Кто-то ругает ипотеку и называет ее кабалой. Кто-то сдержанно хвалит и считает потенциальной возможностью для покупки квартиры. Но вступить в долгосрочные отношения с банком отваживаются немногие. Впрочем, время показало, что риск себя оправдал: квартиры, приобретенные 10 лет назад с помощью ипотеки, теперь стоят в два раза дороже.
Сегодня экономическая ситуация вышла на новый виток. Доллар упал, рубль стал сильнее. Рост цен на жилье медленно, но верно пошел вверх. Специалисты прогнозируют: к концу года квартиры в Москве подорожают аж на 20 процентов. Так же будет и в следующем году. А это значит: самое время снова подумать об ипотеке.
Системно внедрять ипотеку в жизнь в нашей стране начали с 1998 года. За это время количество банков, предоставляющих ипотечные кредиты, увеличилось. Многие из них даже стали разрабатывать свои схемы. Цель — сделать ипотечный кредит доступным для простых москвичей.
Что удалось сделать
Поскольку банки не предоставляют кредит на все 100% стоимости приобретаемой вами квартиры, они требуют, чтобы часть суммы внесли вы. Для банка это значит, что вы — серьезный клиент, который умеет не только брать в долг, но и экономить, а также копить трудовую копейку. До сих пор банки требовали, чтобы первоначальный взнос составлял 30% от стоимости квартиры: на остальные 70% они давали кредит. Теперь картина несколько изменилась. Некоторые банки снизили первоначальный взнос до 20% стоимости квартиры, а иные и вовсе готовы довольствоваться скромным “пожертвованием” в 10%. Размер ипотечного кредита, кстати, тоже увеличился: минимум вы можете получить 10 тысяч долларов, максимум — $400 — 500 тысяч.
Проценты за пользование кредитом за последние 3—4 года пусть немного, но снизились: с 15—18% годовых в валюте и 19—25% в рублях, до 10—13% в валюте и 15% в рублях.
Проще стало и с документами, необходимыми для оформления кредита. Их теперь требуется не так много. Прежде всего это справка с работы о доходах по форме 2-НДФЛ (если зарплата “белая”) или письмо компании с подписью руководителя (если зарплата “серая”).
Срок выдачи кредита, как правило, составляет 10—15 лет, реже — до 20 лет. При этом погасить его можно досрочно: многие банки уже не карают клиентов штрафами.
Что дает длительный срок? С одной стороны, уменьшает размер ежемесячных платежей (а это для многих из нас важно), с другой — увеличивает процент за его пользование. Впрочем, грузить себя мыслями о том, сколько вы заплатите за квартиру, когда вернете банку кредит и выплатите проценты, на наш взгляд, не стоит. Во-первых, это плата за услугу, оказанную вам банком. Во-вторых, за время, которое, увы, работает не на нас. Ведь, решив копить деньги на покупку квартиры самостоятельно, вы рискуете никогда не накопить: слишком быстро дорожает жилье. Зато если пойти на другой риск и взять в банке кредит, вы сразу становитесь собственником выбранной квартиры, правда, без права дарить-продавать ее, пока не погасите кредит. Ведь квартира будет заложена банку.
На Западе с помощью ипотеки покупается-продается 95% квартир. У нас — всего 2%. Слишком велик у наших людей страх перед выплатами банку, слишком мала вера в себя, свое будущее и завтрашний день. Слишком большими кажутся проценты. И вообще, мы просто не привыкли жить в кредит.
Но страх — плохой советчик. Если квартира действительно нужна, а вы не из тех, кто готов всю жизнь плакать в чужую жилетку и сетовать на низкий заработок, если вы намерены расти профессионально, работать и искать средства для лучшей жизни, то ипотека — выход для вас.
Сегодня ипотеку получают:
1. Граждане, улучшающие свои жилищные условия. То есть те, у кого уже есть квартира (комната в коммуналке) в Москве, но она мала и есть желание приобрести квартиру побольше.
2. Граждане, имеющие накопления. Им банк дает кредиты в размере до 80% стоимости приобретаемого жилья. В этом случае человеку надо собрать 20% необходимой для покупки жилья суммы.
3. Граждане, покупающие квартиры для инвестиционных целей, то есть с целью извлечь из купленной квартиры прибыль. Клиенты, получающие такой кредит, покупают на деньги банка дом или квартиру и получают право сдавать это жилье в аренду, одновременно погашая за счет получаемой арендной платы ипотечный кредит. Таким образом, получается, что квартира или дом сами себя окупают. При этом некоторые банки разрешают клиенту сразу прописать себя и своих родственников в ипотечную квартиру.
