитование, при котором человек отвечает перед банком только зарплатой. А залог имущества появляется только в случае, когда на покупку квартиры требуется больше 25 тысяч долларов. Тогда банки обязывают заемщика заложить квартиру, и кредит превращается в ипотеку.

И все-таки, несмотря на несовершенство ипотеки в ее русской версии, уже можно говорить о ней как о самом коротком пути к новому жилью.

Доступно ли жилье?

Когда негде жить и срочно нужна квартира — вариантов нет. Люди с готовностью впрягаются в долговое ярмо и рискуют всеми своими накоплениями. И иногда просчитываются...

К примеру, при официальной зарплате, эквивалентной тысяче долларов, можно рассчитывать на кредит в размере 53 тысяч “зеленых” под 11% годовых. По сегодняшним ценам этого едва хватит на скромную “однушку” в Москве. Выплачивать проценты придется ежемесячно в течение 15 лет — это примерно 300 долларов. При этом просрочка только одного такого платежа вызывает автоматические штрафные санкции. И очередной “взнос” придется делать уже по удвоенной процентной ставке, то есть из расчета 22%. А ведь еще надо думать о возврате основной части долга. Задачка не из легких. Тем более что многие банки принимают в залог недвижимость, только если в ней не прописаны жильцы. А раз квартира формально “пустая”, то и квартплата будет выше.

Кстати, 30% от стоимости вашей жилплощади нужно оплатить сразу из собственных накоплений. Впрочем, если с финансами негусто, можно взять взаймы. Разумеется, в другом банке (слава богу, пока наши кредитные учреждения не начали обмениваться сведениями о заемщиках). И уже не по ипотечным программам. Могут сгодиться ссуды на неотложные нужды или потребительские кредиты. Правда, при этом каждый очередной заем потянет за собой очередные лишения.

Вывод один: прежде чем ввязываться в кредитную историю, стоит прикинуть, а нужен ли кредит вообще. Может, попробовать обойтись без него, чтобы не обрекать свое семейство на финансовую кабалу.

Ждать некого

Еще памятен 1998 год, когда в центре Москвы можно было отыскать квартиру, в которой один метр стоил всего 700 долларов. Сейчас о таких расценках можно только мечтать. “Квадрат” вот-вот возьмет психологическую отметку в 2 тысячи баксов. Эх, те бы цены при нынешней доступности заемных денег! Наш народ давно был бы при отдельных квартирах...

Но увы: специалисты утверждают, что возврата к прошлому не будет. Еще в начале лета цены на столичную недвижимость притормозили в росте. Казалось даже, что по осени можно рассчитывать на падение цен. Но сентябрь прошел, а московская недвижимость, похоже, не собирается сдавать рубежи.

При таком раскладе большинству россиян никакой кредит не поможет. Только треть наших граждан может похвастаться совокупным доходом в тысячу долларов. Даже если они станут откладывать по 300 баксов в месяц, копить на первоначальный взнос (а это 30% от стоимости квартиры) придется годы. На “двушку” в типовом доме, к примеру, 26 лет. А потом еще 15 лет на то, чтобы вернуть кредит банку. Выходит, что главная надежда москвича — снижение стоимости квадратного метра. Но это скорее что-то из области фантастики.

Впрочем, не везде ситуация одинакова. В относительно далеком Торжке 20 квартир в месяц улетает по ипотеке. Это самая лучшая статистика по России. Объясняется феномен просто. Стоимость однокомнатной квартиры в городе — 5 тыс. баксов, а необходимая официальная зарплата, чтобы банк отнесся серьезно к просьбам заемщика, должна быть не менее 6 тыс. рублей. Под такую мерку легко попадают многие бюджетники и даже некоторые пенсионеры. Но, видимо, и в Торжке сказка скоро кончится. Даже в этом городе цены каждый день растут. Более того, за последний год, то есть сразу после начала действия ипотечных программ, стоимость квартир выросла вдвое.


Чтобы получить кредит, банк потребует*:

• заявление–анкету;

• паспорт;

• документы, подтверждающие величину доходов заемщика;

• в залог объект недвижимости;

• поручительство двух совершеннолетних граждан, причем одного из них — родственника;

• поручительство Застройщика (на случай расторжения Договора об инвестировании строительства).

*— требования банков могут отличаться, а значит, и набор документов может увеличиться.


Справка. Как сговорились.

Интересно, что процентные ставки по кредиту в банках-лидерах ипотечного движения на удивление похожи (рублевый заем обойдется в 18% годовых, валютный — в 11%). Срок возврата — в среднем 15 лет.



    Партнеры