Разговоры о том, что квартирный вопрос, мол, испортил москвичей, возникли не на пустом месте — действительно, он портит не только жителей столицы, но и всех россиян. По данным последних опросов, около 40% населения нуждается в улучшении жилищных условий. Льготная ипотека помогает повысить доступность жилья и одновременно обеспечивает застройщиков необходимыми ресурсами для запуска новых проектов.
Программа льготной ипотеки под 6,5% была запущена Президентом России Владимиром Путиным в середине апреля текущего года в рамках мер экономической поддержки, связанных с пандемией коронавируса.
Программа действует на новостройки — благодаря ей восстановился спрос, упавший в связи с ухудшением макроэкономических условий. В третьем квартале 2020 года их число сделок на покупку жилья в новостройках выросло на 37%: это позволит сохранить общий объем зарегистрированных договоров долевого участия на уровне прошлого года. Сейчас в результате 70% всех сделок в новостройках в текущем году заключено с ипотекой, а количество сделок без ипотеки снизилось более чем в два раза по сравнению с прошлым годом.
Хотя экономический кризис повлиял на финансовое положение россиян, большинство все равно не отказалось от планов по покупке жилья, а снижение ставок подтолкнуло к покупке тех, кто откладывал это решение на будущее. Снижение ставок по ипотеке уменьшило средний платеж по кредиту в рамках программы почти на 10% по сравнению с ситуацией до начала ее реализации — это позволило задуматься о собственном жилье даже тем, чьи доходы далеки от идеальных.
Своей историей поделилась с корреспондентом «МК» Анастасия Ермилова, студентка-старшекурсница ВШЭ, которая пару месяцев назад купила свое первое собственное жилье.
«Я купила квартиру на севере Москвы. В строящемся доме — сдать должны в 1–2-м квартале 2021 года, уже совсем скоро. Квартира площадью примерно 38 кв. м. Я давно об этом задумывалась: снимать квартиру не хочется, поскольку ты фактически вкладываешься в чужой карман. Сейчас, конечно, я очень рада льготной ипотеке — раньше, когда я приценивалась, то понимала, что могу себе позволить только студию около 25 кв. м, а благодаря нормальной процентной ставке смогла купить квартиру побольше. Я думала об этом примерно в течение двух лет, откладывала на первоначальный взнос, ну а введение льготной ипотеки оказалось решающим фактором. Я подавала запросы в разные банки, ждала одобрения по самой низкой ставке — в «ДОМ.РФ». Оно шло дольше, чем другие, но это стоило того! Предложили 4,6%, и ежемесячный платеж оказался для меня очень комфортным — даже ниже, чем стоило бы съемное жилье», — рассказала Анастасия.
Девушка уточнила, что взяла ипотеку на максимальный срок — на 30 лет, чтобы обеспечить себе комфортный, не очень большой платеж и оставить возможность гасить ипотеку досрочно.
«Я учусь на вечернем отделении, работаю с самых первых курсов, получаю официальную зарплату, поэтому смогла получить одобрение ипотеки. Если человек уже всерьез решил купить квартиру и понимает, что это необходимость, — наверное, я бы рекомендовала делать это прямо сейчас. Даже если в кармане только первоначальный взнос. Жилье стремительно дорожает, а льготная ипотека появилась только недавно. У меня есть подруги, которые покупали квартиры в прошлом году по совершенно другим ставкам — по 10%. Сейчас, даже когда они обсуждают рефинансирование, получается менее выгодно, чем у меня, хотя даже при снижении на 1–2% ты уже ощущаешь, как сильно меняется ежемесячный платеж. Поэтому это разумно — брать квартиру именно сейчас, если принципиальное решение уже принято. В любом случае вы не потеряете на росте цены недвижимости — и вообще я считаю, что покупка жилья как нельзя лучше мотивирует и вдохновляет на то, чтобы работать и зарабатывать больше», — добавила Анастасия.
Субсидии предоставляются по всем ипотечным кредитам на приобретение квартир в новостройках. Ставка для заемщика — 6,5%. Банкам компенсируются недополученные процентные доходы в размере разницы между ключевой ставкой, увеличенной на 3 п.п., и ставкой по кредиту для заемщика в течение всего срока жизни кредита.
Максимальная сумма кредита в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях — 12 млн руб., для других регионов — 6 млн рублей.
Перспективы на будущее
Сейчас, по данным на начало декабря 2020 года, с момента запуска программы в России заключено 313,1 тыс. кредитных договоров. В целом процент одобрения заявок банкам в рамках программы выше 70%. За счет реализации программы привлечено финансирование для строительства более 14,6 млн кв. м жилья — это помогло застройщикам не обанкротиться в сложных условиях, а также застраховало нас от появления новых «обманутых дольщиков»: все очень строго регулируется. Можно сказать, что льготная ипотека поддержит возможность приобретения жилья гражданами в условиях медленного восстановления доходов, обеспечит застройщиков финансовыми ресурсами для завершения строительства проектов и позволит сформировать «задел» для увеличения объемов строительства жилья.
