Открываем собственный мини-отель

2 сентября 2007 в 17:19, просмотров: 855

Каждый день Москву посещает до 3 миллионов туристов, бизнесменов и просто желающих хоть одним глазком увидеть столичное метро и Красную площадь. А между тем ночевать этим людям негде… Но несмотря на дефицит ночлега, к 2010 году число жаждущих приехать на несколько дней в столицу России вырастет до 12 млн. человек ежедневно…

Америка 50—60-х годов прошлого века переживала такой же дефицит отелей, как и Москва сегодняшних дней.

Гостиниц и мотелей катастрофически не хватало. Поэтому и сдавались они не по суткам, а по часам — чтобы все желающие могли выспаться, помыться и просто привести себя в порядок. Американцы, сумевшие уловить конъюнктуру, выиграли — гостиничный бизнес сделал их богатыми, очень богатыми и одними из самых богатых людей планеты. Кстати, на сдаче комнат в собственном доме отстроил свой гостиничный бизнес дедушка знаменитой Пэрис Хилтон. Больше полувека назад члены семьи Хилтон сами убирали номера за постояльцами, стирали после них постельное белье, готовили и разносили завтраки.

“Сдаю однокомнатную квартиру посуточно — 3500 рублей в сутки. Предлагаю гостям Москвы двухкомнатную квартиру-отель за 6000 рублей в сутки — свыше 3 дней скидки. Сдаю квартиру посуточно — от 600 до 1000 рублей с человека” — именно такие объявления и предложения мы нашли в Интернете. Обустройство из собственной квартиры гостиницы, или, как говорят за рубежом, “апартаментов”, позволит ее владельцу зарабатывать от 60 000 до 180 000 рублей в месяц.

Согласно исследованиям, опубликованным на страницах The Gardian, гостиничный бизнес в Москве по своей рентабельности с успехом обогнал Лондон, Париж и Берлин. Если верить компании TRI Hospitality Consalting, то за первое полугодие 2007 года прибыль от стандартного номера отеля в Москве достигла рекордной отметки в $202. Владельцы отелей в столицах Великобритании, Франции и Германии кладут в свой карман существенно меньше — от $70 до $150 чистого дохода.

На сегодняшний день в столице официально зарегистрировано 212 гостиниц. Городские власти пообещали к 2010 году построить еще 250 новеньких отелей, рассчитанных на 98 тыс. мест. Так что даже в самых радужных перспективах вместимость 562 московских гостиниц к 2010 году вряд ли превысит 180—200 тыс. туристов в сутки. И это притом что только за 2007 год туристический поток увеличился на 9,8%. Основные “поставщики” гостей в Москву — это Польша, Австралия, Япония, Франция, Германия, США, Австрия, Швейцария и Южная Корея. Минимальная цена гостиничного номера для иностранца — 100 долларов. Да и то на период межсезонья — нетуристическое и неделовое время. Когда проходят выставки или какие-то другие мероприятия, цены подскакивают до 8000—9000 тысяч рублей за самый “облезлый” номер в обычной гостинице.

Выход из сложившегося гостиничного дефицита — развитие частных мини-отелей и сетей апартаментов.

Подобный бизнес очень распространен и в Европе, и в США. Гостиницы на 5—10 номеров не редкость, а частое явление. Во Франции до 70% свободного жилого фонда — квартиры, сдающиеся посуточно. В Мюнхене — 50% свободных квартир можно арендовать на несколько дней или недель. Столица Украины — Киев, последнее время не испытывающий недостатка ни в туристах, ни в журналистах, — вот уже несколько лет практикует сдачу внаем квартир, переделанных по типу гостиниц. Специальные агентства предоставят вам не только свежеотремонтированную гостиницу в центре Киева (примерная стоимость двухкомнатной квартиры с кухней и всей необходимой аппаратурой — телевизор, стиральная машинка, плита, холодильник, телефон от 90 долларов в сутки), но и обеспечат вас сервисом. Речь идет о смене белья, уборке и стирке.

