— Столичные управляющие компании можно разделить на два класса: государственные и частные, — говорит замначальника Государственной жилищной инспекции Москвы Николай Ревин. — На государственные предприятия город может повлиять административными мерами. Плохо работает — руководитель получит выговор или его уволят, на худой конец. Собственно, Сергей Собянин не так давно снял глав 18 худших ДЕЗов. С коммерческими организациями такой подход не работает. Если их штрафуют раз за разом, а работа от этого не улучшается, то единственный способ изменить ситуацию — устроить перевыборы управляющей компании. Собственники жилья должны назначить новую УК.
Как нам рассказали, существует несколько видов голосования. Все зависит от того, есть ли в доме ТСЖ или нет. В первом случае волеизъявление происходит на основании устава товарищества. Решение может зависеть от председателя или правления. Бывают случаи, когда выбор управляющей компании осуществляется общим собранием собственников помещений. Для того чтобы голосование считалось легитимным, должно присутствовать больше половины владельцев квартир (состоялся так называемый кворум).
Если же в доме ТСЖ нет, то задача с организационной точки зрения значительно усложняется. И тут все зависит от того, сознательные ли в здании жильцы или нет. «Огромную помощь нам оказывают инициативные люди. Как правило, это пенсионеры и неработающие граждане среднего возраста. Они ходят по квартирам, агитируют людей на то, чтобы они пришли на общее собрание. Рассказывают об управляющих компаниях», — говорит г-н Ревин.
Вообще же созвать народ, как правило, самая сложная задача. По правилам, инициатор собрания обязан вывесить объявления за 10 дней до самого мероприятия. А дальше нужно надеяться, что листки не сорвут и кто-нибудь на них откликнется. Если кворум с первого раза набрать не удалось — пришло мало людей, начинается другой этап голосования.
Местные коммунальщики разносят по квартирам листки, где собственникам предлагается проголосовать — довольны они своей управляющей компанией или нет (через какое-то время эти бумажки собираются назад). Это нужно для того, чтобы люди сами решили, нужны им вообще перевыборы или нет. Если владельцы жилья все-таки сходятся на мысли, что УК было бы неплохо поменять, то общее собрание назначается повторно, где и должен состояться сам выбор.
— Увы, раздать какие-то материалы горожанам лишь полдела, — говорит представитель ДЕЗ «Сокольники». — Нужно их потом еще собрать. Мы, к примеру, должны заключать договора на работу с владельцами квартир. Как наша организация этого только не добивается: ходим с агитацией по домам, раздаем образцы договоров консьержам или просто кладем их в подъезде. Даже если москвич получит от нас весь пакет бумаг, не факт, что он вернет его назад. Порой проходит год, прежде чем горожане приносят нам подписанный договор. То же самое — с перевыборами УК. Одних объявлений мало. Нужно общаться с людьми, рассказать им о мероприятии. Встреча устраивается либо вечером в будни, либо в выходные, чтобы жителям было удобнее. А нам приходится тратить на это свое нерабочее время. Но делать нечего, иначе вообще ничего не добьешься.
Примечательно, что в голосовании участвуют не квартиранты, а именно собственники. Если жилье находится в социальном найме, то на выборах УК свой голос отдает город. В таких случаях обычно Департамент жилищной политики и жилищного фонда назначает представителем работника местной инженерной службы. Чем больше у тебя жилплощадь, тем весомее голос. Владелец половины дома имеет такую же силу, как все остальные вместе взятые (даже если их много). Причем учитывается не только жилая площадь. В случае, когда на первом этаже находится магазин и торговая площадь принадлежит Москве, город опять-таки принимает участие в общих собраниях собственников.
Все решения, принятые на общем собрании собственниками жилья, должны быть оформлены официально — в протоколы — и подписаны в обязательном порядке инициаторами проведения собрания. Только в этом случае результаты будут иметь реальную силу. Кроме того, все протоколы прошедших мероприятий должны храниться в месте, определенном товариществом, ЖКХ или домовым комитетом. А все результаты голосования и принятые решения должны быть обязательно доведены до всех жильцов многоквартирного дома при помощи письменных объявлений в местах общего пользования.
А зачем вообще нужны перевыборы УК? Жили же люди до них как-то. Власти на это дают такой ответ. Во-первых, нужно, чтобы система выборов управляющих компаний устоялась. Первые подобные массовые голосования прошли всего пять лет назад. Во-вторых, масштабные общегородские рейтинги коммунальных организаций начали составляться относительно недавно. Свои «хит-парады» были у Мосжилинспекции, Департамента ЖКХ, Объединения административно-технических инспекций. Все вместе базы объединили всего пару месяцев назад. Плюс к этому несколько недель назад заработал городской портал dom.mos.ru. На нем москвичи могут оставлять свои комментарии о работе управляющих компаний. Пока, правда, власти не могут учитывать показатели ресурса из-за слишком малой выборки.
— В своих рейтингах работы УК мы учитываем разные показатели, — говорит г-н Ревин. — В ход идут нарушения жилищного законодательства; то, как устраняются выявленные огрехи; сумма выписанных штрафов и т.д. Дальше общая обслуживаемая площадь делится на недостатки компании. В итоге получается относительная величина, выявляющая, сколько минусов приходится на один квадратный метр. У кого-то этот показатель больше, у кого-то меньше. В марте 2012 года был сформирован рейтинг управляющих организаций. По его итогам определены в том числе и 35 худших компаний из 319 с частной формой собственности.
Заметим, что в черный список попали как мелкие, так и крупные игроки рынка. Тут значатся и ООО «Дом-Мастер» (ЦАО, 508 домов в управлении), и ООО «ДЭЗ Аэропорт» (САО, 236 домов в управлении), и OOO УК «ЮНИ-ДОМ» (ВАО, 364 дома в управлении). В общей сложности на 35 организаций приходится 2140 домов в Москве. Это почти 10,5 млн. кв. метров жилья.
Столичные коммунальщики поставили перед собой задачу, безусловно, важную. С нерадивыми компаниями надо бороться. Но вот получится ли вытянуть дело — непонятно. Надо будет собрать сотни тысяч людей. Увы, работники управ и префектур — не Навальные. К ним народ просто так не потянется. Тут самим горожанам надо понять, что перевыборы УК делаются для их же пользы.
