В уходящем году на столичном первичном рынке жилья сложилась необычная ситуация: экспозиция и спрос планомерно снижались, а цены, напротив, стабильно росли. Новым фаворитом девелоперов стал бизнес-класс. Эксперты рассказали «МК», как менялся московский рынок новостроек в 2025 году.
История вопроса
Как рассказала «МК» директор, руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева, с 2014 года столичный рынок первичной жилой недвижимости пережил сразу несколько структурных сдвигов на фоне последовательной модернизации градостроительной политики Москвы.
Так, в 2018 году для обеспечения безопасности средств граждан и исключения появления новых обманутых дольщиков начался переход девелоперов от долевого строительства к проектному финансированию с использованием эскроу‑счетов. В феврале 2021 года, за полтора года существования проектного финансирования, было открыто более 60 тыс. эскроу‑счетов. Это повысило прозрачность сделок и задало новые темпы вывода проектов.
Пандемийный 2020 год стал рекордным по вводу и переломным по спросу: Москва перевыполнила план, сдав 10,8 млн кв. м недвижимости, включая 4,2 млн кв. м жилья. А льготная ипотека, продленная затем до 2024 года, поддержала повышенный спрос. В это же время в уровне структуры спроса на рынке в старой Москве начались структурные сдвиги: комфорт-класс начал терять свою долю, а бизнес- и премиум-класс — наращивать присутствие, формируя новый качественный профиль. Изменения продолжились и в 2025 году.
Поменяли фаворита
В середине этой осени доля новостроек бизнес-класса на столичном первичном рынке впервые превысила 50%. А доля массовых новостроек, к которым относятся жилье эконом- и комфорт-класса, впервые упала в пределах МКАД до 30%.
В январе-октябре 2025 г. в границах старой Москвы в сегменте бизнес‑класса, по оценке Ломтевой, было заключено 19 385 договоров долевого участия. В пересчете на год это около 23,3 тыс. сделок — на 15–16% меньше 2024 года и на 19% ниже 2023 года, но при этом на 7% выше показателей 2020 года. Таким образом, динамика отражает именно нормализацию, а не структурное ослабление.
Доля бизнес-класса в структуре всех первичных сделок за 10 месяцев 2025 г. сохраняется на уровне 54% — это фактически повторение максимумов прошлого года. Реализованная площадь за этот период составила 1,06 млн кв. м, а к концу года. И, по прогнозам аналитика, она достигнет 1,28 млн кв. м (-17% к 2024 г. и -19% к 2023 г.). Это объясняется спадом перегретого спроса, спровоцированного льготными ипотечными программами 2023 — начала 2024 года.
На протяжении 2023—2024 годов предложение держалось на уровне около 2 млн кв. м. При этом в общей структуре предложения за этот период доля комфорт- класса снизилась на четверть, а доля премиум-класса достигла максимального показателя в 16–17%, что подтверждает общий дрейф аудитории в сторону более качественных сегментов.
В ноябре 2025 года экспозиция московских новостроек сократилась до 1,88 млн кв. м (-6,9% год к году), а в бизнес-классе — до 1,07 млн кв. м (‑6,8% год к году). При этом средневзвешенная цена в бизнес‑классе за год выросла с 485,9 тыс. до 550,0 тыс. руб. за кв. м (+13%), а в целом по рынку — до 760,1 тыс. руб. за кв. м (+17,8%).
Дыхание рынка
По мнению экспертов, II–III кварталы 2025 г. прошли под знаком «нормализации»: в бизнес‑классе темпы продаж немного смягчились, а девелоперы начали чаще использовать точечные стимулирующие меры — гибкие сценарии ипотеки и различные формы акций, что снизило средние бюджеты сделок, но никак не повлияло на тренд роста стоимости квадратного метра. Это косвенно подтверждается снижением реализованных метров при росте средневзвешенной цены в экспозиции.
«За полгода средняя площадь лота в сделках сегментов бизнес и премиум-класса снизилась на 9,4% — с 63,9 кв. м в I квартале до 57,9 кв. м в III квартале 2025 года», — отметил заместитель генерального директора по коммерческим вопросам Dominanta Максим Иванов.
