В чем плюсы и минусы предлагаемых изменений, «МК» разбирался вместе с экспертами.
Честнее, прозрачнее, жестче
С 1 февраля 2026 года в России вступают в силу важные изменения в программе семейной ипотеки. Новые правила призваны не ограничить, а скорее перенастроить механизм господдержки. Законодатели поставили цель пресечь возможности использования льготы для спекулятивных схем, перейдя к реальной помощи нуждающимся в жилье семьям с детьми. «Новые критерии делают программу более адресной и защищенной от злоупотреблений», — пояснил член Комитета по строительству и ЖКХ Госдумы Александр Якубовский.
Во-первых, вводится принцип «одна семья — одна ипотека». Теперь супруги обязаны выступать созаемщиками по одному договору. Это закрывает лазейку, позволявшую ранее оформлять два отдельных льготных кредита — по одному на каждого из супругов. Фактически семьи могли приобрести сразу две квартиры или одновременно дом и квартиру за счет бюджета. Такие двойные сделки больше невозможны.
Во-вторых, полностью исключаются так называемые «донорские схемы», то есть пресекается участие «доноров» — третьих лиц, формально привлекаемых в качестве созаемщиков для получения льготы. Раньше нередки были случаи, когда право на семейную ипотеку использовали не сами родители, а их родственники или знакомые, а купленную недвижимость быстро перепродавали с целью заработка. Теперь льготу получит только та семья, где оба супруга — участники сделки и реальные получатели поддержки.
«С 2026 года жилье должно покупаться именно той семьей, которая имеет право на участие в программе и реально планирует в нем жить», — подчеркнул депутат. Он добавил, что возможность привлекать созаемщиков сохраняется при условии, что доходов семьи недостаточно для получения льготного жилищного кредита. Это важно для тех, кому действительно нужна поддержка, но кто не подходит под требования банков без привлечения родителей или близких.
В-третьих, упрощается процедура рефинансирования комбинированных кредитов — когда часть займа выдана по льготной ставке (6%), а остаток — по рыночной. Банки теперь обязаны четко разделять и предоставлять заемщикам информацию по каждой части таких сделок. При этом количество рефинансирований не ограничено: льготная ставка сохраняется на соответствующую часть долга, а рыночная — пересматривается по текущим условиям кредитора.
Важно пояснить, что новые правила коснутся только договоров, заключенных после 1 февраля 2026 года. Все ранее оформленные кредиты продолжат действовать без изменений. «Базовые параметры программы остаются прежними, — отметил Якубовский. — Ставка остается льготной, первоначальный взнос от 20%. Лимит кредита по-прежнему до 6 млн рублей в большинстве регионов и до 12 млн в крупных агломерациях. Возможность комбинировать льготную и рыночную часть кредита тоже сохраняется».
Краткосрочный ажиотаж
Таким образом, семейная ипотека не просто трансформируется — она адаптируется к реальным нуждам семей и к вызовам, связанным с попытками обойти ее социальную суть. Главная цель новой редакции — чтобы льгота шла именно в те семьи, которым действительно нужно решать жилищный вопрос.
«В целом условия семейной ипотеки еще достаточно мягкие, — отмечает руководитель Аналитического центра „Индикаторы рынка недвижимости“ Олег Репченко. — Например, власти отказались от обсуждавшейся в экспертном сообществе идеи ввести ограничения по площади жилья: субсидировать только кредиты на покупке квартир от 50 квадратных метров, чтобы программа поддерживала семьи, а не спекулянтов, приобретающих студии».
Согласно прогнозу Государственного ипотечного агентства, по итогам 2025 года по семейной ипотеке может быть выдано около 400 тыс. кредитов на общую сумму около 2,3–2,4 трлн рублей. По словам Репченко, новые правила льготной ипотеки могут несколько активизировать рынок в конце 2025 — начале 2026 годов: часть наиболее подготовленных покупателей, которые уже находились в активном поиске или рассматривали возможность покупки в ближайшей перспективе, поспешат монетизировать уходящие льготы.
Но говорить о массовом влиянии на рынок и росте спроса не приходится: сдерживающий эффект продолжают оказываются высокие цены, заградительные ипотечные ставки и платежеспособность населения, которая оставляет желать лучшего.
«Изменение правил спровоцирует краткосрочный ажиотаж на рынке новостроек, что мы уже наблюдаем, — полагает глава управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — Застройщики пользуются моментом и поднимают цены. Люди пытаются в очередной раз успеть запрыгнуть в последний вагон, что создает риск покупки неликвидного и дорогого объекта».
