Городской протест
Заветинские поля, на которых хотят разместить жилье площадью примерно 755 тыс. кв. метров, раньше принадлежали местному совхозу, и еще в этом сентябре, объезжая разрытые участки начавшейся стройки, маленький трактор убирал тут последний кормовой клевер. По периметру поля окружены бывшими поселками, а теперь городским частным сектором — Новой Деревней и Заветами Ильича. В 2005 году 98 га сдали в аренду на 49 лет, в 2006 году перевели в категорию «земли поселений», 18 мая этого года прошли публичные слушания по застройке, в августе-сентябре — протестные митинги.
«Чиновники объясняли нам, что в городе большая очередь в садики, нужны новые школы, но денег на все это в городском бюджете нет, так что социальные объекты приходится строить за счет инвесторов, которые в качестве компенсации убытков от строительства „социалки“ и достраивают дополнительные этажи», — рассказывает москвичка Мария Ломакина, которая вот уже несколько лет живет в частном доме в Заветах с мужем и маленькими сыновьями. Будущей застройкой Мария ужасно расстроена и с аргументами за строительство не согласна: «Представляешь, встает на публичных слушаниях директор перегруженной школы и говорит: „Я буду так рада, если у нас появятся новый район со школами и наши дети наконец перестанут учиться в три смены!“ А потом встает директор другой школы, где качество образования хуже и детей туда отдают мало, и говорит: „А я буду рада, если у нас появится новый микрорайон и детишки наконец пойдут в нашу школу, которая сейчас недоукомплектована!“ Меня так и подмывало спросить: неужели вы этот вопрос не можете решить как-то между собой, без прокладки в 40 000 жителей?».
У Маши в единомышленниках несколько сотен жителей Заветов и Новой Деревни, у них есть прописка, но всех протестующих чиновники и местные газеты презрительно называют «дачники» — это как бы дает им право не прислушиваться к людям. «Дачники не хотят, чтобы город развивался, конечно, они же к нам ездят из Москвы и им нужна деревня» — что-то подобное можно прочесть на страницах местной официальной прессы.
Люди же объясняют, что выступают не против развития города как такового, а против способа его развития. «Нужно создавать рабочие места, а не новые спальные районы, жители которых будут работать в Москве, платить там налоги и загружать траффик, — говорит Мария Ломакина, слово в слово повторяя заявления председателя правительства Подмосковья Андрея Шарова. — А у нас сейчас все Пушкино работает в Москве! На такой огромной территории можно было бы придумать так много всего, чтобы перестать гонять несчастных пушкинцев в Москву. У нас тут рядом есть Зеленоградский совхоз, который разливает только молоко и кефир, а сметану, творог, ряженку не делает, — можно было бы построить тут молочный заводик».
С одной стороны горожане недоумевают, как вплотную к частному сектору можно строить высотные дома (в конце концов их можно было бы «спрятать» вглубь поля, а к частному сектору снизить этажность), с другой — беспокоятся за весь город. «Все, что висело на стене в администрации для ознакомления, — это планчик на листке А4. Мы запрашивали у застройщика инженерный проект, где будет расписано, как Щелковские очистные сооружения могут принять такой объем жителей, хотели видеть готовность газопровода, водопровода. Нам ответили, что это будет ясно по ходу строительства. Между тем в районе уже сейчас не хватает газа: в эту зиму мы мерзли, хоть и включали газ на полную мощность. По ночам для экономии отключают электричество. Рядом с Заветами есть несколько девятиэтажек — им даже воды не хватает: на верхние этажи в некоторые часы она просто не поднимается», — рассказывает местная жительница Людмила Ивановская. У сотен заветинских жителей, часть из которых пользуется колодцами и неглубокими скважинами, вода может просто уйти, так же как она ушла у Алевтины Петровны из Новой Деревни, где высотный комплекс строится вплотную к частным домам. «Ярославское шоссе стоит, в городе — внутренняя хроническая пробка, — перечисляют жители. — В Пушкино полицейские регулируют даже пешеходные переходы».
