После погашение ипотеки гражданам рекомендуется сразу обратиться в Росреестр для снятия залога, поскольку банк часто не делает это самостоятельно. А если упустить время, то в будущем собственник может столкнуться с проблемами. Об этом в беседе в «Российской газетой» рассказали юристы по недвижимости.
Как отметил вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов, даже полное погашение жилищного кредита автоматически не делает имущество свободным для третьих лиц, поэтому заемщику следует отслеживать наличие обременений в отношении недвижимости. «А это означает, что запись о залоге недвижимости, хоть она и может являться недостоверной, может остаться в ЕГРН навечно», — пояснил эксперт. Пока собственность будет числиться в залоге, владелец не сможет её продать, причем не имеет значения, погашен ли кредит или нет.
У гражданина могут возникнуть и другие неприятности. Так, банк может утратить закладную по давно погашенной ипотеке. В архивах кредитных организаций часто нет идеального порядка. Кроме того, банк может обанкротится, а финансовая документация — исчезнуть. Кроме того, закладную могут продать, как и сам кредит, третьим лицам с передачей всех необходимых персональных данных о залогодателе имущества. Сделать это можно неограниченное число раз.
Как объясняют юристы, при оформлении ипотеки заключается договор залога между банком и физическим лицом, на его основании делается запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
По словам Филиппова, иногда банки оформляют залоговые права на недвижимое имущество путем выдачи закладной при заключении договора залога, тогда эта бумага выдается в единственном экземпляре. Она хранится у залогодержателя или депозитария и выступает ценной бумагой. С помощью такой закладной банк может перепродать ипотечные обязательства другому банку либо обменяться закладной с третьими лицами, подчеркнул юрист.
Наличие или отсутствие закладной будет диктовать порядок погашения записи об ипотеке в ЕГРН после выплаты кредита. По мнению старшего юриста Бюро адвокатов «Де-юре» Сергея Бибикова, подробный алгоритм действий сторонами согласовывается в договоре залога недвижимости (ипотеки).
При этом если закладная потеряна, то быстро решить вопрос с недвижимостью не получится. Чтобы не тратить врем и деньги, лучше сразу после погашения ипотеки обратиться к сотруднику банка или в аппарат конкурсного управляющего с целью уточнения порядка подачи соответствующего заявления и необходимости получения закладной.
Юрист утверждает, что срок погашения записи об ипотеке составляет три дня с момента поступления соответствующих документов в Росреестр. Гражданам также нужно обращать внимание на требования, предъявляемые к закладной, поскольку она является документом строгой отчетности.
«Нельзя не отметить, что на практике встречаются случаи мошенничества с выданными закладными (например, подделка закладных неустановленными лицами, оформление закладных сотрудниками банков на свое имя, бесконтрольная выдача и реализация закладных, которая может повлечь отзыв лицензии у кредитной организации)», — напомнил Бибиков.
Помочь избежать проблем могут авторитетные кредитные организации и внимательность владельца недвижимости: ему нужно проверить бумагу на соответствие указанных реквизитов, установленных в законе об ипотеке.
«В случае если банком выдавалась закладная, то погашение записи об ипотеке при выплате кредита производится в заявительном порядке путем обращения заемщика в банк за проставлением отметки об исполнении кредитных обязательств и, в последующем, совместного обращения заемщика и сотрудника банка», — в Управление Росреестра, — подчеркнул юрист.
Главная причина, по которой банк не уведомляет автоматически Управление Росреестра о погашении записи об ипотеке — это недостаток ресурсов у банка по взаимодействию с этим ведомством или плохая работа электронного документооборота, отметил эксперт.
