Московские «квадраты» перестали быть предметом быстрой наживы

Рынок жилья идет на «дно»

15 февраля 2016 в 20:03, просмотров: 4594

Цены на столичную недвижимость движутся к круглой отметке в 2000 долларов. По мнению экспертов, этот уровень может оказаться тем самым долгожданным «дном». После которого можно надеяться если не на рост рынка, то хотя бы на передышку.

Московские «квадраты» перестали быть предметом быстрой наживы
фото: Михаил Ковалев

Уровень поддержки

В минувшем январе, по данным АЦ «Индикаторы рынка недвижимости», долларовый индекс стоимости жилья в Москве снизился до $2421, потеряв относительно декабря более 7%. Такие темпы падения, конечно, внушают тревогу: похоже, на рынке начался обвал. Однако, по мнению руководителя ИРН Олега Репченко, уже просматривается рубеж, когда рынок успокоится: это $2000 за кв. м: «$2000 за кв. м — это исторический уровень цен на жилье в 2004–2005 годах. Он отражает цены в условиях невысоких цен на нефть и небольшого объема денег в экономике — до начала взрывного спекулятивного роста. Это примерно соответствует нынешней ситуации в экономике, поэтому такие цены можно считать справедливыми для настоящего момента». По мнению эксперта, таким образом заканчивается целая эпоха в российской недвижимости. Началась она в 2006 году, когда закончился органический рост цен, связанный с ростом экономики, и начался рост спекулятивный: каждое новое повышение цены вызывало новую волну покупок с целью перепродать подороже — что опять вызывало рост цен.

«Пузырь» на рынке недвижимости «сдулся» в 2008 году: цены тогда опустились на тот уровень, которого они достигли бы, оставайся темпы роста такими же, как до 2006-го. Однако в 2014 году, с обвалом рубля, прежний тренд «сломался»: несмотря на почти двукратное ослабление рубля, долларовые цены выросли лишь на 12%.

Правда, аналитики отмечают другую закономерность: при всех кризисах (1998–1999, 2008–2009, 2014–2015 годах) долларовые цены на жилье падали примерно на треть. Но сейчас «сломался» и этот механизм: цены уже упали на 48% (с $5038 в 2014-м) и явно не собираются останавливаться на достигнутом.

Специалисты ИРН провели технический анализ — метод, анализирующий закономерности движения цен, выраженные в графическом виде. Согласно теханализу, целью движения цены являются $2000 за кв. м, которые станут т.н. поддержкой. То есть ниже этого уровня ценам будет трудно опуститься без особой причины. Это еще и психологически важный уровень: люди любят «круглые» цифры и цены на жилье часто задерживаются возле таких отметок.

Экономист Сергей Хестанов видит при теханализе другой уровень поддержки: $1700 за кв. м. «Очень вероятно достижение диапазона $1600–1700», — заявил он «МК».

Прощай, доллар!

«Средние цены первичного предложения близки к минимальному порогу рентабельности компаний (150–160 тыс. руб. за 1 кв. м по Москве). С этим значением коррелируется нижний уровень индекса ИРН ($2000/м2)», — сообщил управляющий директор компании S&D Дмитрий Земсков. Но говорить сегодня о ценах в долларах, когда почти весь рынок вот уже несколько лет фиксируется в рублях, не имеет смысла, считает он: это все равно что рассуждать в духе «вчера по пять, сегодня по три».

Противником подсчета в долларах является и начальник отдела маркетинга ИСК «ФОРТ» Юрий Кочетков: «Долларовое исчисление уже очень давно не имеет особого отношения к нашему квартирному рынку. Последние из могикан (элитный сегмент) сдались рублю в прошлом году. Поэтому цена в долларах может быть теперь абсолютно любой — все здесь управляется только курсом». По его оценке, цены близки к равновесному значению. «Рынок способен не только «достичь дна», но и «перебежать» его. В принципе именно в такой ситуации сейчас и находится квартирный рынок столицы. Со стабильного уровня (2012–2013 гг.) он потерял примерно 20% и по числу сделок, и в реальной стоимости. Думаю, что 10–15% по этим показателям он может потерять и в 2016 году, однако это будет уже откровенный «перебег дна», — считает аналитик.

