Остальные же территории находятся в откровенных аутсайдерах. Хотели бы остаться в Южном и Северо-Восточном округах меньше половины жителей — 45%, в Восточном — 40%. И совсем не любят свой район москвичи с юго-востока: лишь 35% при переезде не хотят покидать насиженное место.
На московской “вторичке“ 60% покупателей потенциально не хотят менять место своего проживания, на первичном рынке — 40%. Как пояснил директор Департамента вторичного рынка “ИНКОМ-Недвижимость” Сергей Шлома, “нежелание покидать насиженное место и кардинально менять образ жизни — одно из основных свойств человеческой природы. И к нам часто обращаются клиенты с просьбой подобрать квартиру в том же подъезде, где они жили раньше, чтобы быть ближе к детям или родителям”.
Доля приверженцев жизни в своем районе во многом зависит от его престижности. Поэтому неудивительно, что максимальных значений этот показатель достигает в центре. Идущие в рейтинге следом запад и юго-запад тоже всегда были элитарными направлениями — как сейчас, так и в советское время. “А на востоке и юго-востоке, занимающих две последние строчки рейтинга, есть районы, у которых формируется реальная перспектива со временем перейти в разряд “гетто”, так как в них массово селятся приезжие из бывших союзных республик, продолжает эксперт. — И “коренные” жители зачастую стараются, как только им это позволит материальное положение, переехать в более благополучные места».
Эксперты выявили примечательную тенденцию: если собственники типовой квартиры, расположенной в спальном районе, меняются обычно раз в 10 лет, то оборачиваемость объектов в самом центре, в пределах Садового кольца (расположенных, например, на Арбате, Пречистенке, Остоженке, Тверской) ниже в среднем в два раза – причем часто смена владельца происходит не из-за продажи жилплощади, а в случае ее наследования.
Отношение к покупкам на первичном и вторичном рынках жилья столицы различается. По словам руководителя аналитического центра Дмитрия Таганова, в среднем до 40% покупателей хотят переехать в новостройку в том же районе, где они раньше снимали жилье или владели квартирой. Однако лишь 20% от общего числа покупателей в первичном сегменте удается реализовать это намерение, так как в некоторых районах выбор на “первичке” сильно ограничен из-за небольшого объема предложения, а где-то вообще не ведется строительство. И если новые жилые комплексы не удовлетворяют потенциальных покупателей из-за стоимости или качественных характеристик, им приходится делать выбор в пользу “вторички” здесь же или “первички” в другом районе.
Однако, по наблюдениям аналитика, реализованный “локальный” спрос на вторичном рынке недвижимости, как и в сегменте нового жилья, не соответствует уровню потенциального спроса. Так, если на “вторичке” в среднем 60% покупателей при переезде не хотели бы покидать свое нынешнее место жительства, то, согласно статистике проведенных сделок, в реальности в том же районе или округе остается 40% от общего числа потребителей (то есть все же большинство желающих). “Основная причина, по которой остальным приходится перебираться в другую локацию, — меньшая стоимость жилья, — говорит Таганов. — Например, если молодая семья в связи с рождением ребенка хочет переехать в квартиру большей площади например, из однокомнатной в двухкомнатную, — то из-за недостатка средств на приобретение подходящего жилья в этом же районе или округе, особенно если он относится к категории престижных, люди могут перебраться в локацию с более бюджетным жильем. Кроме того, иногда покупателям приходится покидать прежнее место жительства из-за изменения социальных привязок – скажем, из-за смены членами семьи места работы или учебы”.
При сравнении описанной выше ситуации с московским рынком вторичного жилья десятилетней давности можно отметить, что за это время число потенциальных покупателей-«локалов» уменьшилось на 15%. О причинах этого рассказывает Сергей Шлома: “Во-первых, десять лет назад объем предложения нового жилья в столице был гораздо меньше, поэтому не наблюдалось такого заметного, как сейчас, оттока покупателей-“локалов” на первичный рынок недвижимости. Во-вторых (и это основная причина), сейчас все большую роль на столичном рынке жилья начинают играть покупатели, относящиеся к так называемой генерации Y (1985–2000 гг. рождения). Они — особенно те люди, которые еще не успели обзавестись своей семьей и детьми, — в силу иной поколенческой ментальности гораздо мобильнее, чем представители предыдущего поколения X, и с большей легкостью меняют место жительства. В долгосрочной перспективе тенденция к уменьшению числа “локалов” во вторичном сегменте жилья будет продолжать развиваться, но весьма медленно. Все-таки лидирующую роль на столичном рынке недвижимости пока занимают более “оседлые” покупатели из поколения X”.
