«Цена недвижимости определяется тремя факторами: местоположением, местоположением и, наконец, местоположением».
Афоризм английских девелоперов
Не последней причиной роста цен на жилую недвижимость в мире является ажиотажный спрос состоятельных россиян на заморские дома и квартиры
Что движет рынком недвижимости в мире? Несколько факторов – экономическая ситуация в стране, спрос среди иностранцев, лояльность к иммиграции, государственное регулирование рынка и прочие моменты. В восточноевропейских странах в последнее время немалую роль стала играть свершившаяся или грядущая причастность к Евросоюзу. Не всегда, но это чудесное обстоятельство может поднять цену квартиры процентов на 20.
Впрочем, цены на жилую недвижимость растут и в других регионах. И, как утверждают авторитеты рынка недвижимости, не последней причиной является ажиотажный спрос состоятельных россиян на заморские дома и квартиры. Их манят благоприятный налоговый климат и лояльность иностранных банков к заезжим клиентам даже тогда, когда речь идет о получении ипотечных кредитов.
По сравнению с 2004 годом спрос россиян на зарубежную недвижимость в 2005 году, по некоторым оценкам, увеличился на 25 процентов. Не случайно в России на ниве торговли зарубежной недвижимостью процветает около 30–35 компаний. Еще в начале прошлого года их было почти на треть меньше.
Зачем наши граждане покупают квартиры за рубежом? Довольно часто просто для того, чтобы жить в ней, вести бизнес или на время учебы. Бывает, что покупают с инвестиционной целью – приобретение недвижимости в стране с динамично развивающейся экономикой можно сравнить с вложением в акции перспективных компаний.
Купить Лондон
Среди всех покупателей жилья в Великобритании граждане страны составляют всего 60 процентов, а 40 – иностранцы. В основном всех привлекает финансовая столица мира – Лондон. И это при том, что недвижимость здесь – одна из самых дорогих в мире. Пальму первенства держат Токио и Осака.
В прошлом году среди покупателей жилой недвижимости в Лондоне стоимостью выше 4 миллионов фунтов стерлингов русские составили 17 процентов. К этому выводу пришли аналитики лондонского офиса компании «Найт Франк».
Джон Росс, знаток экономики Лондона, подчеркивает, что сейчас именно русские оказывают «значительное воздействие на рынок недвижимости и розничную торговлю». Русские удивляют местные власти и бизнесменов суммами, с которыми они готовы расстаться. Уже сложилось устойчивое мнение: «русские покупают все самого высокого качества: лучший район, лучший дом, новейший ремонт и дизайн». «Из всех потенциальных российских покупателей только 5 процентов заинтересованы в приобретении загородной резиденции или апартаментов в любом другом городе Великобритании». Остальные «покупают» Лондон.
Им нравится недвижимость, расположенная именно в наиболее престижных районах города: Белгравия, Мэйфэр, Найтсбридж и Кенсингтон. Однажды на продажу был выставлен дом с 10 спальнями. Просили чуть больше 60 миллионов долларов.
И оно того стоило – ведь рядом Кенсингтонский дворец, где жила принцесса Диана. Несколько русских изъявили желание его приобрести. Одному из них посчастливилось. Он приобрел жилье более чем за 70 миллионов долларов.
Бывали случаи, когда лондонцы просто собирали чемоданы, брали семейные фотографии и перебирались в отель. Просто очередной русский, покупая их дом со всем содержимым, делал предложение, от которого невозможно было отказаться. Это не пистолет у виска. Это деньги.
Заглядывать в чужие кошельки, а тем более в чужие окна, нехорошо. Но очень хочется. Ведь иные особняки, где есть собственные бассейны, фонтаны и зимние сады, стоят по 10–12 миллионов фунтов. Например, в одном из престижнейших районов Лондона, Челси, цены на квартиры начинаются с 2,5–3 миллионов фунтов и могут достигать и 10 миллионов фунтов за квартиру.
Но британская столица все полнится выходцами из России: россиянам сегодня принадлежит каждый десятый особняк в столице.
Паломничество в верхний ценовой сегмент началось в середине 1990-х годов. Первыми барьер взяли предприниматели Артем Тарасов и Борис Березовский. Вслед за ними потянулась цепочка толстосумов: совладелец «СУАЛа», гражданин США Леонид Блаватник, купивший дом за 75 миллионов долларов, и Роман Абрамович, владеющий шестиэтажным особняком в районе Найтсбридж и поместьем в Сассексе стоимостью 70 миллионов долларов. Уехал в Англию и бизнесмен Владимир Гусинский. Но его дом в Ноттинг-Хилле оценивается «всего» в 4 миллиона долларов.