Об этом в разговоре с корреспондентом «МК» рассказала директор Института региональных исследований и городского планирования НИУ ВШЭ Ирина Ильина:
«Льготная ипотека, конечно, существенно подстегнула рынок жилья. Это была вынужденная мера, поскольку застой стал очевиден. Однако нужно учитывать, что возможность приобретения жилья — это вообще достаточно сложный вопрос для всех россиян. В этом году мы наблюдаем подорожание строительных материалов и введение эскроу-счетов, скачки валютного курса… В итоге получается парадоксальная ситуация: да, кредиты стали выгоднее, но само жилье подорожало. Поэтому сейчас идет бурная дискуссия: нужно ли продлевать льготную ипотеку, есть ли для кого-то реальная выгода — для людей или для банков? Это предмет обсуждения между Минстроем и Минфином», — объяснила Ильина.
По ее словам, пока сложно прогнозировать, как изменился бы спрос и вообще ситуация на рынке жилья, если бы льготную ипотеку можно было использовать также для приобретения квартир во вторичном фонде. На вопрос о том, можно ли «нарисовать» приблизительный портрет типичного покупателя, который воспользовался программой льготной ипотеки, Ильина ответила, что это сложно, ведь спрос на жилье меняется очень динамично.
«Больше всего на рынке предложений однокомнатных квартир — это жилье для молодых людей, которые пока не создали семью, либо для пожилых, которые решили отделиться от взрослых детей. Для семей такое жилье не подходит, хоть они и самые популярные. Получается снова замкнутый круг: однокомнатную квартиру практически все воспринимают как временное жилье, однако за нее все равно придется платить ипотеку, а возможность потом расшириться и купить взамен «двушку» или «трешку» есть не у всех. Особенно сейчас, когда у многих упали доходы. Покупка «однушки» — это не всегда улучшение жилищных условий, часто это ловушка: деньги вложены большие, а жилищные условия остаются сомнительными. В данном случае аренда выгоднее, чем собственность, — начать снимать двухкомнатную за чуть большую стоимость проще, чем поменять квартиру, которая у тебя в собственности», — добавил эксперт.
Однако есть и другие истории — когда героям удавалось воспользоваться льготной ипотекой именно для расширения жилплощади.
«Мы живем в однокомнатной квартире, которую купили с помощью родителей. Недавно родился сын, конечно, думали о расширении, но не слишком активно — есть другие потребности. В 2020-м летом мы планировали большое путешествие на годовщину свадьбы, но пандемия спутала все планы. Когда объявили льготную ипотеку, мы и прикинули: если взять то, что отложено на отдых, и еще добавить наши сбережения, и еще немного ужаться, то нам хватит на первый взнос на трехкомнатную около МКАД. Купили в строящемся доме на востоке Москвы. Пока что ежемесячный платеж для нас вполне посильный, а когда дом сдадут, мы продадим нашу «однушку» и сразу погасим почти половину кредита», — рассказали москвичи Марина и Павел Ефимовы.
Поддержка для отрасли
Преимущество льготной ипотеки в том, что эта знаковая федеральная мера поддержки и граждан, и строительной отрасли. Как сообщил заместитель мэра Москвы в правительстве Москвы по вопросам градостроительной политики и строительства Андрей Бочкарев, в Москве заключена значительная доля ипотечных договоров по сниженной ставке.
«Программа призвана поддержать граждан, которые получили возможность приобрести жилье на более выгодных условиях, и строительную отрасль, столкнувшуюся с падающим спросом. Только в Москве банки получили свыше 170 тысяч заявок на оформление льготной ипотеки», — отметил Андрей Бочкарев и уточнил, что на льготных условиях в столице заключено свыше 43 тысяч кредитных договоров, при этом 97% кредитов фактически выданы.
Бочкарев уточнил, что в настоящее время на рынке недвижимости Москвы фиксируется рост спроса на жилье — это позитивно сказывается на функционировании строительной отрасли.
«В строительстве и смежных отраслях трудится более миллиона горожан, отрасль обеспечивает порядка 17% ВРП», — подчеркнул Бочкарев.
Несмотря на ограничения, связанные с пандемией, с начала года в Москве уже введено 3,9 млн кв. м жилья. Это больше, чем предусматривал годовой план.
По словам генерального директора «ДОМ.РФ» Виталия Мутко, объем выдачи ипотечных кредитов в рамках льготной программы ипотеки под 6,5% по итогам 2020 года может достичь 1 трлн руб. Сейчас выдано 313,2 тыс. кредитов на 902,8 млрд рублей.
«Мы операторы программы льготной ипотеки. Каждую неделю банки отчитываются о ходе ее реализации. Конечно, главная причина — программа льготного кредитования под 6,5%, запущенная по инициативе президента. Росту рынка способствует и мягкая кредитно-денежная политика Банка России. Ключевая ставка составляет всего 4,25%. Рыночные ставки находятся на уровне 8%, а два года назад составляли 11%», — резюмировал Мутко.