Если человек улучшает свои жилищные условия, имеющееся жилье банк засчитывает человеку в качестве первого взноса. Две сделки проводятся в один день: старую квартиру продают, а новую, ипотечную, покупают.
Но этот вариант многим кажется рискованным. Сомнения гложут и отважных смельчаков: где будешь жить, если вдруг потеряешь трудоспособность и не расплатишься за кредит? Чтобы настолько не рисковать, можно попробовать поступить иначе.
( практикум для начинающих)
У Юлии Александровны денег на первый взнос не было. Зато была работа, на которой очень не любили повышать зарплату и где она получала 20 тысяч рублей (чистыми), работая от звонка до звонка. Еще у нее был муж, который получал 24 тысячи рублей (чистыми) и 800 долларов “серыми”, работая в месте, где очень не любили светить заработки своих сотрудников. Еще у нее было двое несовершеннолетних детей и квартира, если не ошибаюсь, двухкомнатная, в которой помимо детей и мужа жил ее бывший супруг (они в разводе 10 лет). Бывший муж наотрез отказывался приватизировать квартиру. Первым задумался об ипотеке нынешний муж Юлии Александровны: похоже, его наконец-то достало присутствие первого мужа.
Семья взяла в одном из банков потребительский кредит сроком на 5 лет без залога недвижимости. Ему дали $27 тысяч, ей — 20. Получилось 47 тысяч долларов. “Трешка”, которую они решили купить, стоила 110 тысяч “зеленых”. Стали искать банк.
Необходимую сумму — 53 тысячи долларов — готовы были дать многие банки (то, что семья уже взяла кредит, их не испугало). Нас заинтересовало одно агентство-посредник. За свои услуги оно брало плату не в процентах от стоимости квартиры (обычно от 1—3%), а фиксированную таксу — 15 тысяч рублей. Зато бралось найти банк, который бы взялся нас кредитовать. Заодно агентство обещало научить нас, где взять деньги, если их все же не хватит.
— Итак, вы хотите квартиру в доме, который только собираются сдавать госкомиссии. В этом случае вам надо узнать у строительной компании, заключает ли она договора инвестирования. А также взять у нее уставные и разрешающие (на строительство) документы. Нормальные компании их предоставляют без проблем. Они знают, что эти документы нужны банку, чтобы согласовать объем кредита. До сдачи дома госкомиссии вы будете платить 15% за кредит, после — 13%. Срок кредита — 15 лет, — отчеканил консультант.
— А если взять кредит на 10 лет? — поинтересовались мы.
— Проценты останутся те же. Зато ежемесячные платежи увеличатся. Вам выгоднее брать кредит на 15 лет, — заметил профи и перешел к другим интересующим его вопросам. — Теперь скажите, какая у вас есть собственность: машина, квартира, дача, земельный участок, гараж? Их тоже могут учесть при кредитовании. И вы сможете получить большую сумму.
Машина у Юлии Александровны была. Но пока она с ней расставаться не собиралась.
— Хорошо, — подытожил молодой человек. — Максимальный размер кредита, который вы можете получить, — 62 тысячи долларов.
— Но мы уже взяли кредит под 12% годовых на 5 лет, — честно призналась Юлия Александровна.
— Ну и что? Сколько вы платите за него?
— Я — 300 долларов, еще 400 ежемесячно вносит мой муж.
— Итого 700 долларов. За ипотечный кредит вы будете платить 900 долларов в месяц. Вычитаем ваши расходы из доходов (они у вас составляют 20 тыс. руб. (ваша зарплата) + 24 тыс. руб. (зарплата мужа). Итого около 1500 долларов. Плюс 800 долларов (“серый” заработок мужа) — $2300. Получается ($2300 - $1600), 700 долларов вам остается на жизнь. При этом не забывайте: проценты за кредит начисляются на остаток суммы. А он становится все меньше и меньше: ведь вы расплачиваетесь за кредит.
Увидев недоумевающий взгляд Юлии Александровны (у нее на лбу было написано, что условия ее устраивают, но, взяв кредит в другом банке, она чувствует себя преступницей, и сомнения остаются), молодой человек продолжал:
— Недавно был принят закон, и в Москве появились специальные бюро кредитных историй, куда будет стекаться вся информация о клиентах, берущих кредиты в банках. Но, во-первых, пока договоры с этим бюро заключили не все банки, а единицы. Во-вторых, когда сформируется полный банк данных, вы уже расплатитесь за свой кредит. Во всяком случае до сентября еще можно кредитоваться в нескольких банках. Главное, чтобы у вас были деньги платить за два кредита, а они у вас есть.
