— Ну почему, почему никто не покупает мою “трешку”? Разве район плохой? Квартиры не нужны стали? Цена не устраивает? — спрашивает меня коллега Ирина. Четвертый месяц она пытается продать свою квартиру. А результат нулевой. За все это время всего два телефонных звонка, и те от любопытных риелторов.
Она снизила цену с 13 до 11,5 млн. рублей.
В ответ — тишина. На рынке недвижимости Москвы — застой и снижение цен.
О том, какие квартиры сегодня продаются, — в обзоре корреспондента “МК”.
— Это типичная ситуация. Сегодня многие продавцы устанавливают для себя желаемую цену и ниже этого значения квартиру продавать не хотят. Некоторые даже предпочитают уйти с рынка, чтобы вернуться на него после сезона отпусков, осенью, — отмечает гендиректор одного из московских агентств недвижимости Руслан Сейт-Люманов.
По его словам, сегодня продать квартиру можно только в том случае, если выставить ее по “краю”, то есть самой низкой цене. Отваживаются на такое лишь единицы.
— Большинство продавцов отказываются продавать квартиры без альтернативы, — отмечает Руслан. — Граждане не уверены в надежности любой из имеющихся в настоящий момент валют. Недвижимость для них как способ сбережения средств остается самым надежным.
Специалисты отмечают: продать двух- или трехкомнатную квартиру сегодня очень сложно.
— Шанс быть купленным сегодня есть у самого дешевого жилья стоимостью от 1 до 4 млн. рублей. Срок его экспозиции 48 дней, — утверждает другой знаток рынка Руслан Барабаш.
По его словам, продажи недорогих комнат увеличились на 40% по сравнению с маем. Особой популярностью пользуются комнаты ценой от 1 млн. до 2,5 млн. рублей (их сегодня охотно покупают приезжие).
Комнату за 1 млн 200 тыс. рублей сегодня можно купить прямо в центре Москвы. Такое жилье пользуется спросом у тех, кто хочет вложить деньги, чтобы их сохранить.
— Такие клиенты по мере появления денег покупают одну комнату за другой с целью либо их сдать, либо в дальнейшем обменять на просторную полноценную квартиру, — отмечает г-н Барабаш.
Для сравнения: срок экспозиции однокомнатных квартир сегодня составляет 2—3 месяца. Двух- и трехкомнатных — от 4 до 6 месяцев.
А теперь о ситуации в разных сегментах рынка.
Ситуацию на рынке новостроек Москвы и Московской области аналитики рынка недвижимости называют одним сухим словом — стагнация.
— Деловая активность остается крайне низкой, — говорит руководитель аналитического центра одной из корпораций недвижимости Дмитрий Таганов.
По данным компании, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке по результатам июня снизилась на 1,5% и составила 155,5 тыс. рублей. Средняя цена квартир в новостройках экономкласса — 115 тыс. рублей за “квадрат”.
— По сравнению с докризисным периодом спрос на новостройки упал в несколько раз, — продолжает Таганов. — В особенности на новостройки, стадия готовности которых составляет 75% или менее. Покупателей чаще интересуют жилые комплексы, сданные госкомиссии или находящиеся на последней стадии строительства — когда достраиваются 2—3 последних этажа, идет поквартирная разводка коммуникаций или отделочные работы.
Более или менее стабильным, по словам эксперта, остается спрос на квартиры в домах типа “современная панель”, в особенности на серии П-3М, П-44Т, КОПЭ-М-ПАРУС.
Наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в домах, расположенных в спальных районах Западного, Северо-Западного и Юго-Западного округов, недалеко от метро. При этом покупатели предпочитают квартиры в домах, расположенных не на первой линии, а во дворах, подальше от городских магистралей.
Самые дорогие квартиры на первичном рынке традиционно предлагаются в ЦАО — их стоимость составляет 439,3 тыс. рублей за кв. метр. Далее по цене следуют новостройки в ЗАО (средняя цена 190,4 тыс. руб.), СЗАО (159,0 тыс. руб.) и ЮЗАО (153,2 тыс. руб. за кв. метр).
Наиболее доступными остаются новостройки в ВАО и ЮВАО, где средняя цена составляет 124,5 тыс. и 132,4 тыс. рублей соответственно.
Аналитики отмечают: в июне продаж квартир в новых объектах заявлено не было, объем выведения новостроек на рынок продолжил снижаться.