Семейные гостиницы, мини-отели и апартаменты в Европе всегда забиты до отказа. Чтобы недорого переночевать в той же Германии, апартаменты следует бронировать как минимум за месяц до поездки. Та же ситуация наблюдается и в Италии — квартиру на побережье, коттедж или виллу вы никогда не найдете в разгар сезона. В странах Скандинавии гостиницы стоят очень дорого. К примеру, одна ночь в стокгольмском трехзвездочном “Терминусе” обойдется в 135—150 евро на одного человека. За 70 евро (в стоимость входит и завтрак) можно переночевать в отличном номере в самом сердце старого города — уютной домашней гостинице на 5 номеров.

У нас в стране тоже есть регионы, в которых малый бизнес с успехом осваивает гостиничное дело. Мини-отелей, семейных гостиниц и просто апартаментов очень много в Сочи, Анапе, Геленджике и Санкт-Петербурге. В этих городах под гостиницы и апартаменты приспосабливается все подряд: от элитных новостроек и старинных особняков до частных домов и коттеджей. Москвичи в плане гостеприимства оказались более скупы. А может, все дело в том, что съемные квартиры и так разлетаются как горячие пирожки.

Если вы являетесь владельцем однокомнатной квартиры, расположенной в максимальной близости от любого метро, при этом квартира в хорошем состоянии (шикарный ремонт не обязателен — помещение должно быть чистым и опрятным), оснащена стандартным набором мебели и техники (ТВ, музыкальный центр, двухспальный диван или кровать, туалетный или журнальный столик, хорошая газовая или электрическая плита и т.д), а дом, в котором расположена квартира, хоть и “пятиэтажка”, но выглядит прилично (свежая побелка на фасаде, домофон, чистые подъезд и лифт), — такую квартиру вполне реально сдать за 500—700 долл. в месяц.

В то же время, если сдавать такую квартиру под апартаменты посуточно, за одни сутки съема можно уже выручать от 1500 до 3000 рублей. Заполняемость квартир-апартаментов составляет не менее 60—70% в месяц. Другими словами, 18—20 дней в месяц ваша квартира обязательно будет с клиентами, а оставшиеся 9—10 дней — как повезет. Значит, минимальная месячная выручка составит уже 27 000—60 000. А это значительно больше 14 000—18 000 рублей, которые выручают владельцы московских квартир от стандартной помесячной аренды.

Рассмотрим недостатки и преимущества такого, пока еще редкого для Москвы апартаментного бизнеса.

Отельный бизнес весьма интересен. Хозяин апартаментов постоянно общается с новыми людьми, приобретает новых друзей и просто хороших знакомых. Но помимо радужных сторон владельцу мини-отеля придется столкнуться и с рэкетом, с жалобами соседей на постоянно меняющихся жильцов квартиры, с дебошами и кражами постояльцев.

Главный минус апартаментного бизнеса — отсутствие постоянного контроля за клиентом. Невозможно пресечь визит проститутки, очень веселой компании или разбитных собутыльников к постояльцу вашей квартиры. Не проконтролируешь, закрыл ли он все краны на кухне и в ванной, не оставил ли он непотушенной сигареты. А еще и криминальные структуры могут предпринять попытки подмять ваш бизнес.

Правда, как показали опросы хозяев московских апартаментов и мини-гостиниц, данные факты имеют место, но лишь в очень единичных случаях. И здесь, как и в любом бизнесе, все зависит от самого владельца.

Бандитских крыш, по словам самих же предпринимателей, в Москве становится все меньше. А чтобы совсем выйти из тени их внимания, нужно полностью легализовать свой бизнес. Для этого зарегистрируйтесь в качестве юридического или физического лица, встаньте на учет в налоговой инспекции и застрахуйте квартиру.

Официальная регистрация и страховка позволят в случае возникновении форс-мажорных обстоятельств обращаться за помощью в милицию, а также компенсировать ущерб, причиненный неряшливым или забывчивым клиентом. На этом плюсы от легального ведения бизнеса не заканчиваются. Если вы будете пробивать официальные чеки на ККМ (контрольно-кассовой машине), выдавать накладную, счет и акт о выполненных работах, к вам с удовольствием потянется приличная публика — командированные и зарубежные туристы.