По словам знатока, некоторые светлые головы берут не один, а даже два потребительских кредита и еще один ипотечный. И ничего, расплачиваются.
Плюсы варианта: Юлия Александровна не рисковала своей старой квартирой, потому что залог оформлялся на новое жилье. При этом старое жилье она могла сдавать.
Если у вас нет дополнительного заработка и в конверте вам никто не платит по 800 баксов в месяц, свою квартиру вы можете попытаться сдавать. Вариант имеет смысл обмозговать, если вам найдется где жить и если за квартиру вы можете выручить хотя бы 500 долларов в месяц. Банки засчитывают лишь половину суммы, указанной в договоре аренды
Чтобы банк засчитал договор аренды при выдаче ипотечного кредита, он должен быть официально оформлен на 11 месяцев (лучше задним числом, можно — с кем-то из ваших друзей или знакомых). Также вы можете сдавать в аренду дачу или гараж.
На что дают кредит
Все ипотечные кредиты можно разделить на две группы. Первая — целевые ипотечные кредиты. Их выдают на покупку конкретного объекта: квартиры, жилого дома, земельного участка. Причем дом можно купить как вместе с земельным участком, так и без (например, в тех случаях, когда у вас нет оформленных прав собственности на землю). Впрочем, на таких условиях пока работают не все банки, а лишь некоторые.
И еще один момент. Земельный участок может быть пустым или с недостроенным домом. Кредит вам дадут даже в том случае, если участок не зарегистрирован в госреестре. Это — новый ипотечный продукт. Предоставляют его, увы, далеко не все банки.
Вторая группа — потребительские ипотечные кредиты. По идее, на них можно купить все что угодно: машину, холодильник, дачу. Можно даже проинвестировать свое образование или поехать на Гавайи. Банк не волнует, на что вы потратите его деньги, потому что в залог он оставит себе вашу квартиру. Даже если в ней прописаны несовершеннолетние дети и старики. При этом вы остаетесь собственником квартиры и продолжаете в ней жить.
Получить можно — до 400 тысяч долларов. Срок — до 15 лет. Ставка — 12% годовых в валюте. Как правило, люди берут такие потребительские кредиты, чтобы вложить средства в долевое строительство.
Сразу скажу, лично мне этот вариант кажется стремным: закладывать единственное жилье, где есть дети, родители и где живете вы, более чем рискованно. Последнее время участники долевого строительства часто рыдают, оставшись без квартиры и без денег. Так что, прежде чем решиться на этот кредит, надо серьезно подумать.
Потенциальные заемщики так интересуются суммой кредита и процентами, что забывают о том, что есть еще и дополнительные расходы, связанные с сервисом (услугами по предоставлению) ипотеки. Между тем они составляют 3-4% от стоимости новой квартиры. Мораль проста: чтобы не глотать валерианку пачками, спрашивайте о дополнительных расходах сразу.
Как правило, заемщику приходится платить дополнительно (помимо процентов за кредит).
На этапе запроса:
1. Сбор за рассмотрение заявки. А именно за то, что банк определит вашу кредитоспособность и решит, выдавать вам кредит или нет. Многие банки не берут денег за эту услугу, но бывают исключения. Оплата может составить от 30 до 160 долларов.
На этапе оформления кредита:
2. Нотариальное заверение договора ипотеки. Несмотря на то что с 1 января этого года нотариальное заверение договора по закону стало необязательным, некоторые банки могут требовать закорючку нотариуса. А против требования банка, как известно, не пойдешь. Нотариус может взять за заверение договора 1% от стоимости кредита, хотя по Закону “О госпошлине” его ипотечные услуги стоят всего 200 рублей. Чтобы соблюсти видимость законности, остальные деньги нотариус берет за составление договора. Заверить договор у другого нотариуса не всегда удается, поскольку банк может сказать, что верит подписи лишь своего нотариуса. Но есть банки, которые не требуют нотариального заверения договора.
3. Сбор за открытие и обслуживание ссудного счета. За открытие — от 0,5% до 1% от суммы кредита, за ведение — 1—3% годовых. Есть банки, оказывающие такие услуги бесплатно.