В прошлом году поселиться в британской столице решил и председатель совета директоров «Базового элемента» Олег Дерипаска, купивший за 50 миллионов долларов особняк в самом центре, на площади Белгрэйв. Обосновался в столице Туманного Альбиона и предприниматель Олег Бойко.
Притягательность Соединенного Королевства проста и логична: налоги относительно небольшие, есть возможность избежать преследования налоговой полиции. К тому же между двумя столицами миллиардеры передвигаются на личных самолетах. Каких-то три часа – и ты дома.
Причин, которые могли бы остановить этот процесс в ближайшем будущем, не просматривается. Риелторы радуются, печалятся лондонцы. Недвижимость будет дорожать.
Охотиться лучше в Шотландии
Но многим обитать только в Лондоне уже неинтересно и как-то даже не современно. Нужно расширять кругозор. Тем более цены на недвижимость в Шотландии куда умереннее, чем в юго-восточной части Англии.
Богатые и знаменитые диверсифицируют места обитания. Свои шотландские поместья они используют как временные или постоянные пристанища семей. Или для того, чтобы побаловать друзей охотой на куропаток, рыбалкой на лосося.
В конце 2005 года известный российский предприниматель Владимир Лисин за 6,8 миллиона фунтов стал новым владельцем шотландского замка Аберухиль в графстве Пертшир. Продажа этой недвижимости XVI века площадью 3300 акров, неподалеку от Комри, оказалась самой дорогостоящей сделкой в Шотландии в минувшем году.
Известнейшая европейская семья Сваровски выставила на продажу за 7,8 миллиона фунтов свое имение на северо-западе Шотландии. Ходят слухи, что интерес проявили богатые российские бизнесмены. Обзавелся замком в Шотландии художник-портретист Никас Сафронов. Там же Борис Березовский и Олег Лебедский подыскивают себе имения.
Но новых русских интересует не только Туманный Альбион и горная Шотландия. Казалось бы, еще совсем недавно был так популярен юг Франции. Но сейчас Ницца и ее предместья уже перенаселены – русский стал «вторым» языком региона.
По мнению некоторых агентств по продаже недвижимости за рубежом, на смену Лазурному берегу постепенно приходит Сардиния. Приобретать собственность и вообще жить там выгоднее – налоги ниже, да и нравы свободнее.
Алишер Усманов, президент «Газпроминвестхолдинга», принял участие в самой дорогостоящей за 2004–2005 годы сделке с недвижимостью на Сардинии. Вилла Merloni досталась ему за 35 миллионов евро. Это был своеобразный рекорд. Рустам Тарико, производитель водки «Русский стандарт» и владелец одноименного банка, приобрел виллу Minerva у жены Берлускони, Вероники Ларио, всего за 15 миллионов евро. И это в 30 раз больше, чем Ларио заплатила за нее в 1989 году. По слухам, в скором времени собирается приобрести недвижимость на острове и Роман Абрамович. Изумрудный берег тоже заговорил по-русски.
Некоторые любят погорячее. Предпочитающие селиться в теплых странах разогревают рынок дорогостоящих апартаментов в Монако и Дубае. Благодаря постоянной и активной пропаганде появилась возможность инвестирования в Объединенные Арабские Эмираты. В недвижимость в том числе. В минувшем году был особый подъем интереса к этому региону. Однако российскому рынку свойственна некоторая недоверчивость в отношении новых направлений.
Дотошные аналитики рынка подметили парадоксальную ситуацию: именно англичане сегодня составляют значительную часть покупателей в Дубае, в то время как иностранцы, в том числе русские, покупают недвижимость в Британии.
А ЛИДЕРЫ КТО?
Одни страны, пользовавшиеся большой популярностью у россиян, теперь оказываются им менее интересны. В тройке лидеров по спросу: Испания (21 процент), Болгария (15 процентов), Турция (10 процентов). Кипр, прочно удерживавший долгое время второе место (с острова шли и продолжают идти в Россию крупнейшие «западные» инвестиции), во второй половине 2005 года ужа начал терять былую популярность. Для россиян здесь ситуация изменилась в худшую сторону из-за введения визового режима. Помимо этого вступление страны в ЕС здесь значительно повысило цены на все, и на недвижимость в том числе.