Кражи тоже можно предотвратить. Почему они происходят? Вы постоянно передаете ключи от квартиры от одного приезжего к другому. Поэтому апартаменты лучше всего оснащать не замками и ключами, а специальными замочными системами с магнитными картами. После очередного клиента нужно только перекодировать карту — и новые посетители застрахованы от непрошеных гостей.

Конечно, начать апартаментный бизнес без дополнительных вложений можно. Если квартира не требует ремонта и мебели, придется потратиться только на новую замочную систему для входной двери и регистрацию в налоговой инспекции. Если же квартира требует “косметики” и новой мебели, то расходы на новый бизнес составят 272—284 тыс. рублей (см. таблицу ниже). Дополнительные постоянные траты — это оплата услуг химчистки (стирка постельного белья) и уборки квартиры. Если убирать квартиру и стирать белье самостоятельно, то вполне можно уложиться в 1000—1500 рублей ежемесячно (моющие средства и электричество).

Итак, разница между помесячной сдачей квартиры и выручкой от сдачи апартаментов составляет от 13 000 до 42 000 рублей. Значит, все максимальные первоначальные расходы (ремонт, закупка мебели и т.д.) окупятся за 6 или 18 месяцев. Чем больше вложения, тем быстрее они окупятся. Квартиру с хорошим ремонтом, приличной мебелью и техникой можно в “горячий” сезон сдать и за 5000—6000 рублей (за 1 ночь).

Если наблюдать за своим “хозяйством” — квартирой — постоянно, т.е. вовремя чинить сантехнику, подкрашивать где нужно потолок и стены, подклеивать кафель и обои, ремонтировать мебель, то регулярная косметика квартиры будет стоить сущие копейки, зато прибыль станет существенной и стабильной.

Если вы намерены сдавать под апартаменты только одну квартиру, “заморочиваться” с собственным сайтом в Интернете и разработкой рекламных акций не стоит. Лучше слегка поднять цену — на 15—20% и договориться со специальным агентством, занимающимся бронированием отелей и апартаментов. За комиссионные в 20—30% профессионалы с удовольствием заполнят вашу квартиру клиентами. Лучше всего заключить договор не с одной фирмой, а с несколькими агентствами. И не соглашайтесь на эксклюзивные договоры — чем больше компаний будет предлагать ваши апартаменты, тем выше вероятность их стопроцентного заполнения.

Бизнес не должен стоять на месте. Сдача апартаментов хороша при наличии множества разных квартир. Чем больше квартир будет сдаваться, тем выше валовая (общая) прибыль. За счет одних квартир можно будет ремонтировать другие, перераспределять клиентские потоки.

Можно выкупить несколько квартир на одном или нескольких этажах. Правда, при сегодняшних ценах на жилье и землю подобное расширение потребует миллионных долларовых вложений. Это слишком дорого.

Для развития сети апартаментов на первых порах вполне достаточно того свободного жилья, которое имеется у ваших знакомых и друзей. Предложите им несколько вариантов совместной деятельности.

Первый — вы арендуете их квартиру ежемесячно, а сами сдаете ее посуточно. Ремонт и вся предварительная подготовка помещения лягут на ваши плечи. Второй вариант — хозяева квартир становятся вашими партнерами.

Расходы по ремонту несутся совместно, полученный доход распределяется пропорционально вложениям и участию в бизнесе.

Вне зависимости от первого или второго варианта хозяину апартаментного агентства придется регистрировать юридическое лицо. На упрощенную систему налогообложения в данной ситуации лучше не переходить — она лишает права возмещать НДС и выставлять счета-фактуры. Становясь серьезным игроком, нужно быть интересным и для физических лиц, и для организаций. Организациям выгодны те партнеры, которые выставляют им счета с НДС — потом можно принять уже уплаченный налог на добавленную стоимость к возмещению. Создание юридического лица потянет за собой штатную единицу в виде главного бухгалтера. Еще придется открыть офис и нанять менеджера со знанием первичной бухгалтерии.

