Однако даже эти титаны мысли, уверен, почувствовали бы себя беспомощными, столкнись они с загадочными явлениями, случающимися в современной России. К примеру, как объяснить тот факт, что вот уже которую весну подряд все наши власти, от местных и региональных до федеральных, внезапно и дружно вспоминают о жилищном строительстве. (Они даже термин специальный придумали — “ипотечное жилищное кредитование”. Получается, что использование ипотеки, скажем, в строительстве промышленном или сельскохозяйственном — это уже другая материя?)
Высказывания на эту тему звучат самые разные. Некоторые, в меру своей фантазии, говорят исключительно об использовании неких “ипотечных механизмов”. Создавая тем самым у несведущих впечатление, будто речь идет о какой-нибудь авторемонтной мастерской. А недавно довелось услышать и вообще нечто невообразимое — “социальная ипотека”...
Короче, процесс пошел. Мастеров разводить турусы на колесах нам не занимать. И при этом — чем дальше в лес, тем больше дров.
Скажем, представителем Госстроя России на межрегиональном совещании, состоявшемся в Иркутске 25—26 апреля, был сделан вывод о том, что ныне уже сформированы “объективные” (!) предпосылки для перехода к созданию “массовой” (!) ипотеки по всей стране. Кстати, лозунг, под вывеской которого проходили иркутские посиделки с участием глав 25 регионов, министерств и ведомств, звучал: “Технология становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования и привлечения внебюджетных источников финансирования жилищной сферы в Российской Федерации”. Неискушенному человеку остается только гадать, о чем, собственно, речь.
Внебюджетные источники — это что? Частные деньги или государственные, но из каких-то специальных фондов? Какова гарантия, что средства из таких “родничков” попадут именно к тем, кто в них нуждается, а не осядут, как это случалось неоднократно, в каких-либо офшорах? Где гарантии, что рубли или доллары, вложенные в жилстрой, вернутся инвестору с процентами? Что означает само словосочетание “жилищная сфера” и как ее можно финансировать “по технологии становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования”?
Ответов на перечисленные вопросы нет. И это не может не беспокоить. Возникает законное подозрение: а не собирается ли власть главным источником финансирования сделать уже давно используемые ими адреса, то есть нас с вами, уважаемые читатели?
С целью прояснить ситуацию я принялся звонить в Минфин, в Минэкономразвития, другие ведомства. Однако оказалось — несмотря на то что об ипотеке болтают сегодня все, реально этими проблемами у нас занимается Госстрой. Там со мной любезно согласился встретиться статс-секретарь, заместитель председателя комитета В.Н.Пономарев, который не без пафоса сообщил знакомое: “Все необходимые условия для развития ипотеки в России уже имеются!” Даже у банков, по мнению моего собеседника, появился стимул участвовать в операциях с ипотечными ценными бумагами, именуемыми закладными.
— Для нас это имеет большое значение, — пояснил Владимир Николаевич, — поскольку мы в России создаем классическую двухуровневую американскую систему ипотеки.
Согласитесь, звучит! Америка в последние полтора десятка лет служит для нас примером чуть ли не во всем. Но ипотека — это отдельная история. Поэтому, думается, будет нелишне в общих чертах напомнить, что собой представляет ипотека по-американски. А заодно и проверить, насколько ипотека по-русски на нее похожа.
Деньги из болта
По свидетельству американских экспертов, расцвет ипотеки в США пришелся на весну 1978 года. Именно к этому времени акулы Уолл-стрита, как мы любили именовать американских финансистов еще недавно, окончательно убедились: больше всего в кредитах нуждаются не корпорации, не власти, а домовладельцы. По нашей терминологии — физические лица. Оказалось, что именно они являются наиболее надежными заемщиками.
С этого-то все там и завертелось.
Теперь обратимся к нашим банкам и тем, кто в них хозяйствует. Короче, тоже к “акулам”, но отечественного “розлива”. Произносили ли они слова, свидетельствующие о готовности принять горячее участие в “социальной ипотеке”, то есть в выдаче дешевых кредитов людям, нуждающимся в жилье?
Лично я таких заявлений что-то не припоминаю. Частному клиенту наши банки, исключая, пожалуй, Сбербанк, кредиты на строительство жилья по-прежнему не выдают. Во всяком случае, в массовом порядке. Даже под залог недвижимости. Почему? А просто потому, что не хотят брать на себя лишний риск. Такова позиция наших финансовых воротил.
