И суд в таких случая, как правило, встает на сторону жертв "разводов", возвращая им жилье, покупатели же фактически остаются ни с чем. В минувшем, 2024 году, по данным Росреестра, были признаны недействительными более трех тысяч сделок с участием пожилых продавцов. В настоящее время в судах первой инстанции сегодня рассматривается более 10 тысяч подобных дел. Плюс восемь тысяч - в апелляционных судах. Дилемма в том, что всегда ли продавцы – жертвы, а покупатели добросовестные. И это главное, что должен установить суд в каждом конкретном деле.
Самая известная из таких историй - дело Долиной-Лурье: певица Лариса Долина, попав под влияние мошенников, продала свою квартиру риэлтору Полине Лурье и отдала "разводилам" полученные средства. Для певицы все закончилось благополучно. Чего нельзя сказать, о незадачливой покупательнице ее жилплощади. Хамовнический суд Москвы удовлетворил иск Долиной и признал сделку недействительной, вернув ей право собственности на квартиру. Мосгорсуд, куда поступила апелляционная жалоба Лурье, оставил вердикт в силе.
В сухом остатке мошенники получили деньги, Долина получила назад "обездоленную" квартиру, а Полина Лурье - ни то, ни другое. "Сама виновата", - как бы говорит ей своими вердиктами российская Фемида. Но покупательница заявляла, что не знала, о том, какие тайные, неафишируемые мотивы движут продавщицей. Да и что говорить про других покупателей, если в такой ситуации оказалась молодая женщина, сама профи в вопросах недвижимости и даже зарегистрированная в качестве индивидуального предпринимателя по основному виду деятельности «аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» в апреле 2024 года, когда по странному совпадению мошенники «обрабатывали» Долину. Можно ли при данных обстоятельствах считат, что покупательницу Лурье неграмотной или неосмотрительной. Вряд ли.
В России не прецедентное право, но громкое дело Долиной-Лурье может стать образцом. В риелторском цехе, во всяком случае, видят все признаки такой тенденции, заявляя, что рынок не только встревожен, рынок парализован, в шоке! Такое впечатление, что нагнетают ситуацию, пугая всех и вся разными страшилками про вторичный рынок недвижимости, сами риэлторы, к которым возникают резонные вопросы. А как вы, профессиональные риэлторы-посредники сами сопровождали такие сделки и вовремя при малейшем сомнении не отговорили своих заказчиков от сделки? И какую ответственность несут риэторы-посредники, разглагольствующие о гарантиях чистоты и безопасности проводимой ими сделки?
"Я не могу припомнить другого подобного судейского решения, которое оказало бы на рынок такой й эффект, как кейс Ларисы Долиной, - комментирует ситуацию риелтор Евгений Коноплев. - Никто не знает, как теперь защищаться от этой напасти – невозможности никак гарантировать безопасность покупателя".
А вот мнение еще одного отраслевого специалиста по вопросам недвижимости Елены Мищенко (высказывания встревоженных риелторов приводит агентство "РИА "Новости"): "После кейса Долиной изменился подход судей. Раньше основой для оценки спора были документы и действия сторон. Сейчас ключевым фактором стало внутреннее состояние продавца во время сделки, его эмоции и субъективные ощущения.
Если продавец утверждает, что его ввели в заблуждение, он не осознавал последствий или действовал под давлением, суд может признать сделку недействительной, даже если это заявление появляется спустя длительное время после заключения договора и регистрации права собственности".
Безусловно, далеко не факт, что во всех таких случаях виноваты мошенники. Вернее, уточним, мошенники, охмуряющие наивных бабушек и дедушек. Нельзя исключать и жульничество иного рода.
"Судя по всему, как минимум в половине случаев с "обманутыми пенсионерками" никаких мошенников с Украины ли или еще откуда попросту не было, - высказался на эту тему журналист и парламентарий, депутат Московской городской думы Андрей Медведев. - Это чистой воды мошенническая схема, где задействованы пенсионерка, риелторы и юристы. Ничем иным невозможно объяснить тот факт, что с момента заявления о том, что пенсионерку якобы обманом заставили продать квартиру, юридическая грамотность как бы обманутой бабушки немедленно вырастает до невероятных высот.
Она тут же понимает, как правильно писать заявления, как обращаться в суд, как признать себя банкротом. И самое главное, с ними происходит буквально чудесное исцеление. До сделки бабушки все ну просто совершенно невменяемые, а как происходит сделка, они становятся совершенно ясны умом, быстры мыслью и бодры душой".
Медведев также обращает внимание на жестокие приговоры лицам, совершающим под влиянием телефонных "разводил" различные противоправные действия.
Но при этом к пенсионеркам, которые передают деньги фактически на поддержку ВСУ по указке украинских мошенников, силовые структуры относятся крайне снисходительно. Один вопрос: почему?
Как предполагает сам Медведев, минимум в половине таких случае "внешние" мошенники ни при чем, что мнимые "жертвы обмана" сами являются участниками криминальных схем, вопросов к судебно-правовой машине возникает еще больше. Машина явно потеряла ориентацию, заблудилась.
Государственные органы сейчас особо активизировали просветительскую работу по защите граждан от преступлений, совершаемых с использованием современных, в том числе информационно-телекоммуникационных мошеннических технологий. Это, конечно, лучше, чем ничего. Но в современных реалиях формула «предупрежден, значит, вооружен» вряд ли работает в отношении тех кому 65+ или тех, у которых ослаблены когнитивные способности. Однако, при этом не стоит забывать и о защите покупателей, если они действительно были добросовестные. А, значит, охрана прав и свобод человека и гражданина от преступлений является задачей государства в равной мере для всех независимо от стороны сделки, статуса, регалий.