Главным образом горожан пугают градостроительные нормы Московской области: в расчет берется 35 кв. метров на одного жителя (в администрации Пушкино подтвердили, что на 755 тыс. кв. м предполагается поселить 21 тыс. человек). «Но вы же понимаете, что это совершенно неправдоподобные цифры, фактически тут будут жить
Многочисленные просьбы снизить этажность передали в письменном виде в городскую администрацию и областное правительство. Но пока горожане переписываются с верхними инстанциями, получая утешительные ответы о том, что проект не утвержден и разрешение на строительство не выдано, на «заветинских полях» уже вырыли траншею под дорогу, а на месте школы со стадионом, указанной на проекте, начали строить жилье: трехэтажные дома для расселения ветхого фонда.
На всю Московскую область — два контролера
В администрации Пушкино «МК» пояснили, что проект планировки утвержден 29 июня (жителям из минстроя области официально ответили, что нет, не утвержден). «Этажность сохранена в соответствии с законодательством, рекомендации жителей были переданы застройщику», — поведали «МК» в администрации. Зачем строить высотки вплотную к частному сектору, «МК» интересоваться не стал, поскольку ранее на подобный вопрос ответ мы уже получили: «Если бы у жителей было соответствующее образование, они бы так не возмущались. Это такой архитектурный контраст», — сказала «МК» заместитель начальника Управления строительства, архитектуры и градостроительного регулирования администрации Пушкинского муниципального района Вера Кавинская.
В Управлении архитектуры и градостроительства Московской области рассказали, что по многочисленным обращениям жителей Пушкино в городе проводилась выездная проверка. «Серьезных нарушений, насколько я помню, по проекту планировки не было. Были незначительные ошибки, например, не указаны зоны коммуникаций, зоны общего пользования и немного превышена нормативная плотность. А по социальным объектам и выездам там вроде бы все в порядке», — рассказала «МК» специалист отдела контроля за соблюдением органами местного самоуправления законодательства о градостроительной деятельности Управления архитектуры и градостроительства Ирина Тереховская.
Факт о том, что по неутвержденному проекту уже началось строительство, специалист проверить не смогла. «У нас в отделе контроля работают два человека, и мы трудимся сутки напролет, так как жалоб из региона поступает огромное количество. На выезде мы смотрим только документы в администрации, если ездить по объектам — на город ушла бы неделя», — говорит Тереховская, отмечая, что незаконное строительство отслеживает также Стройнадзор. «В Стройнадзор мы звонили, но нас направили в Мособлархитектуру, сказали, что это их полномочия», — разводит руками Маша.
Новые градостроительные нормы — миф или реальность?
Между тем в правительстве Московской области уже разработали новые нормы градостроительного проектирования, направленные на создание комфортной среды обитания. В этом же контексте чиновники постоянно говорят о малоэтажном строительстве. Однако в действительности в документе, разосланном СМИ, норма максимальной этажности в зависимости от количества населения и типа муниципального образования просто исчезла, решать вопрос этажности будут муниципальные образования на публичных слушаниях. «Если жители не поддержат строительство высотных домов, они просто проголосуют против. В целом подмосковное правительство ориентируется на малоэтажную застройку», — рассказала «МК» пресс-секретарь заместителя председателя правительства Романа Филимонова Ксения Большакова, уточнив, что ликвидированная норма не приведет к буму многоэтажного строительства.
Из других нововведений в документе появились рекомендации не строить новые кварталы выше этажности прилегающей застройки, и появились внятные нормативы по озеленению новых районов. «В новых правилах прописано необходимое в районах количество рекреационных и зеленых зон с учетом создания парков и скверов», — пояснила пресс-секретарь. Также, по ее словам, снижается общая плотность застройки и увеличивается количество мест в детских садах на 1000 жителей. Правила будут обсуждать до середины декабря в профессиональном сообществе, а потом вынесут на утверждение правительства.