В Америке между тем основными учреждениями, кредитующими население на местах, являются фирмы, называемые... сбербанками. Их работников на Уолл-стрит иронично называют “членами клуба 3-6-3”. Имеется в виду, что те занимают деньги под 3 процента, выдают кредиты под 6 процентов, а играть в гольф приезжают уже к трем часам пополудни.
Говоря проще, работа у них выгодная и необременительная.
В этом-то финансовом болоте в конце 70-х прошлого века и вознамерились ушлые ребята из Нью-Йорка половить золотую рыбку. Внимание сотрудников инвестиционных корпораций привлекли залежи закладных, которые пылились без дела в сейфах сбербанков. Объем займов, выданных под заклад домов, вырос с 55 миллиардов долларов в 1950 году до 700 миллиардов в 1976-м, а в январе 1980 года эта величина превысила 1,2 триллиона долларов. В итоге объем рынка закладных оказался большим, чем рынок акций, т.е. стал самым крупным в мире рынком капитала!
И в Америке данное обстоятельство не проворонили. Там приделали закладным американских обывателей “ноги” — выпустили их на мировые финансовые рынки в виде специальных ипотечных облигаций.
Конечно, для этого пришлось поработать. Сначала из закладных формировались пулы, или пакеты, в которые подбирались бумаги в зависимости от объема выданных по ним кредитов и сроков их возврата. А дальше — дело техники. Под эти пулы эмитировались так называемые ипотечные облигации, которые мог купить кто угодно, лишь бы в кармане имелись свободные средства.
В “передовиках” оказались организации и люди далеко не бедные: американский пенсионный фонд, токийская трастовая компания, швейцарский банк, избегающий налогов греческий судовладелец и тому подобные стратегические инвесторы... В конечном итоге получилось, что именно эти персонажи сейчас снабжают деньгами жителей американской глухомани на покупку собственных домов и квартир.
Таким образом, в США развитие ипотеки можно сравнить с финансовым вечным двигателем, обеспечивающим бесперебойную доставку денег населению для покупки домов именно в тех районах, где на них наблюдается самый большой спрос.
Как видим, все гениальное — просто!
Но именно простоты, как выяснилось, и недостает ипотечной схеме, предлагаемой специалистами Госстроя России. Постигнуть ее умом для простого человека — задача непосильная. И это тем более странно, что до революции в нашей стране ипотека весьма успешно применялась. Почему же сегодня нам оказывается не по силам повторить свой же опыт XIX века?
— Требуется время, чтобы изменилась психология людей, — считает Пономарев. — Сегодня у нас многие еще боятся жить в долг, хотя в условиях рыночной экономики это обычное дело. Кроме того, жизнь в нашей стране только начинает стабилизироваться. Мы существуем без кризисов всего-то три-четыре года. Необходимо время, чтобы успокоиться и поверить в будущее.
Конечно, уверенность в завтрашнем дне — вещь в финансовых делах незаменимая. Однако возникает она из дел сегодняшних. Каковы же они в той области, о которой идет речь? Что у нас сделано для того, чтобы ипотека стала таким же обычным делом, каким она является в Америке?
Призрак пирамиды
В сентябре 1997 года в России было создано ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”. Что это за организация? Чем она занимается? Кого кредитует? Признаться, я потратил немало времени, чтобы просто связаться с работниками агентства. Среди независимых коммерческих структур его не значилось. Стал искать среди государственных. Здесь повезло больше. Оказалось, ОАО “АИЖК” на сто процентов государственная компания. Казалось, теперь все должно проясниться. Ничего подобного: туман над этой загадочной структурой сгустился еще больше. Например, выяснилось, что пакетом акций ОАО “АИЖК” владеет Минимущество. Однако непосредственно руководство агентством осуществляет почему-то Госстрой. Он даже размещается в здании этого комитета.
По имеющейся информации, в 1999 году работу “АИЖК” проверяла Счетная палата. Результаты ревизии впечатляют. Вот лишь несколько установленных фактов. Из выделенных государством 80 млн. рублей 2 млн. израсходовано на уставную деятельность. Но на цели ипотечного кредитования — ни рубля. И это притом что ОАО “АИЖК” существует уже 5 лет. Чем же оно все это время занималось?
Статс-секретарь стройкомитета Пономарев долго объяснял мне смысл и задачи деятельности агентства. Из его слов выходило, что оно должно заниматься как раз тем, что делают в США инвестиционные банки: скупать закладные и выпускать под них облигации. Последние предназначают для реализации на рынке. Но кто их станет покупать?
— Ликвидность ипотечных облигаций, — уточнил Владимир Николаевич, — должна поддерживаться именно нашим агентством. Оно будет выкупать их по первому требованию владельца.