Независимый аналитик, профессор РЭУ им. Плеханова Геннадий Стерник тоже противник привязки к долларовому уровню: «Если речь идет о жилой недвижимости, то долларовый уровень совсем не важен и даже вреден. Он дезориентирует продавцов и покупателей, поскольку наш рынок даже в Москве с 2007 года рублевый (за исключениями элитных квартир, ориентированных в основном на экспатов, но и здесь идет процесс дедолларизации). Так что «некруглая» отметка на вторичном рынке в декабре — 218,5 тыс. руб/кв. м, на первичном — 182,6 тыс. руб./кв. м (данные консенсус-оценки индикаторов рынка недвижимости Московского региона комитета по аналитике и консалтингу МАР)».

«Если говорить о решении частного лица о покупке или продаже недвижимости, безусловно, надо привязываться к рублю. Никаких долларовых цен на рынке нет. Однако если строить прогнозы и отслеживать тенденции в контексте макроэкономики, использование долларовых цен представляется более корректным. Стоимость нефти и другие макроэкономические показатели, от которых в том числе зависит покупательская способность рубля, исчисляется в долларах. При этом рублевые цены во многом зависят от текущей политики ЦБ», — возражает критикам Олег Репченко.

С оглядкой на нефть

Впрочем, неважно, в какой валюте считать потери, главное — понять, когда и на каких уровнях падение остановится. Ведь уровень поддержки — «дно» локальное. Цены постоят-постоят, да и двинутся дальше. Куда? В принципе вариантов немного: либо вниз, либо вверх. Либо не двинутся и долго будут стоять на месте.

В случае если цены «пробивают» уровень поддержки вниз, отмечает Сергей Хестанов, они обычно падают гораздо сильнее прежнего. «Если цена пробьет уровень $1700–1600 за кв. м, то следующая поддержка — только на $600», — замечает эксперт. Звучит пугающе: таких цен рынок не видел с начала 90-х.

Олег Репченко успокаивает не сильно: «В случае если нефть надолго уйдет ниже $30 за баррель, общая ситуация в экономике ухудшится и возможно проседание цен до $1000 за кв. м — то есть к уровню 90-х и начала нулевых».

Проблема в том, что сейчас финансовые резервы российского бюджета тратятся со скоростью 10% в месяц, поясняет Хестанов. Чтобы прекратить их растрачивать, цены на нефть должны вернуться хотя бы к $40–45 за баррель. Причем среднегодовая цена будет более важна, чем кратковременные скачки вверх или вниз, а таких скачков, прогнозирует он, в этом году будет немало. «Равновесная историческая цена нефти с учетом инфляции доллара составляет $40–45/барр., поэтому, когда пыль осядет, нефть, возможно, и успокоится на этих уровнях. Но пока не исключено, что нефть в моменте будет опускаться и до $15/барр., ведь фактор Ирана мир еще не прочувствовал», — говорит экономист.

По его мнению, впереди большая ценовая война России, Ирана и Саудовской Аравии за рынок. Дело в том, что нефть этих трех стран схожа по составу, поясняет он. Под этот состав заточены НПЗ Европы, и поэтому, к примеру, не стоит бояться конкуренции со стороны североамериканской нефти, вышедшей в этом году на внешний рынок. При этом в России консервация и расконсервация скважин (чтобы играть объемами нефтедобычи) возможна только в теплое время года. Следовательно, делает вывод Хестанов, основная битва состоится весной-осенью. И уже к октябрю-ноябрю выявится победитель, который и вернет нефть к фундаментально обоснованной цене. Однако цена эта может неприятно удивить.

