О перерегистрации приватизированного жилья
— Я инвалид Великой Отечественной войны. Как мне быть, если в 1997 году я заключил договор ренты на свою однокомнатную квартиру? Чего ждать от перерегистрации?
— Успокойтесь, пожалуйста, никакой перерегистрации нет. Если документы были оформлены в соответствии с тем порядком, который действовал на момент заключения вами договора, — они действительны.
— Когда я задавала вопрос о перерегистрации в Комитете по регистрации СВАО, меня спросили: у вас что, какая-то сделка с квартирой? Я ответила: нет. Тогда живите спокойно, сказали мне.
— И совершенно справедливо сказали. Права собственности признаются юридически действительными. Но их действительно надо вносить в реестр. Это делается либо по желанию, либо при совершении сделки.
— Какой путь надо пройти, если я хочу перерегистрировать свои права? Меня уже отправили в БТИ, там предложили прийти на оформление всем собственникам, а если кто не придет, сказали взять от него доверенность. И все это — чтобы оформить только поэтажный план. А потом еще...
— Вот вам мой добрый совет: если вы с квартирой ничего не делаете, то и не делайте ничего.
— Но все-таки для чего-то надо же вносить права собственников в реестр?
— Этот вопрос не сейчас встал. Сейчас он просто обострился, и мы стали требовать обязательной регистрации при совершении сделок. Вообще это надо было делать еще в 1998 году. Таково положение Закона о регистрации. Но раньше регистрацию ранее возникших прав проводили не всегда. Теперь мы этого не допускаем.
— А если когда-нибудь встанет вопрос с наследниками, они будут заниматься этим сами?
— Мы решим эти проблемы в тот момент, когда вы будете продавать квартиру, дарить или оформлять по наследству. Надо будет прийти к нам (на Зеленый проезд, дом 20, или в одну из приемных комитета), мы все расскажем.
Чтобы развеять все недопонимания на тему перерегистрации прав собственности, Виктор Николаевич собственноручно написал для “МК” небольшую заметку. Вот она.
Что нужно знать каждому владельцу квартиры о “перерегистрации” прав
Главное — нет никакой перерегистрации, нет, не было и не могло быть. Что тогда есть? Есть Закон о государственной регистрации прав, вступивший в силу 31 января 1998 года. И Закон говорит, что ВСЕ РАНЕЕ ВОЗНИКШИЕ ПРАВА НА КВАРТИРЫ ПРИЗНАЮТСЯ ЮРИДИЧЕСКИ ДЕЙСТВИТЕЛЬНЫМИ.
Что же делать? Ничего! Если вы с квартирой ничего не хотите делать, то ничего делать и не нужно. Ваши права признаются законом.
Но дыма без огня не бывает. Да, есть положение закона о том, что права, возникшие до 31 января 1998 года, необходимо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав (в Москве — в Москомрегистрации). Но для этого не надо бежать в Москомрегистрацию. Это требование закона будет выполняться при подаче документов на регистрацию любой сделки с вашей квартирой.
Как это делается? Фактически для регистрации сделки вы и так собираете весь необходимый пакет документов, включая правоустанавливающие документы продавца и документы БТИ. И запись о ранее возникшем праве в Едином государственном реестре прав будет проведена при регистрации сделки без увеличения сроков. Поэтому практически для регистрации ранее возникшего права нужны заявление и оплата.
Сколько нужно платить? 25 рублей — если ваше право на квартиру возникло в результате приватизации и не выше 300 рублей — если право возникло по любому другому основанию (купля-продажа, дарение, мена и др.). Указанная плата за регистрацию установлена уже давно постановлением правительства Москвы.
И под конец позвольте высказать личное соображение. Может быть, вы его примете как совет. На рынке нет ни друзей, ни врагов — есть интересы. И эти интересы нужно учиться защищать. Государство для этого создает законы. Не поддавайтесь слухам и панике. Опирайтесь на закон и элементарный здравый смысл.
О тонкостях приватизации, наследования и купли-продажи
— В 93-м году я купил квартиру. В то время свидетельств о собственности не выдавали, и свидетельства о регистрации тоже. У меня — только один договор. Если я захочу эту квартиру продать, что мне для этого надо?
