Лирический герой популярной песенки 60-х годов прошлого века признавался: “Когда весна придет — не знаю...” Понять его в общем-то можно. В те времена о наступлении весны судили по приметам крайне поверхностным. Дескать, “пройдут дожди, сойдут снега”, а там посмотрим.
Иное дело сегодня, в эпоху всесокрушающего торжества демократии. Теперь о приходе весны каждый имеет возможность судить безошибочно. Для этого достаточно раскрыть газету и посмотреть, нет ли в ней информации о подготовке к общероссийскому совещанию по вопросам жилищной политики. Уж который год приход весны обозначается у нас именно таким образом.
Вот и на этот раз СМИ известили: в начале мая в Москве назначен сбор федеральных и региональных властей, посвященный десятилетнему юбилею начала приватизации жилищного фонда. Следовательно, можно начинать петь: “Ласточка с весною в гости к нам летит”.
Впрочем, кроме ласточек будет и другое. Ставлю коньяк против бутылки пепси — в каждом из докладов прозвучит слово “ипотека”. Не упомянуть о приближающемся решении жилищной проблемы в стране, где до сих пор существуют бараки и ветхие, даже аварийные строения в городах (о деревне вообще промолчу) — значит, наверняка проиграть на очередных выборах: мэрских, губернаторских, думских и даже, страшно подумать, президентских. Следовательно, мы в очередной раз обречены на то, чтобы слушать бесконечные речи об ипотеке, с помощью которой, дескать, наши люди справятся с надоевшей властям всех уровней проблемой. Разговоры об ипотеке тем более важны в ситуации, когда из госбюджета и из бюджетов более низких уровней на строительство жилья не выделяется практически ни копейки.
В то же время обнищавшее население в массе своей не в состоянии выложить за квартиру (даже однокомнатную) сумму, которая многим россиянам и во сне никогда не грезилась. Да что там покупка! Только ее оформление, по словам председателя комиссии ГД по развитию ипотечного кредитования, председателя подкомитета по недвижимости, ипотеке и оценочной деятельности Ивана Дмитриевича Грачева, обойдется вам в такую сумму, что мало не покажется. Примерно — в 25 процентов от объема сделки.
Между тем как раз ипотека во всем этом меньше всего виновата. Более того, толково организованная, она способна творить в финансировании жилищного строительства настоящие чудеса... * * *К примеру, в США за период с июня 1983 года по январь 1988-го Уолл-Стритовские инвестиционные банки, по расчетам американских специалистов, продали облигаций, обеспеченных пулом ипотек, на 60 миллиардов долларов. “Это означает, — пишет бывший брокер, а ныне журналист Майкл Льюис в книге “Покер лжецов”, — что за пять лет на финансирование жилищного строительства в США поступило 60 миллиардов долларов, новых для этого рынка денег”.
Сможем ли и мы когда-нибудь повторить такой же трюк? Конечно, хотелось бы. Во всяком случае, наши реформаторы без конца мечтают об этом. Но, как говорили древние, что дозволено Юпитеру, то не позволено быку. Ни одна из попыток привлечь в страну дешевые и долговременные инвестиции пока успехом не увенчалась. Будет ли затея с ипотекой в данном ряду счастливым исключением?
Поиски ответа на этот вопрос привели в Государственную Думу, к народному депутату, члену фракции “Единство”, заместителю председателя думского Комитета по кредитным организациям и финансовым рынкам Владимиру Александровичу Тарачеву — автору проекта закона “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”.Сиреневый туманЛюбое приобретение ценных бумаг, вроде облигаций, векселей, закладных и т.д. — дело довольно опасное. Деньги могут не вернуться. Поэтому тот, кто платит, — рискует. Тот же, кто деньги получает, принимает на себя обязательства вовремя расплатиться.
Чтобы уменьшить риски, были изобретены разного рода гарантии. Самой надежной из них до сих пор считается гарантия, даваемая государством. Однако это вершина, уходящая за тучи, и, добравшись до нее, инвестор может спать спокойно. Но долгий путь, как известно, начинается с самой низкой отметки. Именно здесь находится эмитент, то есть тот, кто выпускает бумагу, получаемую вами в обмен на деньги. Случается, что с последними приходится расстаться, быть может, навсегда...