Сейчас Кипр находится на четвертом месте (9 процентов), немногим опережая Черногорию (около 9 процентов), спрос на которую чуть больше аналогичных показателей по Чехии (7 процентов). А вот недвижимость в Греции, Италии, США, Австралии граждане России покупают с меньшей охотой.
УГНАТЬСЯ ЗА ЦЕНАМИ
Наивно было бы предположить, что спросом пользуется только эксклюзивная недвижимость. Главная тенденция последнего времени – цены на жилье в Европе постоянно растут. В целом по странам ЕС – на 10–15 процентов в год. Французская недвижимость «движется» с еще большей скоростью – увеличивается в цене не меньше, чем на 20 процентов в год.
Но несмотря на то, что цены на эксклюзивные квартиры в таких городах, как Милан, Вена, Париж, Хельсинки, очень высоки – от 1,5 миллиона евро, – они продолжают пользоваться большим спросом. Возможно, потому, что их количество весьма ограниченно.
Можно ли купить жилье дешевле? Квартира в Чехии, Венгрии, Болгарии, отчасти в Испании, обойдется в 50–150 тысяч евро. Законодательство Чехии, Словакии, Польши, Словении и других восточноевропейских стран, принятых в ЕС, разрешает приобретать недвижимость только на юридическое лицо. Бум на этих рынках предположительно начнется сразу же, как только отменят этот закон и позволят покупать жилище и физическим лицам.
На Кипре, в крупных городах Испании, Мальты, Греции квартира стоит уже 150–250 тысяч евро. От 250 тысяч евро идут дорогие квартиры Швейцарии, Бельгии, столиц скандинавских государств. Что касается цен на окраинах крупных городов, то стоимость двухкомнатных квартир начинается от 200 тысяч евро. Несложно найти городскую квартиру дешевле. Все зависит от местоположения объекта. В глубинке Франции, например, жилье гораздо доступнее. Только вот спроса на такие квартиры нет. Риелторы подмечают устойчивую тенденцию: народ предпочитает обосновываться в метрополиях.
ЦЕНЫ ПОКА РАСТУТ
Рынки недвижимости развитых стран росли довольно бурными темпами последние десять лет. По данным британского журнала «Экономист», с 1997 года цены на недвижимость в Великобритании выросли на 154 процента, в Ирландии – на 192 процента, в Испании – на 145 процентов. Причем наиболее активно – в последние пять лет. За это время совокупная стоимость активов на ключевых рынках недвижимости увеличилась с 30 до 70 триллионов долларов.
Повышенный спрос спровоцировали низкие процентные ставки по кредитам, а также недоверие инвесторов к ценным бумагам, в частности к акциям. Владельцы свободных средств предпочитали вкладывать их в более надежные активы – недвижимость.
Рынки недвижимости развитых стран столкнулись с проблемой, аналогичной московской: слишком высок уровень инвестиционного спроса. Ведь он по определению является дестабилизирующим фактором. Индекс, рассчитываемый «Экономистом», показывает замедление роста цен на недвижимость лишь в последнее время в Великобритании. Сходная ситуация наблюдается на рынках недвижимости некоторых других развитых стран, например в Австралии. Здесь этот процесс уже характеризуется словом «стагнация». Впрочем, в большинстве стран, в том числе и в США, рост пока продолжается, причем увеличивающимися темпами.
Таким образом, цены в большинстве стран находятся на слишком высоком уровне, что делает приобретение недвижимости менее доступным предприятием для потенциального покупателя.
Впрочем, эксперты предполагают, что в течение ближайших пяти лет снижение либо стагнация цен более вероятны, нежели продолжение их роста. Что говорит в пользу этого утверждения? Переоцененность недвижимости в ряде стран, а также высокий уровень инвестиционного спроса.
Несмотря на угрозы и риски, согласно прогнозам специалистов, количество российских покупателей зарубежной недвижимости будет увеличиваться. Покупка квартиры на стадии строительства, позволяющая сэкономить, за рубежом, считают они, менее рискованна, нежели в России. Там редко срываются сроки строительства жилья, а право собственности даже на недостроенный объект возникает непосредственно на стадии инвестирования, а не после сдачи дома подкомиссии.