— В целом объем предложения квартир в новостройках остается стабильным. Достигается это за счет того, что возобновляются продажи квартир в новостройках, строительство которых ранее было приостановлено, — утверждает Таганов. — Как будет ситуация развиваться дальше, сказать сложно. Вероятнее всего, строительный рынок начнет оправляться не ранее начала 2011 года.
— Максимальный уровень предложения на рынке столичного жилья в 2009 году был зафиксирован в апреле — в Москве на продажу было выставлено 36 000 квартир и комнат. Сегодня это число скромнее — всего 32 000 квартир и комнат, — сообщил “МК” гендиректор компании недвижимости Валерий Барнинец.
По словам специалиста, снижение уровня предложения носит сезонный характер и связано с летним застоем на рынке. Если же сравнивать ситуацию с той, что была год назад (а это более корректно), то тогда уровень предложения был на 2000 квартир меньше, т.е. вырос за год на 7%.
— Существенные изменения претерпела структура предложения. Количество выставленных на продажу комнат, однокомнатных и двухкомнатных квартир выросло по сравнению с годовой давностью на 10%, в то же время количество выставленных на продажу квартир из 4 комнат и более сократилось на треть, — отмечает собеседник “МК”.
Реальная активность на рынке упала на четверть еще в конце прошлого года и с тех пор держится на этом “дне” с небольшими вариациями. В наибольшей степени пострадал рынок средне- и высокобюджетных сделок, т.е. с бюджетом более 300 тыс. долларов. По структуре предложения видно, что владельцы многокомнатных квартир в основном уже и не надеются найти покупателей и предпочитают даже не выставлять объекты на продажу. В то же время в сегменте массовом — т.е. квартир с комнатностью не более трех — активность сохраняется, но во многом за счет альтернативных и семейных сделок.
Самая дорогая квартира на рынке вторичного жилья в Москве выставлена на продажу на Поварской улице, в доме-памятнике архитектуры дореволюционной постройки, — за 24 млн. долларов. В квартире площадью 500 квадратных метров сделаны индивидуальная планировка, эксклюзивный дизайн и меблировка. Квартира представляет собой гибрид из 8 личных комнат и офисно-служебных помещений, включая роскошный зал для заседаний — современный вариант городской дворянской резиденции.
Самая дешевая — $87 тыс. — находится на первом этаже в пятиэтажном кирпичном доме на 9-й Парковой улице возле метро “Щелковская”. Квартира гостиничного типа. Ее общая площадь 13,4 кв. м, состоит она из одной комнаты 9 кв. м и кухни 2 кв. м.
Самые дорогие районы в Москве:
Хамовники - 655 000 руб. за кв. м
Арбат - 412 000 руб. за кв. м
Якиманка - 298 000 руб. за кв. м
Самые дешевые районы:
Косино-Ухтомский - 102 000 руб. за кв. м
Капотня - 107 000 руб. за кв. м
Выхино-Жулебино - 113 000 руб. за кв. м
Средняя цена кв. м жилья в Москве составляет 138 000 рублей за кв. м, с начала года она снизилась на 9% в рублях и на 17% в долларах.
— Максимальный уровень предложения в 2009 году был в апреле 2009 года, — говорит руководитель аналитического центра недвижимости Александр Пыпин. — Тогда в Московской области на продажу было выставлено 17 300 квартир и комнат. Сейчас — 15 000 квартир и комнат.
Структура предложения изменилась.
— Количество выставленных на продажу комнат, однокомнатных и двухкомнатных квартир выросло по сравнению с годовой давностью на 9%, в то же время количество выставленных на продажу трехкомнатных квартир сократилось на 5%. Еще больше — аж на 25% — сократилось количество квартир из 4 и более комнат, — говорит аналитик.
Самая дорогая квартира на вторичном рынке жилья в Московской области выставлена на продажу в городе Одинцово (пос. Заречье) — за 150 млн. руб. Эта квартира с мансардой занимает 310 кв. м и расположена на трех верхних уровнях в новом клубном охраняемом доме на 10 квартир.
Самая дешевая квартира Подмосковья оценивается в 500 тыс. рублей, или 15 500 долларов. Она находится в г. Верея на Железнодорожной улице в старом деревянном одноэтажном доме. В квартире площадью 26 кв. м одна комната и небольшая кухня.