4. Оценка стоимости недвижимости. Стоит услуга 100—200 долларов. Избежать расходов удастся, если риэлторское агентство имеет специальные соглашения с банком, а оценку стоимости произвел независимый, но сертифицированный банком эксперт.
5. Проверка юридической чистоты квартиры. Проверять ее будут как банк, так и страховая компания. Если это необходимо, с вас могут взять еще до $200, но не во всех банках.
Затраты по перечислению денег:
6. При получении ипотеки банк может взять комиссионные за выдачу кредита наличными (например, если вы расплачиваетесь с продавцом за вторичное жилье). А может и не взять, что, впрочем, редкость. Комиссия составляет 1% от суммы кредита или может быть фиксированной и символической, например 2000 рублей.
Если вы покупаете квартиру в новостройке, а деньги перечисляете “безналом”, комиссия чуть меньше — около 0,5% от суммы кредита.
7. Комиссия за определение подлинности денежных купюр. Поскольку первоначальный взнос вы платите наличными, некоторые банки проверяют их подлинность. Комиссия составляет 0,1% от этой суммы. Есть банки, которые этого не делают.
8. Аренда депозитария — около 50 долларов в месяц.
9. Конвертация наличных, если вы оплачиваете в рублях кредит, взятый в долларах. Есть банки, которые не взимают плату с клиента, а бывает, что расходы по конвертации составляют 0,5—1,5%.
10. Потери при погашении кредитной задолженности. Банки могут брать деньги за то, что они переводят платежи с одного счета на другой. Сборы могут составлять до 1% от суммы платежа. Дешевле оформить дебетовую карточку банка, выдавшего кредит, и без комиссии зачислять деньги через банкомат.
11. Страховка. Ежегодные взносы по страховому договору вам обойдутся в 0,8—1,7% от стоимости приобретаемого жилья. Дорого, зато оправданно и необходимо: и вам, и банку. Банк хочет быть уверен, что квартира, случись с ней что, застрахована, а если, не дай бог, вы потеряете трудоспособность, то ему не придется выбрасывать из квартиры вас, несчастного и больного. Потому что в этом случае оплачивать кредит будут страховщики. А в случае смерти заемщика квартира останется его наследникам, а страховая компания погасит задолженность перед банком.
Поэтому мужайтесь и платите. Застрахуют: вашу жизнь (минимальный тариф — 0,5%), квартиру (0,3%) и права собственности при покупке вторичного жилья (до 0,5%).
Важно: только в том случае, если ваша ипотечная квартира окажется полностью разрушена, вы останетесь со своими проблемами один на один. Тогда страховая компания погасит вашу задолженность перед банком, а банк передаст в вашу собственность то, что останется от вашей квартиры. При условии, что вы не оформляли дополнительной страховки.
Справка МК:
Ипотечный кредит предоставляется банком под залог недвижимости. Если залога недвижимости не требуется, кредит не считается ипотечным в его класическом и правовом понимании.
Размер кредита банки определяют по специальной (и очень непростой) формуле. Но для себя мы вывели такой ориентир: какую сумму вы получаете в рублях, такой кредит вы и получите, только в долларах. То есть если ваш доход — 10 тысяч рублей, то вы получите кредит примерно на 10 тысяч долларов.
Следует помнить о плюсах:
• Проценты за ипотечный кредит не подлежат налогообложению.
• При покупке квартиры вы получаете еще одну льготу в виде имущественного налогового вычета (невзимаемый подоходный налог) в размере стоимости купленной квартиры (но не более 1 млн. руб.). Это предусмотрено 220-й статьей Налогового кодекса РФ.
• Срок рассмотрения заявки банком раньше был 7 — 20 дней. Сейчас — всего три. А если клиент подобрал квартиру и собрал необходимые документы, банк может принять решение о выдаче кредита всего за один день. Это очень важно, потому что рынок динамичный.
Банк может отказать в предоставлении ипотечного кредита
• Если у клиента нестабильный доход.
Банк заинтересован в том, чтобы вы могли регулярно платить, в т.ч. и проценты за кредит.
• Если у клиента незаконный доход. Банку важно, чтобы деятельность человека была законной.
• Если клиент часто меняет работу и у него нет большого стажа. Банк может поставить под сомнение его профессионализм и возможность получать стабильный доход.
• Если клиента отказывается страховать страховая компания. Человека могут не застраховать, например, если его работа связана с риском. Квартиру не застрахуют, если дом признан аварийным или ветхим.