— Составить договор купли-продажи с покупателем. Подписать и принести на регистрацию нам. Подадите заявление с просьбой регистрации ранее возникшего права и представите договор 1993 г., по которому вы приобрели квартиру. Мы одновременно зарегистрируем и право, и сделку.
— А то, что у меня сейчас нет свидетельства о регистрации, не помешает?
— Нет.
— Как долго длится перерегистрация?
— Столько же, сколько и регистрация сделки, — до одного месяца.
— Почему граждане, заплатив за регистрацию прав собственности до 1 января 2000 года, обязаны вновь платить за уже оплаченную услугу? Не боитесь ли вы судебных исков, ведь согласно Гражданскому кодексу плата за одну и ту же услугу не может взиматься дважды?
— Никаких услуг учреждение юстиции по регистрации прав не оказывало, не оказывает и не стремиться оказывать. Поэтому данное положение ГК к Москомрегистрации просто неприменимо. Речь идет о регистрации, которая в соответствии с законом осуществляется за плату.
— Но человек же уже один раз платил, когда вступал в права собственности...
— Ох уж эта двузначность слова “регистрация”... Действительно, в соответствии с федеральным законом права надо регистрировать только один раз. Ранее проводились некие действия, которые тоже назывались регистрацией. Эта регистрация тоже признается действительной, но она не есть регистрация в Едином государственном реестре прав (ЕГРП). И производилась она до 31 января 1998 года простыми субъектами. Сейчас же речь идет о государственной регистрации. Платить учреждению юстиции и регистрировать свои права в ЕГРП человек будет только один раз.
Вот вы сейчас получаете новый паспорт. Вы же не спрашиваете, почему вы должны платить за него во второй раз. А когда человек платит за государственную регистрацию, он почему-то считает это удивительным...
— Разъясните такую ситуацию: гражданин (женщина) находится за пределами России, имеет несовершеннолетнего ребенка и хочет в Москве приобрести жилье. По закону в таких случаях ее и несовершеннолетнего ребенка должно представлять по доверенности третье лицо. Но в Комитете доверенному отказали зарегистрировать сделку, объяснив это тем, что мать должна представлять интересы ребенка лично. Имеет ли право комитет так трактовать Гражданский кодекс, который разрешает совершать сделки по доверенности?
— Трактовать законодательство может только суд. Давайте поступим так: сдайте документы и сообщите мне, я постараюсь за ними проследить. На слух же комментировать такую ситуацию я бы не взялся.
— Но документы не принимают!
— Тогда получите отказ (его всегда дают письменно) и напишите мне письмо. Я его рассмотрю. Адрес: ул. Большая Тульская, дом 15.
— Нужно ли перерегистрировать права на фирму?
— Это разные вещи. Я отвечаю за регистрацию прав на недвижимое имущество — это не только жилье, но и нежилые помещения, земля, гаражи. Вы говорите о юридических лицах. Вообще, последнее время слово “регистрация” стало настолько многозначным, что я сам пугаюсь, слыша его по радио или телевизору...
О чистоте сделок с недвижимостью
— Вас беспокоит пенсионерка. Меня волнует такой вопрос: раньше при оформлении покупки вторичного жилья свидетельство о собственности продавца оставалось у нотариуса, а покупатель получал новое свидетельство в Москомрегистрации. Теперь же свидетельство продавца перерегистрируется и оригинал вновь ему возвращается. Будет ли Москомрегистрация как-то отмечать, что право собственности на эту квартиру уже принадлежит другому человеку — покупателю?
— Безусловно. Мы все оригиналы возвращаем владельцам, а отметки об их собственности делаем в ЕГРП. Так что, если свидетельство осталось у прежнего владельца, это не доказывает, что он является собственником. Самое главное — это запись у нас в ЕГРП. Именно на эти записи все должны опираться, в том числе и потенциальные покупатели жилья. Не нужно смотреть на документы, которые показывает человек, — надо прийти в комитет по регистрации и спросить: кто собственник квартиры? Вам ответят.
Есть два вида вопросов, которые люди могут задать комитету. Первый: чей объект? Второй: что принадлежит этому