Опять вопрос: по какой цене? И кто ее станет устанавливать? Дело в том, что с компаниями, которые не только сами выпускают свои бумаги, но еще и поддерживают их ликвидность, выкупая каждый раз по более высокой цене, наши граждане уже имели сомнительное удовольствие познакомиться. Одна из них называлась “МММ”. Фирма Мавроди сама печатала “ценные бумаги”, сама устанавливала на них цены (т.е. котировала) и сама же скупала их у народа. Чем это закончилось, хорошо известно. Если госкомпания “АИЖК” начнет заниматься чем-то подобным, то абсолютно непонятно, зачем понадобилось объявлять в международный розыск владельцев “МММ”?
На этот элементарный вопрос первый зампред Госкомстроя РФ профессор Пономарев мне так и не ответил.
Вместо простых и четких слов из его уст полились целые потоки изречений, состоявших из слов “маркетинг”, “мониторинг”, “консалтинг” и даже “андеррайтинг”. Мой собеседник стремился, судя по всему, доказать, что ипотека — это прежде всего высокие финансовые технологии. Кто же с этим спорит? Данный факт ясен и без употребления иностранных терминов. В то же время профессор не скрывал, что речь прежде всего идет о деньгах, имеющихся у населения. Привлечь их в строительство — вот главная задача!
Согласитесь, яснее не скажешь. Однако суть американской ипотеки, на которую постоянно ссылается первый зампред Госстроя, состоит совсем в другом.
Торговля по-новому
Заокеанские авторы пишут: “Исторически Уолл-стрит работала только с одной стороной баланса — с пассивами, обязательствами. А закладные — это активы”.
В сущности, смысл американской ипотеки состоит именно в торговле активами. Когда ребятам с Уолл-стрит удалось упаковать и выставить на рынок закладные на жилые дома, то выяснилось, что то же самое может быть проделано и с дебиторской задолженностью по кредитным карточкам, по ссудам на покупку автомобилей, да и с любыми другими видами кредита.
Вот оно, главное, — в Америке научились продавать кредиты!..
Тут наверняка требуются комментарии. И начать придется аж с XV века. Тогда францисканский монах Лука Пачоли взял чистый лист бумаги и разделил его пополам. С правой стороны записал столбиком все свои долги, а слева — суммы выданных им кредитов и вложений. Впоследствии этот способ подсчета финансов получил название метода двойной записи. Со времен средневековья и до наших дней он лежит в основе бухучета всех без исключения фирм и компаний. С правой стороны баланса проставляются цифры, учитывающие финансовые обязательства, которые называются пассивами. С левой — финансовые требования, а по-другому — активы.
Для ведения бизнеса необходим приток финансов. Чем он больше, тем бизнесу лучше. Поэтому предприниматели всегда стремились увеличить правую сторону своего баланса — пассивы. Чего только ради этого не было придумано. Заемщики оборачивали свои пассивы в рыночные обертки в виде акций, облигаций, векселей и т.д. Их выставляли на рынок. А финансовые посредники (брокерские фирмы, инвестиционные банки), обеспечивая переток денег от кредиторов к заемщикам, работали именно с этими инструментами.
Появление на рынке закладных бумаг внесло существенные коррективы в устоявшуюся практику. С этого момента финансисты начали работать с левой стороной баланса, с активами. Они стали торговать не долгами, а кредитами. И что же получилось в итоге?
Раньше деловые люди заявляли: “Честный и порядочный предприниматель без вредных привычек возьмет в долг под высокий процент. Обязуюсь вернуть точно в срок”. А теперь они начали предлагать другое: “Кредиты! Кому кредиты? Продаются кредиты! Деньги надежно и выгодно размещены, остается их только получить”. На фондовом рынке появился новый товар.
Для наглядности — простой пример. Допустим, вы дали 120 рублей своему соседу. Взамен он вам написал расписку: верну в течение года, выплачивая по десятке ежемесячно из каждой получки. А вам срочно понадобились деньги... Можно попытаться перезанять у второго соседа и ждать, пока первый рассчитается полностью. А можно — поступить по-другому. Например, уступить расписку своей теще за 110 рублей. И пусть она сама разбирается с соседом. Правда, в этом случае вы немного теряете в деньгах, но зато получаете их сразу.
Проблема в том, чтобы уговорить тещу развязать чулок. При каких условиях она на это согласится? Понятно, что первейшими аргументами здесь можно признать только два: наличие гарантии, что у соседа будет постоянное место работы и заработок, позволяющий ежемесячно выплачивать теще по десятке.
