— Странный парадокс: застройщики жалуются, что цены на подмосковную землю кусаются, а муниципалитеты бедствуют. Им не хватает на самое необходимое, например на социальные программы. Так где же тогда деньги?
— Проблема в том, что земельные отношения в сфере строительства имеют сейчас непрозрачный, запутанный характер. Ранее в регионе сложилась практика, участки под застройку выделялись на условиях аренды, хотя на наш взгляд, это чистая инвестиционная деятельность. Арендная плата подчас занижена. Вот конкретный пример: в одном из наших подмосковных городов выделили около 3 гектаров земли под строительство гостиничного комплекса. Арендный платеж составил около 3 млн рублей. Хотя на рынке эта земля стоит порядка 40 миллионов. Учитывая, какой объем земли у нас имеется и то, что ее стоимость поднимется в 10 раз при новых правилах расчетов по инвестиционным контрактам, можно предполагать десятикратный рост поступлений в бюджет. Вот вам и недостающие деньги, которые пойдут на строительство социальных объектов: детских садов, школ, больниц.
— Почему тогда застройщики жалуются на кабальные условия инвестконтрактов, если они сейчас платят копейки за аренду земли?
— Потому что порой все схемы кривые в этих инвестконтрактах... Вместо того чтобы напрямую получать деньги за инвестиционную деятельность, муниципалитет составляет инвестиционные контракты. Порой туда записаны очень странные условия: например, я видел в одном из них обязательства, прописанные муниципалитетом перед застройщиком, по приобретению где муниципалитет обязал застройщика приобрести для нужд города поливальную машину и оборудование для прочистки канализационных труб. Причем тут это при реализации инвестпроекта? В результате понять, сколько реально застройщик заплатил за участок земли, невозможно. Плоха такая практика еще и тем, что никаких обязательств у самой власти нет, а получение материальных выгод в виде квартир или какого-то другого имущества присутствует.
— Недавно в Московскую областную думу был внесен законопроект, устанавливающий новые правила поведения для участников инвестиционной деятельности на территории Московской области. Как он поможет решить те проблемы, о которых вы говорите?
— Новый закон максимально устранит темные стороны, которые сегодня существуют в земельно-строительных отношениях. Сейчас все строится на условиях бартера: ты мне землю, я тебе определенные материальные блага в виде какого-то имущества. Кто определяет стоимость земли? Кто определяет стоимость этого имущества? Насколько адекватна оценка земли? Ответов на эти вопросы нет. Бартерные отношения — это наше прошлое, в
— Инвестиционные отношения предполагают, что обе партнерские стороны, в данном случае компания-застройщик и орган местной власти, занимаются вложением средств, получают определенную прибыль от своей деятельности — и это идет им во благо. Как на практике это будет выглядеть? В чем, например, польза от нового закона для застройщиков?
— По новым инвестиционным контрактам застройщик будет обязан внести инвестиционный платеж. И все. Никаких дополнительных обязательств: купить что-то или построить в нагрузку к своему объекту, больше не будет. И никаких непрозрачных схем оплаты. А у муниципалитетов, в свою очередь, перед застройщиками появятся взаимные обязательства. Если в технических условиях будет записано, что администрация обязуется построить инженерную или дорожную инфраструктуру на объекте, то по истечении указанного в договоре срока застройщик сможет предъявить иск органам власти. Если в контракте будет записано, что муниципалитет обязан обеспечить инвестору подключение мощностей, значит, можно будет спросить с него по этому пункту. В результате выиграют все: застройщик получит вовремя коммуникации и сможет в срок, определенный контрактом, начать строительство, дольщики без проволочек въедут в свои квартиры, а местный бюджет существенно пополнится, деньги от инвестконтрактов можно будет потратить на реализацию социальных проектов.
— Вы говорите, что арендная плата за землю под строительство сейчас занижена в десятки раз, получается, после вступления в силу новых правил инвестиционной деятельности земля в Подмосковье подорожает в 10 раз и соответственно подорожает квадратный метр?
