Несмотря на наличие у продавца полного пакета документов, включая расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), практика показывает: не все правовые риски фиксируются в реестре, и ряд обременений носит скрытый характер. Таковы данные Kalinka Ecosystem.
– Одним из ключевых заблуждений остается вера в то, что, если недвижимость не имеет арестов, залогов и других красных флагов в ЕГРН, она юридически безопасна. В элитном сегменте реальная картина прав на объект может сильно отличаться от той, что видна в официальных источниках. Высокая стоимость делает такие объекты целью искусственных споров, – отмечает директор по правовым вопросам Михаил Юсубов. – На рынке элитной недвижимости присутствует иллюзия юридической чистоты. Но на деле мы все чаще сталкиваемся с ситуациями, когда собственник или покупатель становится участником разбирательств. При структурировании сделок крайне важно осуществлять сбор полного пакета документов, в том числе в случае участия в споре лиц пенсионного возраста, а также при наличии возможности определять источник происхождения денежных средств и реальное намерение о продаже. Негативные прецеденты об оспаривании сделок и возврате имущества прежнему владельцу, в том числе по истечении длительного периода времени, – яркий пример необходимости проявления должной осмотрительности.
К распространенным видам обременений дорогих объектов относятся ипотека или залог, право проживания (постоянная регистрация), долевое участие детей (материнский капитал), наследственные споры, арендные отношения (незарегистрированные договоры аренды), доверенности и подозрительные представители, судебные иски и аресты, завещательные отказы и обязательные доли.
Нередко встречаются случаи, когда после подписания договора купли-продажи выясняется, что квартира является предметом семейного спора или используется по нерасторгнутому договору аренды, о котором не сообщили.
Скрытые обременения в сделках с элитной недвижимостью выявляют через ряд документов. К ним относятся: выписка из ЕГРН, выписка из домовой книги, документы, подтверждающие основания права собственности, справки из Пенсионного фонда по материнскому капиталу, нотариальные документы, в том числе свидетельства о наследстве и завещательные отказы, информирующие о правах третьих лиц на проживание.
Необходимо запросить справку о погашении ипотечного кредита, чтобы убедиться в отсутствии залоговых обременений, доверенности на управление недвижимостью, которые могут свидетельствовать о рисках, если ими злоупотребляют.
Важно проверить договоры аренды или найма, которые не всегда регистрируются в реестре, но могут сохранять права проживающих или нанимателей. В частности, речь идет о ситуациях, когда собственник получает доход от сдачи в аренду, но по ряду обстоятельств принимает решение не декларировать его. Как правило, собственники дорогой недвижимости официально оформляют договор и платят налоги.
Даже тщательно подготовленная сделка может нести отложенные риски. Юридическая экспертиза должна выходить за рамки стандартного набора документов и включать анализ всей предшествующей истории объекта. Это особенно важно при покупке элитной недвижимости, где последствия ошибок исчисляются десятками миллионов рублей.