«Дело в том, что движения нефти не симметрично влияют на курс рубля», — поясняет экономист. При падающих ценах на нефть рубль быстро дешевеет, т.к. это хорошо для бюджета и экспортеров, а когда цена идет вверх, ЦБ «подтормаживает» укрепление рубля, скупая с рынка валюту для пополнения резервов. «Поэтому, когда нефть вернется в диапазон $40–45/барр., рубль — а с ним и цены на недвижимость — может и не вернуться в тот диапазон, в котором он был при аналогичной цене нефти ранее», — предупреждает Хестанов. К тому же, добавляет он, сейчас мы тратим резервы, и, как только прекратим это делать, экономика, а с нею и цены на недвижимость, просядет. «Это может дать цены на 15% ниже, чем при прошлой нефти в $40–45/барр.», — подсчитал Хестанов.

Такой уровень цен в последний раз наблюдался на рубеже 2008–2009 гг., и тогда, согласно ИРН, средняя цена на жилье в Москве упала до $3858/кв. м. Отнимаем 15% — получаем $3280/кв.м. Это гораздо выше сегодняшних цен. Предыдущий период, когда нефть колебалась в этом диапазоне, — 2001–2004 гг. Тогда средняя цена столичного «квадрата» росла от $1000 до $2000. Похоже, именно этот диапазон нас ждет в дальнейшем.

Факторы падения

Опрошенные эксперты в целом согласны с такой оценкой. «Ждать отскока вверх не стоит. Если цены на нефть будут колебаться в коридоре $30–70 за баррель, то общая ситуация в экономике сохранится примерно на нынешнем уровне и цены на жилье в такой ситуации стабилизируются у отметки $2000 за кв. м с возможными колебаниями вокруг этой цифры», — прогнозирует Олег Репченко, ориентируясь на исторические цены. «Надо смотреть, сколько стоило жилье в схожих экономических условиях. В середине нулевых начался взрывной спекулятивный рост, которому способствовали дорогая нефть и большой приток иностранных инвестиций в Россию. Однако эти цены были далеки от реальных возможностей населения. Сейчас цены, по сути, приближаются к своим «спокойным» значениям», — говорит он.

«В прошлый раз диапазон $1600–1700/кв. м держался долго, сейчас можно ожидать того же. К тому же застройщики, в отличие от «вторички», ждать не могут. Это тоже может оказать уже не техническое, а фундаментальное действие. И тогда может произойти медленное сползание уровня даже вниз от диапазона. Но поскольку данных для теханализа нет, то, насколько они сползут, спрогнозировать невозможно», — говорит Сергей Хестанов. Однако, по его мнению, в случае негативного развития событий цены жилья могут пробить уровень поддержки примерно через год, а через два-три дойти до $600/кв. м.

«Результаты прогнозных расчетов показывают, что не менее трех лет нас ждет рецессия (падение показателей объема спроса, строительства, ввода и цен), а затем переход к стабилизации (боковик) и начало медленного восстановления с 2020 года», — говорит Геннадий Стерник. Цена может развернуться вверх при повышении цены нефти выше $50–60/барр. года через два, считает аналитик.

«Мы имеем прекрасный репер — медленно стагнировавший рынок 2012–2013 годов. Рост цен в рублях в этих годах точно соответствовал инфляции. Сделав поправку на инфляцию от того уровня, в любой момент можно получить условную цену равновесного рынка. Другое дело, что в 2016–2017 гг. квартирный рынок будет находиться в динамике: нырок под дно — отскок — колебания. То есть даже «правильная» цена не даст нам гарантии стабильного роста рынка. Мы должны пройти этот динамический момент и выйти на новую модель развития рынка, которая может сильно отличаться от того, что мы наблюдаем сейчас или что наблюдали 2–3 года назад», — заключает Юрий Кочетков.

«Недвижимость перестала быть предметом быстрой наживы. И в ближайшие 2–3 года в Московском регионе, пока не поглотится избыточное предложение, вряд ли им станет», — резюмирует Дмитрий Земсков.



Партнеры