После февраля возможна некоторая коррекция на рынке, но сохраняется много неизвестных, поскольку власти обсуждают и другие изменения в программе семейной ипотеки, например, возможность введения дифференцированных ставок в связи с количеством детей в семье. С точки зрения рынка недвижимости именно отсутствие постоянных правил игры создает колоссальную проблему для всех: вместо того, чтобы спокойно планировать покупку квартиры, выбирать правильное время и искать подходящий под запрос вариант, люди вынуждены реагировать на изменения в программе и последние новости.
«В целом я считаю объявленное изменение правил разумным шагом для стабилизации цен, но отмечаю, что чем чаще меняются условия долгосрочных программ, тем больше нервозности и панических покупок на рынке», — отметил минусы происходящих изменений Зубик.
Удаление «доноров» и другие последствия
По данным Центробанка, около 76% всех выдач ипотеки в октябре 2025 года пришлись на программы господдержки. Львиную долю в них заняла семейная ипотека. Выдачи по ней за месяц выросли на 21,5% и достигли 329 млрд рублей. Однако на рынке недвижимости, несмотря на все льготы, явно присутствует структурная проблема. Дело в том, что, по данным регулятора, в третьем квартале 2025 года в Центральной России разрыв между стоимостью квартир на первичном и вторичном рынках достиг 84% — это делает даже льготную ипотеку все менее реальной опцией для большинства семей.
Для понимания, в Центральном федеральном округе (ЦФО) стоимость квадратного метра в новостройке уже достигла почти 300 тыс. рублей — это на 84% дороже, чем на вторичном рынке, где его цена составила 163 тыс. рублей. Разрыв между первичным и вторичным жильем растет: в среднем по России он достиг 61% на фоне стремительного подорожания новостроек.
С какими еще сюрпризами могут столкнуться россияне в ближайшее время, «МК» рассказала член комитета Российской гильдии риелторов по ипотеке Оксана Панова.
— Как себя чувствует семейная ипотека сегодня?
— Эта программа — драйвер в ипотечном кредитовании. На данный момент она пользуется большим спросом по сравнению с иными льготными программами жилищного кредитования. За период с января по ноябрь 2025 года мы наблюдали уверенный рост. В ноябре доля выдач семейной ипотеки превышает 70% от общего объема, а в некоторых регионах достигает показателей 86-87%.
— К чему приведут новые правила семейной ипотеки?
— Изменения были вполне ожидаемы. Данная льготная программа внедрялась для оказания помощи в приобретении жилья семье, но, к сожалению, был возможен вариант оформления ипотеки на каждого родителя, и некоторые граждане воспользовались данной лазейкой, что впоследствии привело к искажению целей государственной поддержки. Неоднократно озвучивалась позиция, что льготные программы должны быть адресными.
— Кто конкретно не сможет воспользоваться семейной ипотекой после 1 февраля 2026 года?
— Мы действительно ожидаем спад спроса после 1 февраля в связи с невозможностью оформления некоторым семьям. Этой льготной программой нельзя будет воспользоваться, если один из супругов:
• имеет задолженности, зафиксированные в банке данных УФССП;
• имеет действующую просроченную задолженность по кредитным обязательствам;
• имеет нарушения пользования кредитными средствами в части своевременной оплаты
ежемесячных платежей, которые отображаются в низком кредитном рейтинге;
• банкрот;
• имеет судимость и т. д.
После введения ограничений для таких семейных пар встанет выбор: смириться с фактом невозможности воспользоваться льготой или расторгнуть брак, что может сформировать негативную статистику.
— Помогут ли новые правила льготной семейной ипотеки избавить рынок от «донорских схем»?
— Квалифицированные специалисты изначально не рекомендовали использовать «донорскую» ипотеку из-за большого количества рисков. Существуют кредитные организации, условия которых позволяют оформить «донорскую» ипотеку, формируя определенный спрос. Стоит отметить, что «донорская» ипотека не исчезнет, но тенденция на уменьшение количества выданных ипотечных кредитов по такой схеме с введением ограничений будет.
— В чем главные преимущества и недостатки грядущих с 1 февраля изменений?
— Подводя итоги, можно констатировать, что плюсы в ограничении: прозрачность и адресность программы увеличится. Одновременно произойдет уменьшение количества выданных ипотечных кредитов, не отвечающим целям данной программы, например, когда происходит покупка второго объекта недвижимости с целью сдачи в аренду или последующей продажи. Из минусов можно выделить, что некоторые семьи не смогут воспользоваться льготой ввиду недисциплинированности одного из супругов.