Для развития и расширения бизнеса необходимо открыть собственный сайт в Интернете, а также постоянно поддерживать его. Еще придется нанять как минимум двух менеджеров, которые будут постоянно сидеть на телефоне, принимая заказы от клиентов и агентств, распределяя посетителей по квартирам. Естественно, что в такой ситуации убирать квартиры, менять постельное белье хозяин уже не сможет. Поэтому штат компании расширится еще и за счет уборщицы, которой можно поручить стирку постельного белья на дому.

В такой ситуации выгодно оказывать клиентам и дополнительный сервис: встречу и проводы на вокзале или в аэропорту, доставку в апартаменты букета цветов, свежих фруктов, горячего завтрака, обеда, ужина и даже свежесваренного кофе. Еще клиенты обрадуются возможности заказать через агентство столик в ресторане, билет в театр или на концерт, экскурсию по городу или в музей. Таким образом, при грамотном дифференцировании сил и средств апартаментный бизнес постепенно слепится в многопрофильную компанию.

Хорошо, если в ее штате окажется кто-то со знанием иностранных языков. Сегодня очень много европейской молодежи приезжает в Москву на уик-энд. Цель у молодых иностранцев — тусовка в московских ночных клубах, казино и ресторанах. Москва официально признана европейским Нью-Йорком. Наша ночная жизнь модна и любопытна немцам, французам, скандинавам и даже англичанам. Поколение постарше также с интересом приезжает в Москву. Так, одна моя знакомая постоянно организует мини-туры для своих знакомых парижан. Она привозит своих французов на русскую Масленицу, на православную Пасху, на Новый год, на русское Рождество и Старый Новый год. На развитие зарубежных связей много денег не понадобится — просто оснастите сайт информацией на иностранных языках и размещайте рекламу не только в русских, но и зарубежных сетях.

Апартаментное агентство обладает большим преимуществом — у него имеется реальная жилая площадь. А с ценами за ночлег можно и поиграть — сделать их для клиентов чуть ниже, зато они закажут трансфер из аэропорта до квартиры и обратно, забронируют билеты на концерт, в музей, театр, закажут переводчика и экскурсии.

Затраты на создание апартаментного агентства

Разовые расходы 

Приобретение готового юридического лица    5000—7000 рублей 

Создание собственного сайта в Интернете    39 000—50 000 рублей 

ИТОГО: 44 000—75 000 рублей 

Постоянные ежемесячные расходы 

Заработная плата персонала (1 главный бухгалтер, 3 менеджера, 1 курьер, 1 водитель, 2 уборщицы) + налоговые отчисления от заработной платы.

Зарплата гл. бухгалтера    35 000—40 000 рублей

Зарплата гл. менеджера    18 000—20 000 рублей

Зарплата курьера    10 000—12 000 рублей

Зарплата уборщицы    8000—10 000 рублей

Аренда офиса — комната в бизнес-центре 30—50 кв. м — 20 000 рублей. Поддержка сайта в Интернете 5000—10 000 рублей. Безлимитный Интернет (3 места) — 1800 рублей. 

ИТОГО: 97 800 — 113 800 рублей

Стартовые расходы начинающего владельца апартаментов — 1 квартиры площадью 40 кв. м

Косметический ремонт 100 долл. за кв. метр — 4000 долл. или 100 000 рублей.  Мебель и техника для кухни, комнаты и ванны, посуда — 5000 долл. или 130 000 рублей.  Регистрация ИП (индивидуальный предприниматель) — бесплатно. 5—6 комплектов постельного белья, 4—6 подушек, 3—4 одеяла — 10 000 — 15 000 рублей.  Замок-магнит — от 25 000 рублей. Открытие расчетного счета — бесплатно или до 1500 рублей. 

Контрольно-кассовый аппарат — 1800—2500 рублей.  Фирменные бланки отчетности (100 штук) — 3000 рублей.  Визитки (100 штук) — 500 рублей. 

ИТОГО: 271 800—277 500 рублей. 



Партнеры