По его словам, на фоне растущих цен покупатели стремятся оптимизировать бюджет и выбирают лоты меньшей площади, обращая внимание на эргономичность планировок и наличие дополнительных общественных пространств в составе жилого комплекса. К примеру, не все могут себе позволить отдельное помещение в квартире под рабочий кабинет, при этом растет популярность удаленной и гибридной работы. «Поэтому наличие дополнительных опций для работы и досуга за пределами квартиры — весомый аргумент для покупателя при выборе жилого комплекса», — добавил девелопер.
В годовом интервале сегмент бизнес-класса демонстрирует рост примерно на 16% по числу заключенных ДДУ и увеличение средневзвешенной цены на 13%, переходя от модели «сделки любой ценой» к модели «цену определяет ценность продукта в сочетании качества, локации и степени готовности».
В двухлетнем сравнении спрос снизился к пику ажиотажного постковидного периода на 19%, однако структурно рынок остается стабильным: доля бизнес-класса в общем объеме сделок практически не изменилась. На пятилетнем горизонте становится заметно, что «нормальный» годовой объем сделок в бизнес-классе сегодня на 7% выше, чем в 2020-м, а средние бюджеты заметно увеличились на фоне двукратного роста стоимости квадратного метра в 2019–2024 годах.
Изменение запросов
Современный покупатель при выборе будущего жилья сегодня ориентируется не только на цену, но и на набор качественных параметров. Среди ориентиров, которые являются ключевыми при выборе проекта, Ломтева отметила насыщенную транспортную инфраструктуру. Привлекательность локации и ликвидность проекта повышает наличие новых станций метро, МЦД и МЦК, а также дорожных развязок, эстакад, мостов и тоннелей.
Остается востребованным формат «город в городе», подразумевающий наличие всей необходимой инфраструктуры в шаговой доступности. Благодаря программам комплексного развития территорий и реновации жилого фонда на неэффективно используемых и незастроенных участках строятся полноценные кварталы с жильем, офисами, социальной инфраструктурой и общественными пространствами.
Популярность также набирают семейные и клубные форматы в высотных комплексах.
Одновременно развивается новая волна «городских премиумов» на стыке бизнес‑ и премиум‑класса, демонстрирующих концепцию благополучия well‑being и формирующих максимально приватный жизненный сценарий.
В такой концепции, к примеру, реализуется жилой комплекс на Шелепихинской набережной. Внутри него — все для благополучной жизни: уникальное сочетание близости к ЦАО, загородная атмосфера, собственный парк, панорамные виды на Москва-реку и самодостаточная инфраструктура от престижной школы и детского сада до фудхолла и развлекательного центра.
Цены растут, а спрос снижается
Причины, по которым спрос немного остыл, а цены продолжают расти, лежат в плоскости как поведения покупателей, так и изменений в стратегии девелоперов, — уверены эксперты. После пикового периода 2023 — начала 2024 гг. многие потенциальные покупатели приняли решение отложить покупку, но в то же время интерес к качественным концептуальным проектам и топовым локациям не снизился.
На фоне трансформации градостроительной политики и повышения требований к архитектурным решениям, проектированию социальной инфраструктуры и формированию новых стандартов городской среды растет себестоимость строительства и качество новостроек, особенно в бизнес-классе. В результате 2025 год закрепил новый баланс: рынок стал более рациональным, темпы продаж в бизнес-классе вернулись к нормальным значениям, а сокращение экспозиции сопровождается ростом средневзвешенной цены.
«Сегодня покупатели принимают решения, исходя не только из бюджета, но и из совокупности качественных характеристик — транспортной доступности, продуманной функциональности первых этажей, семейных и эргономичных планировок, архитектуры и инженерных решений, соответствующих новому городскому стандарту», — отметила Ломтева. По ее мнению, сегмент жилья бизнес-класса перестал быть «рынком квадратных метров» и стал рынком законченных сценариев, где цена определяется ценностью продукта.
«Снижение спроса в 2025 году — это не слабость, а показатель взросления аудитории. Запрос на качество стал устойчивым, поэтому сильные, концептуально продуманные проекты сохраняют значительный запас ликвидности», — заключила аналитик.