По мнению специалистов, остановка "сползания" цен не является свидетельством достигнутого на рынке равновесия в ожиданиях покупателей и продавцов. Около 70% выходящих на рынок собственников переоценивают свою недвижимость и отказываются от торга, в том числе под влиянием стереотипа об активизации спроса осенью, с началом так называемого делового сезона.
С 2007 года в августе традиционно, как правило, наблюдалась определенная активизация спроса по сравнению с остальными летними месяцами. Прирост нельзя назвать существенным: основное увеличение количества звонков и авансов, подтверждающих намерения сторон о сделке, обычно отмечалось в сентябре-октябре. Но в любом случае люди были готовы к покупкам и совершали их.
Максимально активными покупатели были в августе 2015-го: +16,9% и +42,4% к июлю и июню соответственно. Однако в августе 2017 года, напротив, данные по спросу оказались худшими за все лето: -7,8% и -11,4% к июлю и июню соответственно. Эксперты объясняют такую динамику двумя главными факторами - экономическим и сезонным.
- Во-первых, спрос на вторичном рынке жилья по-прежнему ограничен сохраняющейся низкой покупательской способностью большей части населения. Одновременно все больше усиливается давление на него со стороны новостроек. Планы по реновации и связанные с ней ожидания дальнейшего снижения цен дополнительно разжигают фантазию потенциальных покупателей и усугубляют ситуацию, формируя отложенный спрос. Во-вторых, свою роль в нынешнем августе сыграл еще и сезонный фактор: именно в этом месяце в столичный регион, наконец, пришло лето, и люди поспешили воспользоваться оставшимися теплыми днями для отдыха. Долгожданные +30°С на термометре обернулись августовским "холодом" для продажи жилья, - комментирует ситуацию директор Департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Сергей Шлома.
В то же время существующие колебания спроса фактически не отражаются на ценах. По данным аналитического центра компании, динамика средней стоимости предложения на московском вторичном рынке жилья за три летних месяца составила +0,3% (-1,6% с начала 2017 года). По-прежнему абсолютное большинство сделок с вторичным жильем в столице проходит с дисконтом: в августе 87% продаж состоялись по итогам торга на понижение (средний размер скидки - 8,4 %). Однако корректировать свои ценовые ожидания в соответствии с запросами покупателей готова существенно меньшая часть продавцов, в лучшем случае каждый четвертый. Остальные предпочитают понижению цены ожидание результата без гарантии или снятие объекта с продажи.
- В основной массе владельцы недвижимости отчаянно сопротивляются нисходящему тренду цен на жилье. Изменить точку зрения мешает как предвзятое отношение к собственности - часто самому дорогостоящему имуществу, которым располагает человек, так и объективное удорожание большинства остальных товаров и услуг в стране, что, соответственно, вызывает непонимание: "Если все вокруг становится дороже, почему я должен продавать свою квартиру дешевле?". Этот субъективный фактор - одна из основных движущих сил на вторичном рынке жилья. Как правило, он выступает в роли "силы противодействия" рыночным законам и механизмам. В конкретных ситуациях эта сила мешает продавцу реализовать свое жилье в сегодняшних условиях пониженного спроса и исчерпывающего предложения высококачественных объектов. Однако именно под ее воздействием московская "вторичка" до сих пор избежала обвала цен и ограничилась их плавным снижением, - разъясняет Сергей Шлома.
По наблюдениям специалистов, около 30% продавцов, отказывающихся сегодня от торга по своим объектам, рассчитывают, что смогут продать жилье по ожидаемой цене с возвращением покупателей на рынок в сентябре - с началом делового сезона. В любом случае, по мнению экспертов, даже положительная динамика спроса в сентябре не повлечет пересмотра покупателями своих ценовых ожиданий. И, как следствие, не будут оправданы надежды продавцов реализовать недвижимость по ценам, завышенным относительно текущей рыночной конъюнктуры.
