Загородная недвижимость и земля в кризис: что происходит на рынке

Покупка огородов набирает обороты

9 февраля 2016 в 17:45, просмотров: 7721

Кризис — самое удачное время приобрести кусочек земли под огород или дачный домик. Цены упали, выбор участков в Подмосковье огромный, а личный огород — это лучшее подспорье, чтобы пережить непростые времена. Интерес к загородной недвижимости растет и у тех, кто заранее планирует летний отдых. Денег на поездки к морю у многих нет. Остается отдых на «фазенде», которую можно взять в аренду. Подходящие варианты люди начинают подыскивать уже сейчас.

Загородная недвижимость и земля в кризис: что происходит на рынке
фото: Геннадий Черкасов

«Кусочек» родины недорого

По числу владельцев земельных участков Россия сегодня лидирует в мире. Так, по данным ВЦИОМ, загородные дома и участки есть у 46% россиян. Всего же в стране, по разным оценкам, число дачных домов и участков достигает огромной цифры в 20 миллионов.

Такая впечатляющая статистика объяснима: огород во все времена был и остается главным «продуктовым» подспорьем для большинства жителей страны. Это подтверждают те же исследования ВЦИОМ: 81% россиян используют загородный участок как источник сельхозпродукции для своей семьи.

Огромные познания в огородной культуре, когда и что сажать, азартный интерес ко всему, что связано с шестью сотками, — в этих вопросах нашим садоводам действительно нет равных. Так что огородная экономика в России всегда будет и популярна, и актуальна.

И, как это ни парадоксально, именно сейчас, в кризис наступило самое подходящее время покупать землю и дачу тем, у кого их еще нет.

Цены как на землю, так и на загородную недвижимость сильно упали. На рынке сейчас как никогда много самых разноплановых предложений. Выбор велик как на первичном (дома в новых поселках), так и на вторичном рынках (земельные участки, дачи, дома).

Тем, кто готов удалиться от Москвы подальше в поисках покоя, красоты и чистого воздуха, дальние земельные участки (более 100 км от МКАД) выйдут выгоднее всего. На этом расстоянии практически в любом направлении можно подыскать варианты ниже 50 тысяч рублей за сотку. Газа за эти деньги, скорее всего, не будет, но в наличии наверняка окажется приемлемая дорога к участку плюс возможность подключиться к электричеству.

Если финансы позволяют, аналогичный участок можно купить и поближе. В относительно непрестижных направлениях (восточном, юго-восточном) на расстоянии 50–70 км от Московской кольцевой сотка обойдется в среднем от 80 до 150 тысяч рублей.

Примерно на таком же расстоянии, но в престижном западном направлении (например, в Истринском районе) сотку земли выставляют в пределах 150–300 тысяч. Цена при этом может сильно варьироваться в зависимости от наличия дорог, коммуникаций, инфраструктуры и удаленности от железнодорожной станции.

Учитывая нынешнюю ситуацию на рынке, можно неплохо поторговаться, хотя некоторые продавцы и продолжают упорно держаться за желаемую цену. Как советуют риелторы, не нужно зацикливаться на каком-то определенном варианте. Сейчас почти у всех участков найдутся аналоги, для которых торг будет уместен.

Начинать искать подходящий участок следует уже прямо сейчас, иначе можно не успеть к лету с оформлением документов (на бумажную работу уходит до нескольких месяцев).

Кстати, предстоящий весенний «паводок», как это ни странно звучит, покупателю только на руку. Он как раз дает возможность увидеть и оценить все проблемности земли, увидеть ее во всей красе и проверить на деле известную шутку продавцов недвижимости о том, что подъезд к участку, может быть, и круглогодичный, но только на тракторе.

фото: Геннадий Черкасов

Коттедж за полцены

Дом добавит к стоимости земельного участка от нескольких сотен тысяч рублей до нескольких миллионов, в зависимости от желания и кошелька. Уникальность сегодняшней ситуации заключается в том, что, с одной стороны, сильно подорожали стройматериалы, с другой, резко упала в цене недвижимость. Так что купить уже готовую дачу или даже коттедж будет выгоднее, чем строить дом с нуля. Хотя даже и при стабильной ситуации вопрос о том, что дешевле — готовый дом или стройка, — вызывал дискуссии.

Кстати, в декабре 2015 года предложение качественных коттеджей в Подмосковье на продажу было столь велико, что владельцы продавали их со скидками вплоть до 50% от заявленной цены. Многие пытались избавиться от собственного недостроя: начатое строительство загородного дома не на что продолжить, и люди пытались вернуть хотя бы что-то из вложенного.

В свою очередь, риелторы объясняют всплеск покупательской активности и интерес к загородной недвижимости не только обвалом цен. У многих из тех, кто имеет рублевые заначки, истекли сроки годовых депозитов. Дальше держать эти деньги в рублях, учитывая нынешний кризис, рискуют далеко не все, и вложения в загородную недвижимость являются альтернативой. По крайней мере, если на этом и не удастся заработать или даже сохранить капиталы, можно получить моральную компенсацию, наслаждаясь природой на своем участке.

