- В Москве все еще сохраняются сотни квартир с коммунальным бытом. И множество таких объектов расположено именно в историческом центре, - говорит генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко. - Часто такую четырех-семикомнатную квартиру можно купить за сравнительно небольшие деньги.
Например, у желающих поселиться на Садовом кольце появилась возможность купить четырехкомнатный объект за 26,6 млн рублей. И если не смутит, что дому, на первом этаже которого продается эта коммуналка, в следующем году исполнится 200 лет, можно поселиться на Садовой-Каретной улице. В четырехэтажном кирпичном здании, построенном по индивидуальному проекту для богатого купца, сохраняются деревянные перекрытия, так что требуется ремонт. Площадь жилья с высотой потолков 3,10 метра - 78,5 кв. м.
В бывшем доходном доме, построенном в 1906 году на Земляном валу, 20 квартир, по две на этаже. Площадь выставленной на продажу за 36 миллионов рублей семикомнатной коммуналки - 153,5 квадратных метра. Размер комнат - от 10 до 18 «квадратов», кухни - 10. Цена подобного жилья в новостройке, судя по базам данных, выше.
А еще, скажем, за 39 миллионов можно устроиться в пяти комнатах на престижном Гоголевском бульваре. Дом возводили в 1903 году под руководством архитектора Константина Теляковского. А через пять лет архитектор-любитель средневековых замковых реминисценций Валентин Дубовской построил во дворе еще один корпус, похожий на итальянское палаццо. В одной из квартир в 1910-1938 годах жила одна из главных актрис МХТ, народная артистка СССР Ольга Книппер-Чехова, жена Антона Павловича. По соседству с Ольгой Леонардовной поселился ее племянник - композитор Лев Книппер. Как раз на втором этаже, где жила актриса, выставлена на продажу бывшая коммунальная квартира размером 131 кв. м.
В малоквартирном доме дореволюционной постройки в Воротниковском переулке можно приобрести коммуналку с шестью комнатами за 47 миллионов рублей. Размер квартиры - 141 кв. м, высота потолков - 2,6 м. Отсутствие ремонта продавец называет «большим преимуществом», потому как неотремонтированная недвижимость стоит дешевле, и за большую квартиру в Тверском районе - это недорого.
С продавцом поспорить можно: цена для простых обывателей нереальная. Даже если зарабатывать по миллиону рублей в год, накопить на такую квартиру можно лишь к пенсии, Но, с другой стороны, квартиры в новостройках после введения пресловутой льготной ипотеки обходятся тоже, мягко говоря, «в копеечку». Даже не самая большая «трешка» в Москве (площадью около 50 квадратных метров) в спальном районе стоит в среднем больше 20 миллионов рублей...
- Многокомнатная квартира в самом центре Москвы, да еще и в малоквартирном доме, часто историческом, - это ценный актив, - говорит Павел Луценко. - Но есть свои сложности. Во-первых, нужно договариваться не с одним собственником, а со многими, и часто это трудно, потому что отказ одного чреват срывом всей сделки. Во-вторых, если это памятник архитектуры, охраняемый государством, то при перепланировке, ремонте, присоединении чердачных и подвальных помещений могут возникнуть дополнительные сложности из-за специальных ограничений.
- По моему мнению, такие квартиры нередко приобретаются для дальнейшей переделки в современные лоты высокобюджетного сегмента. Подобные дома расположены в историческом центре города, в востребованных локациях, где сформировался дефицит предложения, - говорит директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE) Анна Раджабова.
На вопрос, кто является основными покупателями таких квартир, ответить не так и просто. Анна Раджабова полагает, что покупателей можно разделить на две большие категории. К первой относятся частные лица, желающие жить именно в доме, построенном известным архитектором, связанным с исторической личностью или расположенным в конкретном районе. «Ради этого они готовы пойти на серьезные траты, а также смириться с определенными нюансами. К ним можно отнести, например, необходимость согласования ремонтных работ с надзорными органами в случае, если дом относится к объектам культурного наследия»,- поясняет эксперт.
Во вторую категорию входят компании, профессионально занимающиеся реставрацией исторических домов. Они берут подобные здания, получают всю необходимую документацию и согласования, а затем восстанавливают их, подводя под стандарты высокобюджетного сегмента.
- Сегмент коммунальных квартир (в советском понимании этого явления) весьма узок, это совершенно другая история в сравнении с отдельными комнатами или долями, которые в силу жизненных обстоятельств никогда не исчезнут с рынка недвижимости, - рассказывает руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов, - Согласно нашим наблюдениям, доля выставленных на продажу коммуналок (или комнат в их составе) на рынке недвижимости весьма мала: около 1-1,5%, она практически не меняется. Основной объем коммунальных квартир, в том числе наиболее ликвидные объекты, был расселен еще в 1990-х и 2000-х годах.
А что можно сказать о еще не расселенных коммуналках? Если в 1990-х годах доля коммуналок в общем объеме предложения на рынке доходила до 30%, то к 2008-му она сократилась до 10%, к 2013-му - до 5%. Сейчас в экспозиции остались в основном малоликвидные варианты: комнаты в коммунальных квартирах, которые находятся в очень плохом состоянии (да еще и зачастую в ветхом жилищном фонде) или расположены в крайне непривлекательных локациях. Есть коммунальные квартиры, в которых все еще проживают собственники, отказывающиеся съезжать оттуда, поэтому пока нет возможности расселить эти коммуналки.
- В продаже, конечно, есть варианты в коммунальных квартирах, расположенных в историческом центре, но их количество невелико, - говорит Дмитрий Таганов. - Более того, покупателей не особо интересуют комнаты в их составе: их стоимость высока, а расположены они чаще всего в старых домах, требующих ремонта и, соответственно, дополнительных финансовых вложений. Да и в целом большинство покупателей, скорее, потратит такую сумму на качественную квартиру в новом доме, чем на коммуналку, пусть и с красивой историей.
Чаще всего комнаты в коммунальных квартирах приобретают приезжие из других регионов России, планирующие как можно скорее «закрепиться» в столице и оформить здесь регистрацию. Комнаты в коммунальных квартирах приобретают и жители столицы, которые в силу определенных обстоятельств (разъезд с родственниками, развод, финансовые проблемы) съезжают с прежнего места жительства, но не могут позволить себе купить квартиру.
Бывают и такие случаи, когда жители из других регионов - близкие родственники - скидываются и в складчину покупают квартиру в долевую собственность, в результате чего каждый из них получает комнату. Они могут жить в ней во время приезда в столицу или поселить сюда детей, которые собираются учиться в Москве.
- В сегменте коммунального жилья проходят и инвестиционные сделки, но, опять же, это весьма редкие случаи. Причина все та же - такой формат жилья является нишевым, он не пользуется спросом у покупателей. Кроме того, приобретение комнат в коммунальных квартирах сопряжено с рядом юридических особенностей – в частности, с соблюдением порядка преимущественного выкупа соседями.
С покупкой объекта именно для сдачи в аренду также могут быть сложности, Для этого необходимо договориться сначала с другими жильцами, которые вряд ли будут рады тому, что в соседней комнате, возможно, будут постоянно меняться проживающие. Все это крайне ограничивает инвестиционный спрос до единичных приобретений. Если же такие сделки и происходят, то покупатели обычно планируют договориться с другими собственниками о продаже общей жилплощади и распределении полученных от этого средств либо собираются в будущем, выкупив другие доли, стать полноправными собственниками этой квартиры, - поясняет эксперт.
