Как сообщил управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости» Сергей Ерёмкин, с начала этого года интерес потенциальных покупателей к вторичному жилью в РФ ненамного увеличился. При этом в ряде городов динамика более выраженная. Во Владивостоке интересоваться покупкой квартир на вторичном рынке стали на 36% чаще, в Томске — на 26%, в Красноярске — на 22%, в Екатеринбурге — на 19%, в Смоленске — на 18%. В Санкт-Петербурге активность пользователей с января 2025 года выросла на 10%, в Москве — только на 3%. «Мы видим, что вторичный рынок неторопливо, но последовательно демонстрирует позитивный тренд, отвечая на решения Банка России по снижению ключевой ставки», — заметил эксперт.
Генеральный директор портала «Мир квартир» Павел Луценко не разделяет оптимизма коллеги: «Снижение «ключа» Центробанка, положительно повлиявшее на рынок новостроек в III квартале, пока слабо затронуло «вторичку», где цены показывают довольно вялый рост».
По его расчетам, по итогам третьего квартала объем предложения готовых квартир упал на 4%. За этот период в 53 крупных городах страны стоимость квадратного метра на вторичном рынке выросла, в 16 упала, в одном не изменилась. Заметнее всего в июле-сентябре подорожал один «квадрат» в Екатеринбурге (+5,6%, до 140,4 тыс. руб.), Севастополе (+5,5%, до 187,2 тыс.), Уфе (+5,3%, до 129,4 тыс.), Курске (+5,3%, до 126,5 тыс.) и Перми (+4,5%, до 116,9 тыс.). Наибольшее падение зафиксировано в городах Московской области (–3,2%, до 150,4 тыс. руб./кв. м), Волгограде (–2,5%, до 94,2 тыс.), Новокузнецке (–2,1%, до 94,3 тыс.), Сочи (–1,7%, до 309,8 тыс.) и Якутске (–1,6%, до 140,6 тыс.).
В Москве цена «квадрата» опустилась на 0,7%, до 359,4 тыс. руб., в Санкт-Петербурге поднялась на 2,7%, до 224,2 тыс. руб., в городах Ленинградской области – на 0,1%, до 121,5 тыс. руб. В среднем по всем исследованным 70 крупным городам квадратный метр на «вторичке» подорожал за III квартал на 1,5%, до 122,4 тыс. руб./кв. м.
За III квартал 2025 года средняя цена лота снизилась в 27 крупных городах РФ. Больше всего подорожали готовые квартиры в Пензе (+7,9%, до 5,3 млн руб.), Чебоксарах (+7,5%, до 6,5 млн), Курске (+6,2%, до 6,9 млн), Грозном (+5,9%, до 5,7 млн) и Иванове (+5,4%, до 5,3 млн). Подешевели больше всего лоты в городах Московской (–7,2%, до 7,9 млн руб.) и Ленинградской (–5,7%, до 5,6 млн) областей, Волгограде (–4,6%, до 5,3 млн), Москве (–4,2%, до 20,1 млн руб.) и Новокузнецке (–4,1%, до 5,1 млн). В Санкт-Петербурге падение стоимости лота составило 1,6%, до 11,8 млн руб. В среднем по российским городам, цена предложения выросла за три месяца на 1%, до 6,5 млн руб.
«За минувший квартал цены на «вторичке» выросли меньше, чем на «первичке», где 1 кв.м. подорожал на 2,6%, а квартира – на 2,9%. На регулярном рынке, в отличие от рынка новостроек, не действуют льготные ипотечные программы. И в отсутствие доступного кредитного плеча для покупателей на нем по-прежнему царит застой. Наметившееся снижение ипотечных ставок пока не привело к значимому повышению активности. В результате за год, с сентября прошлого года, ценовой разрыв между «вторичкой» и «первичкой», в пересчете на квадратный метр, вырос с 18% до 24% в пользу новостроек», — подсчитал Луценко.
Ипотека — главный драйвер продаж новостроек на текущий момент — пока оказывает слабое влияние на покупателей «вторички». Так, по данным платформы «Домклик», около 60% квартир на национальном вторичном рынке приобретают без привлечения ипотеки. В Москве этот показатель значительно выше – почти 80% всех сделок на покупку готового жилья проходит за счет собственных средств граждан.
Правда, в последнее время на ипотечном рынке зарождаются обнадеживающие тренды. К примеру, немного увеличило число сделок расширение программы семейной ипотеки на вторичном рынке жилья. Возможность с 1 апреля оформить льготный кредит по ставке 6% появилась у семей в малых городах, где практически не ведется строительство. «Семьи с детьми получили доступный инструмент улучшения жилищных условий, а продавцы, наконец, смогли реализовать квартиры. При этом в рынок вошли новые покупатели с меньшими доходами и требованиями, что изменило портрет ипотечного заемщика и вызвало кратковременную просадку цен на квартиры в домах нулевых–двадцатых годов постройки», — заметил аналитик Freedom Finance Global Владимир Чернов.
По его мнению, потенциал роста вторички еще не исчерпан. «Спрос оживится, когда ставка ЦБ опустится в диапазон 14–15% годовых, и заметно возрастет, при ключевой ставке в 10–12% годовых. Именно при таком уровне кредитная нагрузка станет комфортнее, и можно рассчитывать на заметное увеличение числа сделок в сегменте вторичного жилья по всей стране», — заключил аналитик.
«Осень и начало зимы — традиционно высокий сезон продаж, что в совокупности с реализацией отложенного спроса и влиянием снижения ставки может привести к росту количества сделок на 10-15% относительно летних месяцев», — добавил руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов. Он ожидает, что недавнее снижение ключевой ставки в сентябре поспособствует оживлению рынка жилой недвижимости: ипотека станет более доступной, в то время как привлекательность депозитов продолжит снижаться.
