Разделяя риск: синдицированные кредиты
Кредитование у одного банка рискованно для крупных девелоперских проектов. Особенно на фоне их укрупнения в России. Снизить стоимость займа и риски поможет синдицированное кредитование – совместное финансирование проекта несколькими банками. Один банк, ведущий агент, организует сделку: структурирует кредит, привлекает партнеров и контролирует процесс. При дефиците ликвидности и текущих высоких ставках – это привлекательная альтернатива для крупных застройщиков. Такая схема популярна в США, в том числе в строительстве коммерческой недвижимости. В России, к сожалению, этот инструмент пока развит слабо, но перспективен из-за роста масштабов проектов, включая реновацию городов целыми кварталами.
Рынок обязательств: ESG-облигации
Еще одним источником финансирования уже не банковского типа должны стать специализированные облигации. По данным Cbonds, на внутреннем рынке РФ в обращении находится 240 выпусков облигаций строительных компаний на общую сумму 1,43 трлн руб. Российские девелоперы пока с осторожностью смотрят на этот инструмент из-за ограничений. К примеру, у компании-эмитента должен быть соответствующий кредитный рейтинг и отчетность по стандартам МСФО.
В этих условиях хорошие перспективы имеют ESG-облигации с участием государства: «зеленые» – для эко-строительства, обычные социальные – для проектов с позитивным общественным эффектом. Такие ценные бумаги привлекают инвесторов, ориентированных на ESG-факторы. Например, в Германии муниципалитеты так финансируют экологичные инфраструктурные проекты, а в Австралии – социальное жилье. Эмитентами могут выступать как власти, так и застройщики при госгарантиях.
Эволюция ЗПИФов: фонды недвижимости
Во всем мире фонды недвижимости (REIT) – компании, владеющие, управляющие или финансирующие доходную недвижимость, – играют важную роль в строительстве. Особенно в жилищном, как, к примеру, в США. В России их аналогом являются закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), но их потенциал до конца не раскрыт. Чтобы ЗПИФ стали эффективны, как западные REIT, нам нужен развитый вторичный рынок паев, прозрачность и высокая доходность для инвесторов. Государство, например, через РФПИ (пока не участвующий в жилищных проектах), могло бы стимулировать частные фонды.
Государство: от «ночного сторожа» к активному игроку
В России государство в жилищной сфере часто выступает своеобразным «ночным сторожем», вмешиваясь лишь тогда, когда над стройрынком сгущаются тучи. Однако во многих странах государство – активный и постоянный игрок. Так, в США программа LIHTC дает налоговые льготы инвесторам в доступное жилье. В Германии действуют стройсберкассы с участием государства и работодателей, предоставляющие целевые льготные кредиты. В Сингапуре ключевую роль играет госкомитет Housing and Development Board (HDB). Это показывает, что субсидии могут быть постоянными мерами поддержки. В России также имеется положительный пример активной роли – московское казенное предприятие «Управление гражданского строительства» (КП УГС), крупный застройщик.
Переосмысление эскроу: строительство и поэтапное раскрытие счетов
Помимо поиска новых источников инвестиций России требуются и другие подходы к работе с покупателями. Нынешняя система эскроу-счетов безопасна для них, но финансово нагружает застройщиков. Мировая практика, особенно в США, предлагает поэтапное раскрытие эскроу-счетов по мере выполнения работ. Такой подход улучшает денежный поток застройщиков, повышает прозрачность для покупателей за счет контроля стройки и снижает риски для кредиторов. Главный вопрос для России – кто и как будет контролировать этот процесс. Вероятно, потребуется внедрение американской модели со специализированной компанией-посредником между банком, застройщиком и инвестором, обеспечивающей технологичность и прозрачность.
Рассрочка от застройщика: не запрещать, а цивилизованно развивать
Сегодня одним из ключевых инструментов поддержания спроса на национальном рынке новостроек стала рассрочка от застройщика. Этот механизм, по сути, позволил отрасли избежать более глубокого провала. Однако стихийное развитие этого инструмента породило дискуссии о его регулировании и возможных рисках. Важно понимать, что вместо запретов и чрезмерного «закручивания гаек», которые могут лишить рынок необходимой гибкости, рассрочку необходимо развивать.
Главный плюс рассрочки – в ее гибкости. Она может быть адаптирована под разные финансовые возможности и жизненные ситуации. К примеру, мы практикуем три программы: с беспроцентной рассрочкой на срок до 2,5 лет. Другой гибкий вариант с «отложенным» платежом: при взносе 50% с отсрочкой второго взноса на 12 месяцев также без процентов. Для тех, кому важен минимальный стартовый платеж, предусмотрена рассрочка до конца строительства с первоначальным взносом от 10% с 12% годовых.
Расширение возможности: аренда с правом выкупа
Схемы «аренда с правом выкупа» (rent-to-own) могут также стать эффективным инструментом для стимулирования спроса на жилье. В первую очередь для граждан, не имеющих возможности сразу оформить ипотеку. Потенциальные покупатели арендуют жилье в течение определенного срока с возможностью последующего его выкупа по заранее оговоренной цене. Часть арендных платежей может засчитываться в счет первоначального взноса. Арендные схемы покупки популярны в Великобритании (Rent to Buy), Австралии, и даже в менее богатых странах, скажем, в Нигерии.
Покупка вскладчину: кооперативная модель жилья
Жилищные кооперативы сегодня играют важную роль в обеспечении жильем в Европе (Швейцария, Германия, Нидерланды, Швеция) и в развивающихся странах. Например, в Индии около 191 тыс. жилищных кооперативов объединяют почти 290 миллионов человек. Их деятельность координирует Национальная федерация жилищных кооперативов (NCHF), основанная в 1969 году. Индийские кооперативы получают активную господдержку. Они финансируются за счет паевых взносов, сбережений, помощи общественных и финансовых организаций. Государственные и кооперативные банки (HUDCO, NHB) выдают им льготные кредиты.
Помощь родителей: краудфандинг недвижимости
Краудфандинг – новый для России, но очень перспективный инструмент. Платформы вроде американской финансово-технологической компании Fundrise позволяют частным инвесторам с небольшим капиталом (например, от $10 тыс.) вкладываться в проекты недвижимости.
Растет интерес и к краудфандинговым пожертвованиям. Так, в США платформа HomeFundIt помогает собирать средства на первоначальный взнос. Покупатели запускают кампании в соцсетях, привлекая пожертвования от родных и незнакомых людей. Взносы стимулируются бонусами и скидками у партнеров. Сами покупатели могут вернуть до 7,5% от своих покупок в фонд сбора, а при достижении цели получают «закрывающий грант» до $2 тыс. Учитывая, что 22% россиян (ВЦИОМ) помогают детям с жильем, потенциал таких платформ в России огромен.
Таким образом, в условиях чрезвычайно дорогих кредитов опора на традиционное банковское финансирование и стандартную ипотеку нежизнеспособна. Поэтому российской строительной отрасли необходим переход к диверсифицированным источникам капитала для застройщиков и гибким схемам покупки для граждан.