Короче, “сиреневый туман” над нами проплывает. Найти в нем верный ориентир — ой как нелегко. Именно поэтому мой разговор с Владимиром Александровичем Тарачевым все время в основном вращался вокруг вопроса: кто станет выпускать ипотечные ценные бумаги?
Понятно, если эти бумаги станет выпускать какой-нибудь очередной Мавроди, сама идея ипотеки будет навечно опорочена в глазах миллионов. А таких любителей строить финансовые пирамиды в нашей стране хоть пруд пруди. Что предполагается сделать, дабы все не обернулось очередной аферой?
Вместо четкого ответа Владимир Александрович произнес фразу, которую я хотел бы сейчас ему напомнить. Он сказал: “Если бы вы знали, как надоели мне все эти споры и сомнения. Будь моя воля, собрал бы всех да и отправил бы на несколько дней в Америку. Там своими глазами увидели бы, как работает ипотека и какие прекрасные результаты она показывает”.Хэлло, Америка!Конечно, смотаться в США за казенный счет — кто же от этого откажется? Мечта идиота. Однако вряд ли когда-нибудь мой собеседник сможет реализовать свой прожект. Но познакомиться с работой американских специалистов в сфере ипотечного кредитования можно и более дешевым способом.
Готовя материал для этой статьи, я посетил несколько столичных риэлторских фирм. В одной из них мне удалось стать участником интересного мероприятия. После рабочего дня сотрудники компании собрались, чтобы послушать лекцию представителя американского инвестиционного фонда. Предметом выступления была специальная программа кредитования под залог недвижимости, именуемая “Дельта-кредит”.
— Это уже не первый раз, когда американцы приходят к нам с подобными выступлениями, — сообщила мне молодая служащая компании. — Надо сказать, что они достаточно активно стремятся закрепиться на российском рынке ипотечного кредитования.
О том, что и как делается американцами в этом направлении, рассказала уже сотрудница отдела кредитования физлиц московского банка:
— В рамках проекта “Дельта-кредит”, — пояснила она, — американский инвестиционный фонд “США—Россия” предоставляет нескольким крупным российским банкам целевые кредиты. Те, в свою очередь, обязуются использовать полученные по этой программе деньги, исключительно для кредитования граждан, покупающих жилье. Правда, на вторичном рынке.
— Наверное, вы предоставляете ипотечные кредиты гражданам в обмен на их закладные, как это прописано в законе “Об ипотеке”? — поинтересовался я. — А кому вы потом реализуете эти ценные бумаги?
— Никому, — призналась моя собеседница. — Мы их в своей работе вообще не используем.
Вот это номер! Какая же это ипотека без закладной? Ведь это самая ценная из всех бумаг. Проще говоря, закладная — своеобразная расписка, которую выдает заемщик и в которой он обязуется, что в случае невозврата долга, заложенное имущество будет пущено с молотка. А главное — все обязательства по ней выполняются в первую очередь и в безусловном порядке. Причем, как особо подчеркивается в законе, “без предъявления других доказательств существования этих обязательств”. В результате, имея на руках эту ценную бумагу, можно выстроить гигантскую финансовую конструкцию. С закладной в кармане необязательно ждать, пока кредит, выданный на покупку жилья, будет возвращен. Закладную можно продать, а вырученные таким образом средства опять направить на финансирование недвижимости — уже под новую закладную. И это только один способ работы с ценной бумагой. Кроме него имеется масса других. Скажем, из купленных закладных можно сформировать пул (пакет) и использовать его в свою очередь как обеспечение под эмиссию облигаций. Их тоже можно продать на финансовом рынке. Именно этим с успехом и занимаются инвестиционные банки на Уолл-Стрит. Они втюхивают ипотечные облигации, обеспеченные закладными, всем, у кого имеются свободные средства. При этом в конечном итоге получается, что дом в каком-нибудь Арканзасе строится на деньги, полученные от пенсионного фонда или страховой компании, обитающих, допустим, во Франции, Голландии или Новой Зеландии. Такой вот фокус-покус. Конечно, это если умеешь грамотно работать с закладной. А американцы — большие доки по этой части. Достаточно сказать, что объемы рынка ипотечных облигаций у них значительно превосходят аналогичные показатели рынка акций американских корпораций. Почему же ипотека, которую они внедряют на нашей, российской почве, так разительно не похожа на ту, которую они сделали у себя в Америке?С ног на головуЧтобы разобраться в загадочности такого поведения янки, нам все-таки придется отправиться в США. Для этого достаточно приобрести уже упомянутую мной книгу Майкла Льюиса “Покер лжецов”. Автор несколько лет проработал брокером в крупнейшем инвестиционном банке США Salomon brathers. Словом, знаком с ипотечными ценными бумагами не понаслышке. Так вот, он пишет: “С начала 1930-х годов в США развивалось законодательство, стимулировавшее американцев занимать деньги для покупки собственных домов. Самым заметным стимулом служила возможность сокращать налогооблагаемый доход на сумму процентов по закладной. ВТОРЫМ ПО ЗНАЧИМОСТИ БЫЛИ ССУДОСБЕРЕГАТЕЛЬНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ, ИМЕНУЕМЫЕ ТАКЖЕ СБЕРБАНКАМИ”.