Между тем министр правительства Московской области по долевому строительству, ветхому и аварийному жилью Александр Коган заявил, что в связи с разработкой новых правилах градостроительного проектирования возможен даже пересмотр уже заключенных инвестиционных контрактов. Правда насколько велика такая вероятность и касается ли она проекта в Пушкино, «МК» на момент подписания номера выяснить не удалось.
А как у них?
Эксперты по зарубежным градостроительному законодательству рассказали «МК», как подобные конфликты решаются в Европе.
«В наиболее цивилизованных странах (Великобритании, Франции, Австрии, Швейцарии, скандинавских странах) публичные слушания проводятся уже после того, как у жителей появились какие-либо претензии, — рассказывает управляющий инвестициями в недвижимость, основатель консалтингового портала Indriksons.ru Игорь Индриксонс. — Существует очень четкое законодательство о том, что можно строить, где и какой высотности, какой формы и цвета должен быть фасад, поскольку должна быть учтена концепция района или даже целого города. Прописаны даже такие вещи, как, например, влияние здания на воздушные потоки. Застройщику остается соблюдать нормы, а в случае их нарушения проводятся публичные слушания, где рассматриваются конкретные жалобы жителей, и многие проекты закрываются. Но причина отнюдь не в недовольстве людей, а именно в нарушении закона». По словам эксперта, чаще всего европейцы жалуются, что из-за новостроек в квартиры домов перестанет попадать солнечный свет (тогда стройка на полгода прекращается, и специальная комиссия проводит анализ, какое количество света будет проходить через окна), вторая популярная причина жалоб — сервитут (ограниченное право пользования чужой собственностью). То есть, например, застройщик получает разрешение возвести жилой дом на участке земли в жилом квартале и начинает строительство, но граждане могут вернуть право прохода через этот участок — в прошлом обычную зеленую лужайку, если докажут, что ходили тут десять лет и есть фотографии и свидетели, подтверждающие этот факт. В этом случае и возникает право сервитута, и застройщику необходимо договариваться с людьми о компенсации или же делать перепланировку, добавляя в конструкцию туннель для прохода.
В Германии массовые протесты населения против строительных планов местных властей — явление весьма распространенное, рассказал «МК» управляющий директор агентства недвижимости Gordon Commercial (Berlin) Илья Гордон. Например, резонанс национального масштаба получило противостояние между городскими властями и жителями Фрайбурга. Население приняло в штыки решение властей города о продаже городского жилого фонда общей жилой площадью свыше 580 000 квадратных метров американским инвестиционным фондам. Борьба завершилась полной победой граждан: в ходе инициированного ими референдума 70,5% участников проголосовали за то, чтобы городская недвижимость Фрайбурга осталась в руках местных властей. Правда, немецкие чиновники прислушиваются к населению далеко не всегда, говорит эксперт. Многомиллиардный проект железнодорожного вокзала Stuttgart-21 в Штутгарте, 4 года назад вызывавший волну протеста, сворачивать все еще не собираются. В 2011 году в городе также прошел референдум, на котором граждане решили, что новый вокзал Штутгарту нужен, но продолжили спор о том, каким он будет и из каких средств должен финансироваться. Наилучшим образом перспективы развития ситуации озвучил председатель совета директоров Deutsche Bahn AG, г-н Рюдигер Грубе: «Германия — демократическое государство, в котором решения по проектам подобного масштаба утверждаются в парламентах, избираемых населением страны! После многочисленных обсуждений и доработок проект Stuttgart-21 был в свое время утвержден парламентом федеральной земли Баден-Вюртемберг большинством голосов, поэтому права на протест у граждан в данном случае нет!»
«Таким образом, в спорных ситуациях между представителями власти и населением страны действие Германии проявляется как в прямой реализации прав граждан (созыв референдума), так и в необходимости соблюдения ими же принятых законов (приоритет решения парламентского большинства по проекту в Штутгарте)», — говорит Илья Гордон. «В то же время в Германии в отличие от России совершенно немыслимо представить себе ситуацию, в которой судьба проектов подобного масштаба будет полностью зависеть от единоличного решения назначенного чиновника — будь то чиновник даже самого высокого ранга», — резюмирует эксперт.
