Хотя Жилищный кодекс еще в 2005 году разрешил привлекать к управлению жилыми домами коммерческие структуры, их роль в системе ЖКХ до сих пор законодательно не регламентирована. Ни сам ЖК, ни последующие правовые акты не содержат никаких требований к управляющим компаниям, а также к качеству предоставляемых ими услуг. Нигде детально не расписано, что следует считать “надлежащим” состоянием жилого фонда и какое наказание ждет тех, кто это “надлежащие” состояние гражданам, исправно оплачивавшим деятельность УК, в итоге не обеспечил. Не удивительно, что подобный правовой вакуум приводит к всевозможным злоупотреблениям в системе ЖКХ.
Большинство управляющих компаний, работающих на российском рынке, представляет собой ООО с небольшим уставным фондом, у которого нет ни материально-технической базы, ни зачастую профессионального кадрового состава. Обычно это бывшая клининговая структура, которая, помыв полы в офисах, решает, что накопленный опыт позволит ей успешно управлять стандартными жилыми объектами, в которых одни только коммуникации стоят многие миллионы рублей. К чему приводит подобная самонадеянность (а во многих случаях — заранее продуманный расчет) — уже известно. По оценкам экспертов, годовой ущерб собственников жилья от недобросовестного распоряжения управляющих компаний деньгами жителей составляет 65 млрд. руб. Одновременное выставление счетов разными организациями приносит гражданам ущерб в размере 7,5 млрд. руб. Еще в 1 млрд руб. обходится деятельность так называемых фирм-однодневок.
Положить конец произволу на рынке жилищно-коммунальных услуг должен новый закон о регулировании деятельности управляющих компаний и обеспечении прав собственников жилья, который разработало Министерство регионального развития. Как заявила на “круглом столе” в Госдуме, посвященном реформированию отрасли, глава Департамента жилищно-коммунального хозяйства этого ведомства Ирина Булгакова, законопроект предусматривает создание института саморегулирования многоквартирных домов, обеспечение безопасности эксплуатации жилых зданий, формирование системы отраслевых стандартов качества для УК и системы контроля за их деятельностью. Для членов СРО, занимающихся управлением жилым фондом, планируется ввести обязательное страхование гражданской ответственности на сумму не менее 500 тыс. руб. на многоквартирный дом. “По приблизительным подсчетам страховых компаний, проведенным по запросу Минрегиона, обеспечение страхования ответственности УК и членов СРО составит около 1,5 руб. за 1 кв. м”, — сообщила г-жа Булгакова.
Введение института саморегулирования, по мнению экспертов, должно ограничить предпринимательский волюнтаризм на рынке ЖКХ. Стандарты деятельности управляющих организаций позволят всем сторонам знать свои права и обязанности. Жильцам больше не придется гадать на кофейной гуще, какие услуги и в каком объеме им должны оказывать. Подразумевается, что члены СРО раскроют информацию о структуре тарифа на управление домом, и собственник будет наглядно видеть, как формируется его квартплата. Со своей стороны УК смогут более грамотно и профессионально общаться с жителями по вопросам, связанным с поддержанием исправного технического состояния и обслуживанием жилого дома. Наконец, органы государственной власти через жилищные инспекции получат возможность контролировать качество оказываемых гражданам услуг по реальным, а не мифическим критериям. По закону деятельность УК не ограничивается своевременным вывозом мусора, уборкой лестничных площадок и высадкой весенней рассады. Они отвечают за обеспечение безопасной эксплуатации жилого здания, а это — дело серьезное. “Необходимо либо вводить лицензирование этого вида деятельности, либо вводить институт СРО для УК. В любом случае должны быть установлены четкие правила для деятельности компаний, так как проводить работы по обеспечению безопасности зданий нельзя доверить кому попало”, — считает глава думского Комитета по собственности Виктор Плескачевский. По его мнению, в СРО должны вступать не только УК, но и ТСЖ, самостоятельно управляющие значительной частью жилого фонда.
При этом эксперты не сомневаются, что малый бизнес, к которому относится подавляющее большинство УК, от реформы никак не пострадает. В “Национальном объединении саморегулируемых организаций, управляющих недвижимостью” (НОСО УН), зарегистрированном в феврале 2010 года, подавляющее большинство членов — малые предприятия. В целом 26 СРО, входящих в НОСО УН, объединяют более 700 компаний, управляющих 70 тыс. многоквартирных домов в 42 субъектах РФ. По данным Фонда ЖКХ, в некоторых регионах доля частных управляющих компаний составляет не менее 80% рынка, что является основным критерием при распределении средств, выделяемых государством на проведение капитального ремонта ветхого и аварийного. Однако в Москве, несмотря на наличие порядка десятка СРО, управляющих недвижимостью, ситуация пока прямо противоположная. Только 10% жилого фонда столицы — в основном новостройки — находятся в управлении коммерческих структур, а основная масса жилых домов по старинке обслуживается ГУП ДЕЗами. Недавно стало известно, что акционирование ДЕЗов задерживается на полтора года и будет полностью завершено не ранее июля 2011 г. При этом город даст бывшим госпредприятиям мощное конкурентное преимущество в виде нежилых помещений, которыми Департамент имущества по поручению Юрия Лужкова в настоящее время обеспечивает все 123 столичных ДЕЗа. Сами малые предприятия, работающие в системе столичного ЖКХ, давление госсектора, похоже, вполне устраивает. “Частные УК предпочитают браться не за комплексное управление домами, а оказывать отдельные услуги, посредником в которых выступают все те же ЖЭКи и ДЕЗы”, — говорит руководитель Центра информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ Москвы Ирина Шрамко. По ее словам, частники панически боятся связываться с ТСЖ, так как собственники зачастую отказываются оплачивать уже оказанные услуги или пытаются отсудить у компаний часть, по их мнению, “не за что” полученных средств.
Глава Департамента поддержки и развития малого предпринимательства г. Москвы Михаил Вышегородцев тоже не хочет противопоставлять ДЕЗы коммерческим УК. По его мнению, эти структуры делают одно дело: примеры отличного управления собственностью и серьезные промахи можно найти у обеих сторон. Столичные власти привлекают малый бизнес в сферу ЖКХ в основном через госзаказ. Малые предприятия получают не менее 10% подрядов в рамках городской программы по капитальному ремонту жилья, а также активно участвуют в благоустройстве жилых территорий.
В Министерстве регионального развития видят только один серьезный дефект законопроекта о введении института СРО для УК, работающих с жилой недвижимостью. Это необходимость формирования компенсационного фонда. “По нашим подсчетам, создание фонда, который позволит организациям отвечать по своим обязательствам, в том числе по долгам коллег, которых они приняли в СРО, может привести к значительному увеличению стоимости жилищных услуг”, — заявила в Госдуме Ирина Булгакова. Впрочем, в уже созданных СРО формирование компенсационных фондов пока идет крайне вяло. По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, в большинстве СРО объем таких фондов складывается из расчета 3 тыс. рублей на одного члена.
Как стало известно «МБ», 2 июля в ЦДП пройдет круглый стол на тему: “Участие малого и среднего предпринимательства в сфере управления жилищным фондом города Москвы”. Организаторы: Департамент поддержки и развития малого и среднего предпринимательства г. Москвы, Департамент жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства г. Москвы и ГУ “Центр реформы в ЖКХ”.
Подробности — в следующем номере «МБ».
