Продолжающееся падение фондового рынка, длительное время являющегося весьма привлекательным способом вложения свободных средств, усилило интерес к рынку недвижимости, который и до этого не страдал от недостатка внимания со стороны инвесторов. О том, какие юридические тонкости должен знать непрофильный инвестор, решившийся впервые вложить свои средства в этот рынок, рассказывает юрист Екатерина СУПРУНЕНКО.
Рынок недвижимости московского региона, куда условно можно отнести Москву и Московскую область, последние годы демонстрировал устойчивый и чрезвычайно быстрый рост стоимости квадратного метра, высокую ликвидность объектов, короткие сроки совершения сделок по объектам, выставленным на продажу, ограничение предложения, продолжающийся рост арендной платы. Результатом этих тенденций является высокая доходность и соответственно высокая инвестиционная привлекательность вложений в этот сектор, а также возросший спрос на все виды недвижимости.
Если рассматривать вопрос вложения свободных денежных средств в нежилую недвижимость частным инвестором либо небольшой компанией, для которой вложения в недвижимость – не профильный вид деятельности, в целях минимизации возможных в будущем рисков необходимо обратить внимание на следующие моменты.
Потенциальная ликвидность приобретаемого объекта зависит от предполагаемого целевого использования. С одной стороны, требования к объектам, предназначенным под офис, торговую точку, медицинский или косметический центр, точку общепита, различаются, что обусловлено спецификой организации каждого вида деятельности. Но, с другой стороны, общим для них является наличие некоторых особенностей: расположение вблизи станций метрополитена (причем желательно не более 4–5 станций удаления от Кольцевой линии), наличие как минимум одного отдельного входа (в некоторых случаях требуется не менее двух), помещение (если его планируется использовать под офис либо организацию бизнеса) в обязательном порядке должно иметь статус нежилого. Подход к выбору метража недвижимости в конечном счете зависит от той суммы, которую можно инвестировать.
Решаясь на приобретение объекта недвижимого имущества, определитесь, на какой срок вы готовы вложить денежные средства. Срок окупаемости вложенных средств рассчитывается исходя из показателей конкретного объекта и вида вложения (на первичном или вторичном рынке приобретается объект, но в среднем при сдаче приобретенной недвижимости в аренду в зависимости от ее востребованности может составлять примерно 4,5–7 лет).
К тому же существует возможность частичного возврата вложенных средств путем получения кредита в банке под залог своей покупки; использовать этот вариант целесообразно, если получаемая арендная плата позволяет нести расходы по содержанию имущества и не только выплачивать проценты по кредиту, но и производить погашение суммы основного долга.
Наиболее привлекательными объектами для инвестора, не располагающего большими суммами, можно считать нежилые помещения площадью до 120–140 квадратных метров свободного назначения, цена их с учетом месторасположения колеблется в зависимости от стоимости квадратного метра. В среднем за метр привлекательного объекта могут просить от 4800 долларов. Причем, как правило, чем меньше площадь, тем выше стоимость квадратного метра.
Выбрав площадь для приобретения, необходимо проверить юридическую чистоту предполагаемого предмета сделки. Продавец обязан представить документ, удостоверяющий его право собственности на объект, – свидетельство о государственной регистрации права, документы, отражающие характеристики помещения: поэтажный план, экспликацию, выписку из технического паспорта. Все документы должны предъявляться в оригинале. Необходимо сверить поэтажный план с фактической планировкой объекта, существующей на момент продажи, ведь если в результате ремонтных работ предыдущих владельцев были выполнены перепланировки, не согласованные в установленном порядке, то таким согласованием после приобретения придется заниматься новому собственнику. Если за короткое время совершалось несколько сделок купли-продажи, по возможности необходимо требовать у продавца всю историю объекта, начиная с момента возникновения права собственности на него.
Только в том случае, если каждую сделку сопровождает правильно оформленный пакет документов, можно быть уверенным, что не появятся лица, у которых будет основание оспаривать право собственности на недвижимость. Для подстраховки можно получить выписку из Единого государственного реестра прав. В этой выписке будет содержаться информация об имеющихся ограничениях (обременениях) либо об их отсутствии.
Выбран объект, его история устраивает покупателя – следующим этапом является подготовка документов для правильного оформления сделки купли-продажи. Условно эти документы можно разделить на три группы.
Первая группа – ранее упоминавшиеся документы, отражающие характеристики недвижимого имущества (обязательно в оригинале), действительны один год с момента выдачи. Вторая группа – документы, подтверждающие полномочия сторон на подписание договора. Для физических лиц это паспорт, для юридических – нотариально заверенный комплект учредительных документов с приложением свидетельств о внесении в Единый государственный реестр юридических лиц (в случае внесения изменений в реестр свидетельство представляется по каждому изменению), свидетельство о постановке организации на налоговый учет, протокол общего собрания акционеров (участников) либо решение единственного акционера (участника), содержащие сведения о назначении (избрании) директора организации.
Третья группа – договор или иной документ, подтверждающий право собственности продавца, протоколы заседания совета директоров (наблюдательного совета), общего собрания акционеров (участников), либо решение акционера (участника) о совершении сделки (для крупной сделки), либо справка о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов АО или стоимости имущества ООО. Если сторона по договору – физическое лицо, состоящее в браке, нужно согласие другого супруга на совершение сделки; заявление установленной формы; квитанция об оплате государственной пошлины; доверенности (в том случае, если документы на регистрацию представляются не сторонами по договору, а их уполномоченными представителями).
Весь этот пакет документов сдается под расписку в приемную Управления федеральной регистрационной службы по Москве. И через месяц (если представлены правильно оформленные документы) новый собственник получит свидетельство о праве собственности.