Последнюю фразу я специально выделил крупным шрифтом, чтобы заострить внимание тех, кто действительно интересуется вопросами финансирования жилищного строительства с использованием ипотеки.
Начну с того, что американцы в свое время никакого велосипеда не изобрели. Они принялись за ипотеку с организации по всей стране сбербанков, создаваемых по образцу строительных обществ взаимного кредитования, функционирующих в Англии. Их назначение — накопление вкладов населения и предоставление кредитов на приобретение жилья.
Но взяв за основу британский опыт, американцы немедленно внесли в него существенные поправки. Майкл Льюис, являясь сторонником либеральной экономики, пишет об этом с откровенной иронией: “У этих организаций (т.е. сбербанков. — М.М.) было право на всевозможные льготы, прежде всего налоговые, и бесплатное страхование депозитов, а это косвенным образом способствовало снижению процента по закладным”. Имея такую поддержку в обществе, сбербанки пухли как на дрожжах. Если в 1950 году объем займов под заклад домов составлял 55 миллиардов долларов, то в 1980-м эта величина превышала 1,2 триллиона. “Объем рынка закладных, — свидетельствует Майкл Льюис, — оказался больше, чем рынок акций, то есть стал самым крупным в мире рынком капитала”.
Что же дало ипотеке в США такое поистине космическое ускорение? Очевидно, только налоговыми льготами и низким процентом за кредит такую странность не объяснишь. Важно и то, что кредиторы, дающие свои деньги в долг, практически ничем при этом не рисковали. Как у них это получалось?Сестрички “Мэй” и братец “Мак”Так в США называются организации, по поручению правительства опекающие ипотеку. Их трое — “Джинни Мэй” (Правительственная национальная ипотечная ассоциация), “Фредди Мак” (Федеральная корпорация жилищного ипотечного кредита), “Фэнни Мэй” (Федеральная национальная ипотечная ассоциация). Их работа у Майкла Льюиса описана так: “Любой домовладелец, имевший право на ипотечный кредит Федеральной администрации по обеспечению ветеранов жилищем (примерно 15% всех домовладельцев США), получал штамп Джинни Мэй”. Именно он служил гарантией того, что долг малообеспеченных граждан по закладной будет погашен правительством. В результате ценные бумаги со штампом “Джинни Мэй” по своей кредитоспособности поднимались до уровня бумаг Казначейства США (последние, как известно, имеют во всем мире репутацию самых надежных).
Причем КОГДА В СТРАНЕ ВОЗНИКАЕТ КРИЗИСНАЯ СИТУАЦИЯ И АКЦИИ ПРЕДПРИЯТИЙ КАТЯТСЯ ВНИЗ, СТОИМОСТЬ прежде всего ИПОТЕЧНЫХ ОБЛИГАЦИЙ РЕЗКО ВЗЛЕТАЕТ ВВЕРХ. Фактически это означает, что граждане США безгранично доверяют своему правительству. Они убеждены, что в любой сложной ситуации оно их не подставит. Напротив, примет максимум рисков на себя. Следовательно, тот, кто приобрел ипотечную облигацию, обещающую ежегодно приносить небольшой, но стабильный доход в течение 20—30 лет, нисколько не рискует быть кинутым.