Кстати, для тех, кто готов переехать за город на ПМЖ, сейчас также наступает, по оценкам экспертов, золотое время. Реальным покупателям предлагают все возможное. В коттеджных поселках застройщики дают скидки в 30%, рассрочки до 5 лет, а также оперативный зачет имеющейся у покупателя вторичной недвижимости в счет оплаты.

Страшный кадастр

Омрачить покупательские настроения будущим домовладельцам и землевладельцам могут только возросшие налоги. В этом году не только за землю, но и за домики на ней собственникам предстоит заплатить исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости (полная кадастровая оценка недвижимости в Подмосковье была завершена в конце прошлого года).

Что касается земли, то для физических лиц ставка налога по Подмосковью установлена не выше 0,3% от ее кадастровой стоимости. Конкретную ставку устанавливали муниципальные образования решениями советов депутатов, поэтому по области она везде разная, но варьируется в пределах 0,3%. Узнать ставку по своей земле можно на сайте ФНС в разделе для физлиц «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам», в рубрике «Земельный налог» (здесь есть решения муниципальных депутатов в отношении ставки по их районам).

Узнать кадастровую стоимость вашей земли (или участка, который вы присмотрели к покупке) также просто. На сайте Росреестра вывешена Публичная кадастровая карта. На ней отыскиваете нужный участок, при наведении на него курсором высвечивается его кадастровая стоимость. На этом же сайте можно узнать и кадастровую стоимость домика (в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн вбиваете почтовый адрес или кадастровый номер дома).

Установленная чиновниками кадастровая цена земли в Подмосковье у многих людей вызвала и продолжает вызывать категорическое несогласие. Цифры по многим районам оказались сильно завышены. Власти и сами признают, что огрехов и неточностей при оценке было допущено много.

Есть поселки и СНТ, которые уже оспорили или сейчас оспаривают в судах произведенную чиновниками кадастровую оценку. Идти с заявлением можно в территориальную комиссию по оспариванию оценки стоимости земли при Росреестре или же сразу в суд — на ваш выбор.

В прошлом году в Подмосковье с такими заявлениями обратилось более 4 тысяч физических лиц (вместе с обращениями от юрлиц это число превысило 14 тысяч).

Прежде чем подать заявление, нужно пригласить независимого оценщика для оценки рыночной стоимости объекта. Далее отчет оценщика должен быть подтвержден в СРОО, в котором этот оценщик состоит. Стоимость этих работ составляет несколько десятков тысяч рублей, поэтому дачники объединяются и подают коллективные заявления, всем СНТ. Многие из них уже добились существенного пересчета в свою пользу.

Не стоит забывать и о полагающихся вам вычетах по налогам. По земельному налогу он установлен для целого ряда категорий льготников: инвалидов I и II групп, ветеранов ВОВ, ветеранов и инвалидов боевых действий и других. Для них налоговая база может быть уменьшена на не облагаемую налогом сумму в размере 10 000 руб. на одного налогоплательщика в отношении земельного участка, находящегося в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении. Получить эту льготу можно, предоставив в налоговый орган по месту нахождения земельного участка документы, подтверждающие свои права на нее. 

Налоговая база в отношении жилого дома определяется в Налоговом кодексе как «его кадастровая стоимость, уменьшенная на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади этого жилого дома». Здесь также для целого ряда категорий граждан предусмотрены льготы, поэтому перед покупкой домика стоит поинтересоваться, сколько в вашей конкретной ситуации предстоит платить.

Поиск дачи на лето

По опросу ВЦИОМ, летний отпуск в прошлом году 50% россиян провели на даче (и это на 10% больше, чем в 2014 году). В этом сезоне эта тенденция наверняка только укрепится: цены на заграничные туры взлетели, да и российские курорты сейчас по карману далеко не всем.

Тем, у кого нет собственной дачи и кто пока не готов купить недвижимость за городом, можно присмотреть домик в аренду.

Кризис подстегнул предложение и в этом сегменте. Количество предложений по подмосковным дачам выросло по сравнению с прошлым годом как минимум на 20%. Кто-то из владельцев решил повременить с продажей дома по сниженной цене в кризис и выбрал альтернативное решение — сдачу в аренду. Другие жертвуют собственным отдыхом, чтобы подзаработать предстоящим летом на арендаторах.

При этом собственники домов идут на существенные уступки, чтобы заполучить клиента: «прощают» арендаторам расходы на «коммуналку», помогают с обустройством дома, ставят на участках детские площадки. Одно из самых популярных предложений прошлого сезона: «Весь урожай с участка — в подарок арендатору».

Нижняя граница стоимости аренды дачи на месяц начинается от 15 тысяч рублей. За эти деньги можно снять одноэтажный домик на шести сотках с удобствами на улице в 30 км от МКАД. Ближе к городу цена на благоустроенный дом стартует от 25–30 тысяч. Ну а загородный кирпичный коттедж со всеми удобствами можно снять по цене от 60 до 130 тысяч. Предлагают домовладельцы аренду и посуточно (цена от 2 тысяч рублей в сутки).

Важно при этом не упустить время: уже к апрелю выбор дач на летние месяцы практически заканчивается. Поэтому начинать смотреть варианты нужно уже сейчас.



Партнеры