Первый шаг уже сделан. С начала ноября Внешэкономбанк вправе вкладывать пенсионные накопления граждан в облигации с ипотечным покрытием. Конечно, при условии, что у бумаг есть соответствующие рейтинги и гарантии. Премьер-министр РФ Владимир Путин заявил на недавнем заседании наблюдательного совета ВЭБа, что в ипотечные облигации российских банков может быть вложено до 20% пенсионных средств, находящихся под управлением Внешэкономбанка. По его словам, речь идет о сумме в 100 млрд. рублей из 690 “пенсионных” миллиардов, которые находятся в управлении у госкомпании. “ВЭБ, финансируя эти кредиты, должен выступить в своей основной роли, как банк развития. Знаю, что у руководства банка к этому отношение непростое, потому что на этом особо не заработаешь, но зато это основная функция данного финансового учреждения”, — сказал премьер-министр.
В общем, прибылью с части (и немалой!) пенсионных денег можно пожертвовать ради того, чтобы россияне жили комфортно и просторно. А самим “виновникам торжества” придется сменить светлое будущее с достойной пенсией на светлое настоящее в своей квартире. Впрочем, долгосрочные перспективы российской пенсионной системы вообще туманны. Так что, возможно, это и не худшее применение накоплениям на старость.
Ставок главнокомандующий
Еще одно программное заявление премьер-министра касалось ипотечных ставок. Средние, по его словам, сейчас находятся на уровне 14,5%. Он отметил, что это много: “Чтобы ипотека стала доступной для широкого круга людей, нужно стремиться к тому, чтобы ипотека была не больше, чем 10—11%”.
Говоря о существующей средней ставке, глава правительства имел в виду скорее всего расценки тех крупных банков с госучастием, которые сейчас реально выдают ипотеку. В остальных ставки, как правило, крутятся возле отметки в 18—20%, а то и выше. Если прибавить к этому комиссию за услуги банка, а также стоимость страховки трудоспособности заемщиков и сохранности недвижимости, получается совсем не антикризисно. Но ипотечные ставки в 16—18% годовых оправданны, считает аналитик коммерческого банка Владимир Брагин: “Банки получили вплеск ликвидности, но ситуация все равно нестабильна. Пока еще высоки риски, связанные с выдачей ипотеки. Не стоит забывать и про сохраняющуюся высокую долю просрочки, которая не позволяет банкам брать на себя лишние риски”.
В Союзе заемщиков и вкладчиков “МК” обрадовали — решительность в россиянах еще осталась. По наблюдениям экспертов союза, в последние месяцы было довольно много случаев получения ипотечных кредитов. Но в основном в крупных государственных и ипотечных банках. И сравнения с “довоенными” объемами, конечно, быть не может. Даже не из-за высоких ставок. Они в номинальном выражении не так уж и сильно отличаются от докризисных.
Банки серьезно ужесточили требования к заемщикам. Без 30% первоначального взноса в кармане за ипотекой можно вообще не ходить. И если даже в сытые годы она была по карману 5—10% россиян, то теперь “идеальных заемщиков” по редкости можно сравнить с амурскими тиграми. С одной только разницей — тигру хотя бы создают условия, чтобы он плодился и размножался. Одна из компаний, работающих на рынке недвижимости, видит приход идеального заемщика так: незамужняя женщина 25—30 лет или женатый мужчина 27—40 лет, с высшим образованием, работающий(ая) в государственной корпорации, непринужденно кладет на стол кредитного эксперта справку формы 2-НДФЛ, подтверждающую ежемесячный доход не менее 100 тыс. руб. Можно, конечно, съязвить, что с такими запросами брокеры скорее увидят у себя в офисе амурского тигра, но сложно отрицать, что они просто оценивают существующие риски.
Сказка про лапоть, соломинку и пузырек
По оценкам агентства по ипотечному жилищному кредитованию, по итогам 2009 года объем российского рынка ипотеки не превысит 130 млрд. руб. Но отложенный спрос на рынке все-таки есть. Об этом косвенно свидетельствует и банковская статистика — россияне хранят все больше денег на депозитах. На первый взгляд, непобедимый народ — кругом кризис, а он богатеет. Но на деле многие люди просто сдерживают свои покупательские инстинкты и предпочитают повременить с крупными покупками. А чтобы уже имеющиеся сбережения не пропали в инфляционных ураганах, их несут в банк. Так, по оценкам агентства по страхованию вкладов, по итогам 2009 года объем банковских вкладов россиян вырастет на целых 20%! То есть к концу года они будут хранить на депозитах 7,05—7,1 трлн. руб., а эта цифра вполне сопоставима с годовым бюджетом страны.
При этом первый заместитель гендиректора АИЖК Андрей Семенюк ждет, что в 2010 году объем рынка ипотечных кредитов будет на уровне 250 млрд. руб. “А на те объемы, которые были в 2007-м — начале 2008 г., рынок выйдет ориентировочно в 2011—2012 годах”, — считает он. Для справки: “те объемы” в показателях 2008 года — это 630 млрд. руб.
Хорошо, что ипотека оживет. Но с чем мы войдем в такой небывалый рост? Строители сейчас заняты в основном доведением до ума уже существующих проектов и переходом на саморегулирование отрасли с 2010 года. Поэтому о новых стройках, тем более доступного, массового жилья, пока не особо и слышно. А строительный цикл меж тем к краткосрочным не относится. Если деньги появятся, когда предложений на рынке будет мало, стоит опасаться очередного “пузыря” цен. А прошлую сказку, в которой “лапоть” хватается за последнюю соломинку, когда лопается ипотечно-ценовой “пузырь”, перечитывать не хочется.
Сколько стоит метр?
Между тем вокруг самой цены квадратного метра разгораются нешуточные страсти. В начале ноября риелторы обвинили Росстат в том, что ведомство искажает цены на недвижимость и троекратно снижает темпы их падения. Росстат, в свою очередь, взялся за отстаивание позиций официального органа государственной статистики. “Я бы с удовольствием ознакомилась в письменном виде с методикой подсчета цен на жилье риелторского сообщества. До настоящего момента я такой чести не была удостоена”, — заявила начальник управления статистики цен и финансов Росстата Ирина Горячева. По ее словам, “Росстат работает в рамках нормативно-правовой базы”, то есть все попытки подкопаться к неточности статистики не имеют оснований. Однако риелторское сообщество предпочло сослаться на методы изучения рынков и методику оценки стоимости жилища. По словам продавцов недвижимости, оценка стоимости жилья вообще не является ключевой составляющей рынка: “У аналитиков очень много данных, на которые они опираются. Это и общий объем сделок, и средняя цена”, — заявил глава Российской гильдии риелторов Григорий Полторак. Словом, к общему знаменателю так и не пришли. Итог дискуссии подвел аналитик одного из агентств недвижимости Нури Катц: “Я уже много лет работаю в России и могу сказать — никакой статистики по рынку недвижимости в стране нет. Те цены, что мы видим в рекламе, — это желания продавцов. Но хотеть они могут все что угодно. Реальные цены совсем другие”. По оценкам Росстата, средняя стоимость квадратного метра жилья в Москве составляет 130 тысяч рублей. Риелторы называют справедливой ценой $2000 и уверены, что в перспективе цена будет расти.
Кстати, те же госпрограммы по обеспечению жильем, к примеру, молодых семей рассчитываются именно по существующей статистике. Которая, по оценкам аналитиков рынка, как и риелторские данные, от действительности далека. О какой доступности жилья в такой ситуации можно говорить?
