При продаже недвижимости, частью которой владеют или прописаны в ней дети, возникают юридические нюансы. «Российская газета» побеседовала с несколькими специалистами и выяснила, как не стать жертвой мошенников при заключении сделки и избежать ситуации, в которой ее признают ничтожной.
В пример в статье приводится история жительницы Татарстана, которая хотела продать свой дом. Она обратилась в агентство недвижимости и попросила заняться поиском покупателя и подготовкой документов для сделки. За эти услуги фирма выставила россиянке счет на 30 тысяч рублей, половину из которых нужно было внести в качестве аванса.
Обычно агенты ничего не берут заранее с продавца. Определенный процент от суммы сделки они забирают себе уже после заключения договора купли-продажи. Его размер заранее прописывается в договоре. Клиентку это тем не менее не насторожило. Кроме того, в агентстве женщину не предупредили, что если в доме прописан ребенок, нужно обращаться к нотариусу.
В результате никаких услуг женщине оказано не было, а аванс ей возвращать отказались, сославшись на соответствующий пункт договора. Обманутая клиентка обратилась в Союз потребителей, где ей помогли составить исковое заявление. Теперь она рассчитывает вернуть деньги через суд.
Председатель Союза потребителей России Петр Шелищ в беседе с изданием рассказал, что агентство недвижимости в данном случае нарушило Закон «О защите прав потребителей», в котором прописано, что потребитель в любое время может отказаться от оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных расходов.
«За 23 дня со дня заключения договора до дня получения заявления потребителя о расторжении договора агентство недвижимости ровным счетом ничего не сделало, никакого обоснования расходов, фактически понесенных им в связи с исполнением договора, потребителю не представило», – подчеркнул Шелиц. По его словам, с учетом этого клиентка совершенно обоснованно потребовала вернуть ей деньги.
Доктор юридических наук Иван Соловьев пояснил журналистам, что если в сделке присутствуют несовершеннолетние, участие нотариуса необходимо. Порядок направлен на защиту прав детей.
«Нормальный юрист с первого взгляда оценит ситуацию. Если там есть несовершеннолетние, то готовить документы – это не компетенция юридической фирмы или агентства недвижимости, а компетенция нотариуса», – добавил юрист. Поэтому агентство в данном случае взяло деньги за то, что не находилось в его компетенции.
Соловьев отметил, что в России у многих агентств есть собственные нотариусы, которые работают с такими сделками.
В Росреестре изданию рассказали, как продать недвижимость, в которой прописан или является собственником ребенок. Во-первых, выписать ребенка из жилья можно, только если он сразу будет прописан по другому адресу. В отличие от взрослого, детей «выписать в никуда» нельзя.
Если в сделке участвуют дети от 14 до 18 лет, она может проводиться только с письменного согласия их родителей или законных представителей. В противном случае она может быть признана недействительной. До 14 лет дети в сделках участия не принимают – их интересы представляют родители или опекуны. В обоих случаях представитель ребенка должен получить разрешение органа опеки.
Если ребенок является собственником недвижимости, родители и законные представители не могут по своей воле продать, обменять или подарить ее. Для этого необходимо разрешение органов опеки. Оно должно содержать определенное условие. Например, о том, что в собственность ребенка будет приобретено иное недвижимое имущество.
«Это условие должно быть выполнено до того, как документы по отчуждению имущества ребенка будут представлены в органы регистрации. Обойти это условие не удастся, в противном случае в регистрации сделки будет отказано», – подчеркнули в Росреестре.
Разрешение или отказ в его выдаче предоставляется органами опеки в течение 15 дней с момента обращения. Отказ можно оспорить в суде.
При заключении договора купли-продажи недвижимости, собственником которой является ребенок, его обязательно должен заверить нотариус. Если этого не сделано, сделка считается ничтожной.