Только представьте себе теперь, что начало бы у нас твориться, если бы до правительства дошли слухи, будто бы население, пользуясь налоговыми поблажками, начало приобретать для себя жилье по размерам, чуть-чуть приближающимся к нормам, принятым в Америке. Немедленно во главу исполнительной власти был бы поставлен какой-нибудь очередной Гайдар, известный своим умением без зазрения совести срубать “денежные навесы” даже там, где их отродясь не было.
Впрочем, наше правительство способно и на кое-что покруче. Скажем, на дефолт. Или на что-то другое, но в том же духе. Чтобы далеко не ходить за примерами, сошлюсь на новый Налоговый кодекс РФ, принятый Госдумой в окончательном виде в конце прошлого года. В этом объемистом документе имеется статья 220. В которой черным по белому: “Имущественный налоговый вычет... не применяется в случаях, КОГДА ОПЛАТА РАСХОДОВ НА СТРОИТЕЛЬСТВО ИЛИ ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛОГО ДОМА ИЛИ КВАРТИРЫ... производится за счет средств работодателей или иных лиц...”
Извините, а из каких еще источников нам выплачивается зарплата? Разве не из средств хозяина того производства, на котором мы работаем? Госпредприятий сегодня практически не осталось. А на тех, что есть, зарплату не выплачивают вообще. Опять угрожают ипотекойДо тех пор, пока ощущение опасности, исходящей от нашего правительства, не исчезнет в народе, об ипотеке можно будет говорить только в целях явно пропагандистских. Почему американские спецы в России внедряют ипотечные схемы, работающие без закладных? Ответ очевиден. Без гарантии стабильности государства и без доверия к правительству эти бумажки просто никому не нужны.
Хотя, помнится, еще в 1997 году постановлением Правительства РФ было образовано ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”. В текущем году агентство даже попало в закон о федеральном бюджете. Ему выданы гарантии правительства — на сумму около двух миллиардов рублей. Об этом, кстати, напомнил заместитель председателя Госстроя РФ Круглик на прошедшей недавно в Москве 3-й межрегиональной конференции “Долгосрочное жилищное и ипотечное кредитование”. Он пообещал собравшимся, что деньги уже в четвертом квартале пойдут в регионы. Многие, как я понял, приняли это за чистую монету и отправились к себе домой окрыленные. В очередной раз. Однако гарантия правительства и живые деньги, как говорят в Одессе, две большие разницы. Это как в анекдоте про слона, который мог съесть сразу две охапки сена: “А кто же ему столько даст?”
Впрочем, можно предположить, что расчет тут делается на Пенсионный фонд, которому правительство также выдаст соответствующую рекомендацию. Проще сказать, прикажет. Пенсионеры у нас, как известно, люди закаленные. Экспериментировать над ними можно бесконечно. Только и в этом случае возникает вопрос: каким образом средства Пенсионного фонда пойдут в регионы? Под какой процент? В обмен на что? Или же это будут обыкновенные дотации, предназначенные для выдачи безвозмездных жилищных субсидий людям с низкими доходами? Но тогда при чем тут ипотечное кредитование, предполагающее возврат заемных средств и процентов по ним в течение многих лет?
Вопросов, как видим, набирается значительно больше, чем ответов. И все это не может не настораживать. Во всяком случае, опытные американцы, имеющие достаточное количество свободных денег, вступать в игру с нашими ипотечными ценными бумагами пока что не спешат. Русское чудоКстати, в проекте закона “Об эмиссионных ипотечных ценных бумагах”, с которым меня познакомил Владимир Тарачев, нет ни слова ни о сбербанках, ни о льготах, ни о многом другом. Что сразу наводит на печальную мысль: и этот закон в ряду многих остальных не заработает. Он даже не списан с американского образца, а просто слеплен из различных фрагментов, кое-как, на скорую руку.
Спрашивается: для чего? Неужели только для того, чтобы заняться делом, особенно любимым прежними комсомольцами?
Называлось оно, помнится, ИБД. Что в расшифрованном виде означало: “имитация бурной деятельности”...
