Минувшей осенью спрос на готовое жилье в Москве подогревало постепенное снижение ключевой ставки ЦБ, от которой зависит стоимость рыночной ипотеки, уверены специалисты. «Период дорогих денег затянулся сильнее, чем предполагали и покупатели, и эксперты. Поэтому, когда «ключ» ушел к уровню 16,5%, часть граждан решилась на покупку. Это все еще «тяжелая» планка, но уже не «за двадцать». Плюс осень по традиции дает прирост активности», — пояснила «МК» главный аналитик «Миэль» Екатерина Бережнова. По ее мнению, на вторичный рынок сейчас в основном выходят те, кому нужен небольшой кредит.
«В октябре доля ипотечных сделок со вторичным жильем составила 19,2%, хотя в сентябре была около 16%. Для сравнения, в октябре 2024 г. на их долю приходилось 21%, а в октябре 2023-го — 34%», — отметил директор направления «Вторичный рынок» «ИНКОМ-Недвижимости» Сергей Шлома.
По его мнению, на спрос также повлияло изменение предпочтений вкладчиков. «В октябре на рынок наконец вышли т.н. «квартирные туристы», которые минувшим летом активно рассматривали лоты, чаще всего бизнес-класса, вели переговоры с риелторами, но в конечном итоге не заключали сделку. Мы сразу почувствовали увеличение спроса на 15% по сравнению с октябрем прошлого года в авансах и количестве сделок», — добавил Шлома.
С его слов, люди решили не ждать, пока доходность вкладов значительно снизится, и активизировались раньше. Они понимали, что за последние годы вторичная недвижимость практически не дорожала, а значит, ее стоимость неизбежно должна подниматься в будущем, при условии снижения ипотечных ставок и роста спроса. Фактически популярность набирает стратегия опережения: покупай сейчас, пока цены еще не зашкаливают.
На массовом рынке доля «туристов», в т.ч. потенциальных покупателей, в середине осени увеличилась до 40% против 30% летом, отметил Шлома. Сейчас, пока их деньги лежат под, условно, 16% годовых на депозитах, они ходят по рынку и присматриваются, а когда истекут сроки вкладов — в декабре или январе — придут покупать. «Но они могут попасть в ловушку: квартиры к тому времени могут стать дороже. Получается, люди ждут дохода от вклада, но в итоге заплатят больше за жилье», — предупредил эксперт.
С другой стороны, по его мнению, на развитие «квартирного туризма» повлиял и дефицит ликвидных объектов: кто-то действительно ищет, хочет купить, но взять сегодня особо нечего. Старый жилфонд и квартиры без ремонта — это практически неликвид. В отсутствие ипотечников, при неактивном и избирательном спросе очень быстро продается только качественное и современное жилье. Рынок сегодня принадлежит продавцам новых квартир.
«На оживление спроса помимо вкладчиков, вышедших из краткосрочных депозитов, также повлиял переток покупателей с первичного рынка», — заметила исполнительный директор компании НДВ «Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева. По ее данным, сегодня 1 «квадрат» вторички (без элитного сегмента) в среднем стоит в столице 486,5 тыс. руб. Это на 18% меньше, чем средняя стоимость 1 кв. м новостроек. Наиболее востребованы, по словам эксперта, 1- и 2-комнатные квартиры в свежей вторичке (не старше 2020 г. сдачи) с ремонтом. По этим типам квартир большее предпочтение к планировке евроформата, чем к классическим квартирам.
В сентябре и октябре, по мнению Подкидышевой, был зафиксирован наибольший прирост продаж. Активность покупателей продолжалась и в ноябре. Больше всего сделок заключается в массовом сегменте как самом доступном и востребованном. Без учета элитного сегмента сейчас больше всего предложения представлено в пяти районах города: Раменки и Пресненский (по 1,7 тыс. лотов), Хорошево-Мневники (1,1 тыс. лотов), Даниловский (930 лотов) и Хорошевский (650 лотов). Дело в том, что в последнее время здесь ведется активная застройка, и именно в этих районах больше всего предложений от физических лиц — инвесторов, которые приобрели квартиры в 2018–2019 г. на стадии котлована.
По данным АЦ «ИНКОМ-Недвижимость», на вторичном рынке старой Москвы на продажу выставлено 100,18 тыс. объектов. В конце октября самые доступные по цене квартиры на рынке вторичного жилья старой Москвы предлагались в районах Восточный (202,3 тыс. руб. за 1 кв. м), Капотня (203,1 тыс. руб.) и Бирюлево Западное (205,6 тыс. руб.), Некрасовка (208,2 тыс. руб.) и Бирюлево Восточное (216,6 тыс. руб.).
По прогнозу Подкидышевой, в декабре продолжится рост спроса на вторичном рынке, что приведет к вымыванию предложения и росту цен, особенно на наиболее качественные и востребованные квартиры в хороших районах. В среднем прирост за первые 6 месяцев следующего года может составить не менее 8–9% год к году.
Среди столичных округов, как сообщила Бережнова, по объему предложения на вторичке лидируют Центральный и Западный, далее Восточный и Юго-Западный. Средние цены по округам прибавили 7–8% к уровню ноября прошлого года. Если убрать ЦАО, Новую Москву и Зеленоград, средняя стоимость квадратного метра держится, по ее оценке, в районе 337 тыс. руб. Разница по округам существенная: так, в ЗАО за 1 кв. м просят около 400 тыс. руб., в ЮВАО — около 300 тыс., в Новой Москве — около 235 тыс., а в ЦАО стоимость «квадрата» уверенно движется к отметке 700 тыс.
Сергей Шлома не ожидает до конца этого года существенного роста активности во вторичном сегменте, поскольку пока для этого нет предпосылок.
ЦИФРА ДНЯ
Около 16 трлн руб. ежегодно инвестируют в недвижимость россияне. Об этом заявил заместитель председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин на пленарном заседании «Будущее недвижимости и недвижимость будущего» в рамках Domclick Digital Forum.