Самыми дорогими городами в Московской области сегодня являются:
Мытищи - 92 500 руб. за кв. м
Видное - 92 500 руб. за кв. м
Реутов - 91 500 руб. за кв. м
Самыми дешевыми:
Егорьевск - 41 500 руб. за кв. м
Озеры - 41 300 руб. за кв. м
Зарайск - 35 200 руб. за кв. м
Средняя цена кв. м жилья в области составляет 65 000 рублей за кв. м, с начала года она снизилась на 12% в рублях и на 20% в долларах.
Поскольку потребность в загородном жилье является вторичной по сравнению с потребностью в жилье городском, загородный рынок пострадал от кризиса сильнее городского. На рынке сейчас затоваривание. Объектов загородной недвижимости на продажу выставлено на 15% больше, чем год назад. Год назад было выставлено 25 000 объектов загородной недвижимости, а сейчас 29 000.
Количество выставленных участков без застройки выросло за год на 18%, домов на 20%, а дач на все 50%. Сузилось только предложение коттеджей — на 15% и таунхаусов — на 5%. Связано это как с их высокой стоимостью, так и со сворачиванием и заморозкой многих проектов по строительству коттеджей и таунхаусов.
Уровень предложения на рынке загородной недвижимости сейчас максимальный с начала 2009 года, а количество сделок купли-продажи на треть меньше, чем год назад.
Самый дорогой загородный дом, выставленный сейчас на продажу, обойдется в 23 млн. долларов. Находится он в Барвихе, на Рублево-Успенском шоссе. Участок 35 соток расположен в сосновом лесу. На нем — монолитный дом на 1396 кв. м со всеми удобствами и коммуникациями, лифтом, бассейном, зимним садом, системой “умный дом” и вертолетной площадкой на крыше.
Самая дешевая загородная постройка с участком стоит 6000 долларов (190 тыс. рублей). Участок площадью 7 соток находится в деревне Субботино (на территории садового товарищества) в 60 км по Горьковскому шоссе. На участке есть 1-этажный каркасно-щитовой дом с мансардой площадью 60 кв. м. Над участком проходит линия электропередач. Света и газа на участке нет, так же, как и забора, вода — из колодца.
Самые дорогие направления в области:
Рублево-Успенское шоссе - $35 000 за сотку, $6000 за кв. м дома
Киевское шоссе - $9200 за сотку, $2100 за кв. м дома
Можайское - $8900 за сотку, $2200 за кв. м дома
Самые дешевые направления в области:
Горьковское шоссе - $6200 за сотку, $1500 за кв. м дома
Щелковское шоссе - $5000 за сотку, $1400 за кв. м дома
Новорязанское шоссе - $4300 за сотку, $1500 за кв. м дома
Средняя цена сотки в Московской области составляет $6800, с начала года она снизилась на 14% в рублях и на 22% в долларах.
Средняя цена кв. м загородного строения в Московской области составляет $1950 (62 400 рублей), с начала года она снизилась на 12% в рублях и на 20% в долларах. При этом уровень цен на дачные строения снизился на 25% в долларах, а на индивидуальные дома — на 17% в долларах.
Некоторые региональные органы Федеральной регистрационной службы России обнародовали данные по количеству зарегистрированных сделок с жилой недвижимостью в I квартале 2009 года.
“Общая тенденция такова: количество зарегистрированных сделок с жильем (купля-продажа, ипотека, долевое участие в строительстве новостроек), в которых используются сбережения и кредитные ресурсы, сократилось в два раза”, — сообщает один из известных порталов недвижимости.
По данным регистрационной службы по городу Москве (УФРС г. Москвы), в I квартале 2009 года было совершено 8986 сделок купли-продажи, а в I квартале 2008 года число таких сделок составило 11 780. Таким образом, количество сделок снизилось на 23,7% по сравнению с годовой давностью. Если сравнивать месячные данные, то картина выглядит еще более “кризисной”. В марте 2009 года совершено 4360 сделок, а в марте 2008 года их было 6174. Получается, что количество сделок стало меньше за год на 29,3%.
Количество зарегистрированных договоров ипотеки в Москве снизилось в еще большей степени. Если в I квартале 2008 года таких договоров в службе приняли 2250, то в I квартале 2009 года их оказалось всего 884. Снижение составило 60,3% — почти в три раза.