Теперь переведем все это в масштаб России. Кто-то в российском варианте ипотеки дает гарантии, что у заемщика будет работа, оплачиваемая регулярно и в размере, позволяющем гасить заем?
Увы...
Кто ответит за базар?
В Америке этот каверзный вопрос решили на удивление по-социалистически. Там стали на каждую ипотечную облигацию, выпущенную под закладную, ставить государственную печать с орлом. Тем самым эти бумаги приравняли к казначейским обязательствам, погашение которых гарантировано правительством США. А оно свое слово держит крепко. Кредиторам, следовательно, нечего беспокоиться, их риск сведен к минимуму. За все срывы и нестыковки, связанные с невозвратом ипотечных кредитов, заплатит правительство США. А как оно будет разбираться с несостоятельным заемщиком — для банкира дело десятое.
При этом, страхуя ипотечное кредитование, правительство США гарантирует в первую очередь то, что в стране будут созданы условия, при которых люди смогут работать и зарабатывать в количестве, достаточном для погашения всяческих потребительских кредитов. Оно как бы заявляет, обращаясь к своим финансистам: ссужайте деньгами население, а я, обеспечивая занятость, постараюсь сделать так, чтобы эти деньги к вам обязательно вернулись.
И все, заметьте, довольны. Простые граждане — потому, что имеют работу, дающую возможность приобретать квартиры или дома в собственность. Банкиры — потому, что ссужаемые деньги моментально возвращаются назад, ускоряя оборот. Финансовые спекулянты тоже ликуют, поскольку им удается дешево купить закладные и дорого продать облигации. Владельцы ипотечных ценных бумаг, в свою очередь, рады тому, что удалось с выгодой пристроить имеющиеся свободные средства в дело, дающее постоянный процент.
Кто рулит этой хорошо отлаженной и надежно работающей машиной? Оказывается — государство. Именно оно взяло в итоге на себя все риски.
А что мы видим у нас? Существует, скажем, правительственная программа обеспечения жильем военнослужащих и граждан, уволенных с военной службы. Реализуется она следующим образом. За четыре года существования программы бюджетом было выделено 11 млрд. руб. субсидий, которые пошли на покупку квартир для 56349 семей военнослужащих, увольняемых со службы, и 18368 семей граждан, уволенных ранее. Итого — чуть больше 74 тысяч семей. А планировалось 210 тысяч.
Короче, программа оказалась невыполненной. Почему? Ответ традиционен: в бюджете не оказалось нужного количества денег. Люди продолжают ютиться неизвестно где и как.
А кто мешал поступить иначе? Так как это сделали, допустим, в США, обеспечивая жильем ветеранов войны во Вьетнаме. Там стали давать госгарантию на кредит, выдаваемый бывшим солдатам. (Вот, кстати, вам “социальная ипотека”, если говорить по правде.)
Почему же наше правительство на это не пошло? Ответ очевиден. Власть не в состоянии гарантировать возврат бывшими офицерами заемных средств банку, поскольку у нее нет программы развития народного хозяйства, обеспечивающей людей работой и зарплатой, достаточной для того, чтобы они могли содержать семью и еще расплачиваться за купленную квартиру. Только в строительной отрасли задолженность по зарплате за первые два месяца этого года увеличилась на 20 процентов и составила 4231 млн. руб. А численность работников, которым не платят, выросла с 530 до 604,7 тысячи. Как язык поворачивается говорить о появлении каких-то “объективных” предпосылок для развития ипотеки в России?..
Вот и вся история... Вместо реального дела мы слышим только бесконечные разговоры о развитии “технологии становления и развитии системы привлечения...”. То есть — продолжается говорильня. Создается красивая ширма для того, чтобы под предлогом развития жилищного строительства подобраться к деньгам, накапливающимся сегодня в Пенсионном фонде. Идет активный поиск благовидных предлогов для того, чтобы наложить лапу на последние накопления населения страны. И это понятно. Ведь больше грабить-то нечего. Все опустошено предыдущими правителями. Представляется, что в ближайшее время ситуация будет развиваться следующим образом. Государственная ОАО “АИЖК” выпустит облигации, которые назовут ипотечными. Государственный Пенсионный фонд по распоряжению властей их выкупит. Вот вам и внебюджетные средства. Госстрой полученные деньги, конечно же, “освоит”. Ну а какая же роль в этой схеме отводится населению, т.е. нам с вами, уважаемые читатели? А мы, как и раньше, будем копить свои гроши на приобретение жилья и тем самым оплачивать долги Госстроя перед Пенсионным фондом. Вот и вся “социальная” ипотека по-русски.