— Не думаю, что новые инвестиционные отношения существенно на цены на жилье. Сейчас общая сумма, которую девелопер платит за землю, размыта на несколько платежей, экономика проектов непрозрачна, и в казну идет только мизерный арендный платеж. А в будущем весь инвестиционный платеж пойдет в бюджет, и дальше уже местная исполнительная власть вместе с советом народных депутатов будут решать, на какие проекты потратить эти деньги. Мы не собираемся определять стоимость земли. Никакие тарифы сверху спускаться не будут. Областное правительство станет только экспертной площадкой, на которой будет происходить представление инвестиционных проектов, и в ходе этого представления будет определяться размер инвестиционного платежа за данный участок земли. Происходить это все будет не кулуарно, где-то в муниципалитетах, а в прямом эфире в Интернете. Каждый житель области будет знать, какой участок земли выставляется на продажу, какова его цена и почему именно эта цена будет заплачена в местный бюджет.
— А кто будет заниматься оценкой земли?
— Цену должен определять независимый оценщик. Земельный ресурс — это тот банк, который поможет нам решить проблемы с очередями в детских садах, со строительством новых школ, больниц и других социальных учреждений. Раз мы доверили муниципалитетам предоставлять землю под строительство и выдавать разрешения, то мы вправе с них спросить, где деньги от этой деятельности и как они выполняют социальные программы.
— Вы уже несколько раз подчеркнули, что средства, полученные от инвестиционной деятельности, пойдут на реализацию социальных программ. Есть уже конкретные планы, как потратить эти деньги?
— Безусловно есть. Например, правительство Московской области поставило суперамбициозную задачу: за два года обеспечить всех детей Подмосковья местами в детских дошкольных учреждениях. Так, в 2012 году на территории МО за счет всех источников финансирования осуществляется проектирование и строительство 184 детских дошкольных учреждений на 24 957 мест. Из них 18 строится за счет средств бюджетов муниципалитетов, 71 детский сад за счет инвесторов, 95 детских садов с участием областного бюджета. Строительство будет осуществляться в рамках долгосрочной целевой программы «Развитие дошкольного образования в Московской области в 2012–2014 гг.».
— Губернатор Подмосковья Сергей Шойгу неоднократно подчеркивал, что правила поведения для всех участников инвестиционной деятельности на территории области должны быть едины, а механизмы в строительном бизнесе прозрачны. Вместе с тем ни для кого не секрет, что подмосковная земля является объектом спекуляции. Есть уже мысли, как прекратить эту порочную практику?
— Губернатору и правительству действительно очень важно как можно скорее вывести земельные отношения в сфере строительства в прозрачную плоскость. Закон, о котором мы говорим, поможет решить эту задачу, и сегодня мы ведем разъяснительную работу на местах: объясняем, для кого и зачем он написан. Хорошо, что ни у кого законопроект не вызывает отторжения. В том числе и у муниципалитетов, они понимают, что проще построить прозрачные отношения с застройщиками. Однако теневой, спекулятивный оборот земли в области пока еще существует. Кто-то из инвесторов находится «ближе к телу», получает наделы земли, а потом начинается перепродажа того или иного участка через различные договоры переуступки прав. Посмотрите, как строят наши крупнейшие застройщики: у них нет ни одного прямого договора на землю — отсюда и высокие цены на землю и на жилье. Так что новый закон выгоден и застройщикам тоже. Сейчас наживаются только спекулянты, а государство и честный бизнес остаются в проигрыше.
— Как вы собираетесь бороться со спекулянтами — будете отбирать землю?
— С введением новых правил, в договоре будет прописано, подо что конкретно выделена земля и в какие сроки должен быть реализован данный инвестпроект. Если застройщик не уложился в сроки, мы будем изымать землю и использовать ее под другие нужды. Я считаю, что договорные обязательства, составленные в рамках существующего законодательства, подле