Чиновничий рай

Рыночная стоимость 1 кв. м столичного жилья выше себестоимости в 4 раза

14 апреля 2008 в 15:51, просмотров: 235

Столичные квартиры стабильно растут в цене с начала года. Четверть доходов девелоперов уходит на так называемые административные расходы.
Эти потери, естественно, оплачивают покупатели квартир.

Отчет, размещенный на днях на сайте Росстроя, озадачил потенциальных покупателей столичных квартир. По данным ведомства, возведение 1 кв. м жилья в Москве в конце прошлого года обходилось строителям в среднем 34 692 руб. (в 2006-м — 26 706 руб., в 2005-м — 21 167 руб.). То есть за три года себестоимость строительства 1 “квадрата” жилья в Москве выросла на 60% с хвостиком. “Сейчас себестоимость строительства 1 кв. метра жилья в Москве не превышает $1500 (35 250 руб. — “ЭВ”)”, — сообщил директор по научной деятельности ОАО “Центральный научно-исследовательский и проектный институт жилых и общественных зданий” академик Юрий Граник. По его мнению, несмотря на большие расходы на “откаты”, рентабельность строительства в Москве очень высока и составляет в среднем от 400%. Для сравнения — в странах Западной Европы застройщики рады чистой прибыли и в 20%.

По словам гендиректора компании “БЕСТ-Недвижимость” Ларисы Патлух, средняя цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы с учетом элитных квартир составляет сегодня $6,850 (160 975 руб. — “ЭВ”) , без “элитки” (только жилье бизнес-класса и эконом-класса) — $5,947 (139 755 руб — “ЭВ”), только эконом-класса — $4,200 (98 700 руб. — “ЭВ”). При этом квартир не хватает и цены продаж стабильно растут. Участники рынка объясняют такой дисбаланс спроса и предложения острым дефицитом земельных участков в столице и последствиями вступившего три года назад в силу федерального закона №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов… ”, ужесточившего требования к строителям. Интересно, но, по данным стройкомплекса Москвы, заметного уменьшения объема домостроения не происходило. Строители в течение трех последних лет стабильно возводили на территории Москвы ежегодно около 5 млн. кв. м жилья.

Участники столичного стройрынка в целом согласились с оценками Росстроя, однако отказались от заоблачной прибыли в 400%. По мнению строителей, ведомство не учло в своих подсчетах так называемые “административные расходы”, которые порой превышают 100% от самой себестоимости строительства. Как пояснил “ЭВ” Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group, стоимость готовых квартир в доме-новостройке складывается из прямых затрат на: приобретение площадки, разработку и согласование исходно-разрешительной документации, строительно-монтажные работы, подключение здания к коммуникациям, расходы на обслуживание банковских кредитов, а также выплату городской доли. “Размер городской доли, в зависимости от местоположения дома, колеблется от 30 до 50% от общей жилой площади и, как правило, берется в денежном эквиваленте, рассчитываемом, исходя из рыночных цен. Основными факторами, формирующими ценообразование готовой квартиры, являются строительно-монтажные работы, объем которых составляет 40—50%, и выплаты, связанные с городскими обременениями (городская доля), составляющими от 30 до 40% от окончательной себестоимости построенного кв. м. Следует отметить, что эти цифры носят усредненный характер и могут варьироваться в зависимости от сложности проекта или особенностей самой площадки, на которой он реализуется”, — добавил Алексей Белоусов.

Эксперты напоминают и о других изменениях на стройрынке. Почти в семь раз — с 15 тыс. руб. за 1 кВт в 2005 году до 102 тыс. руб. — за последние три года выросла стоимость подключения к электрическим сетям. Значительную часть прибыли застройщиков съедают и так называемые “расходы для ускорения строительства”. “Получить земельный участок под строительство без значительных обременений от города можно только по большому блату. И за большие комиссионные”, — признался на условиях анонимности один из застройщиков. Причем аппетиты чиновников растут с каждым строительным сезоном. По разным оценкам, доля “административных расходов” в структуре рыночной стоимости 1 кв. м в Москве колеблется в районе 25%. То есть четверть рыночной цены за квартиру составляют различного вида обременения и поборы, которые чиновники берут с застройщиков. Застройщики перекладывают свои потери на плечи рядовых покупателей.

На ценообразование влияют и другие факторы. Строительный рынок столицы по-прежнему монополизирован. Его контролируют пять гигантов. Остальным игрокам достаются “крошки с барского стола”. В этих условиях застройщикам остается на выбор только два пути: или уходить (так, например, поступил один из крупнейших европейских застройщиков шведская Skanska, которая по корпоративным соображениям принципиально не платит взятки чиновникам), или искать поддержку на федеральном уровне. Австрийский строительный концерн Strabag, например, продал 30% акций за 1,2 млрд. евро “Базэлу”, который контролирует близкий к Кремлю алюминиевый магнат Олег Дерипаска. Концерн “Крост” поступил иначе — благодаря нескольким масштабным благотворительным проектам он заручился поддержкой в ФСБ.

Но покупателям от этого не легче. Ведь они все равно переплачивают за квартиры в новостройках, которые к тому же вопреки цивилизованным правилам игры, как правило, сдаются без отделочных работ. Впрочем, в скором времени рыночные цены на московские “метры” могут измениться, если преемник Юрия Лужкова на посту градоначальника обуздает аппетиты своих помощников и сделает строительный рынок по-настоящему открытым.



Партнеры