Как рассказала ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская, по итогам октября 2025 года было выдано 106 тыс. ипотек. Это на 21% больше, чем в сентябре. В лидерах по увеличению выдач оказались регионы Приволжского ФО с высокой долей промышленности в структуре экономики, где сохраняются высокие темпы роста зарплат (Татарстан, Мордовия, Марий Эл, Удмуртия, Самарская область), Центрального ФО (Тульская, Белгородская, Брянская и Липецкая области), а также Ростовская и Псковская области — рост здесь составил 30–44%.
Восстановление спроса в регионах, по мнению эксперта, происходит активнее, чем в столичных агломерациях, где есть ограничения в виде быстрого увеличения цен и сокращения объема доступного предложения: в Москве и Московской области рост выдач в октябре составил 18%, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области — 13%.
Отметим, что в Москве в высокобюджетных столичных новостройках ипотеку вытеснила рассрочка. По данным компании «БЕСТ-Новострой», в столице ипотека составила 40% от общего числа сделок, а в ряде проектов столичного бизнес- и премиум-класса, на которые приходится львиная доля продаж, программы рассрочек от застройщиков потеснили ипотеку, заняв долю в размере 54% от общего числа сделок.
По оценке Бобровской, средний размер кредита на национальном рынке жилья обновил рекорд и превысил 4,6 млн руб. (+20% к октябрю 2024 года.) Скачок связан с подорожанием жилья и ростом в структуре выдач доли новостроек, в которых, как известно, 1 кв. м жилья (в зависимости от региона) в среднем стоит на 20–40% больше, чем в готовых квартирах. Интересно, что на рынке новостроек этот показатель снизился с 6,1 млн руб. в конце лета до 5,8 млн руб. в конце октября, а на вторичном рынке, напротив, достиг максимума — 3,7 млн руб.
Кроме этого сказалось традиционное осеннее увеличение спроса. Интерес к жилищным ссудам также простимулировали изменения условий семейной ипотеки и снижение ставок по депозитам. Часть вкладчиков, дождавшись окончания срока краткосрочных депозитов, отнесли сбережения на рынок недвижимости.
Более быстрыми темпами восстановление российского ипотечного рынка идет именно на вторичном рынке: за месяц выдачи выросли на 27%. Как известно, в этом сегменте, в отличие от первичного сегмента, нет альтернативы рыночной ипотеке. Кроме городов, где семейная программа распространяется на готовое жилье. Число сделок в новостройках РФ в октябре увеличилось на 21%, на вторичке — на 14%.
Банки как могли старались поддержать спрос. «В конце минувшей осени количество банков, работающих с самозанятыми и принимающими в части подтверждения дохода справку 2-НДФЛ или выписку из ПФР, осталось примерно на том же уровне», — сообщила «МК» руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса "Банки.ру" Инна Солдатенкова.
Более заметные изменения, по ее мнению, произошли в ценовых параметрах ипотечного предложения. Так, с января 2024 года по сентябрь 2025 года средний первоначальный взнос в тарифах банков вырос с 29% до 38% годовых, в том числе средний минимальный первоначальный взнос повысился с 24,3% до 29,1% (с ощутимым скачком в период с сентября 2024 года по январь 2025 года — с 24,4% до 28,8%).
Руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» «Авито» Артур Ахметов обратил внимание на еще один интересный тренд — в октябре на 11% по сравнению с сентябрем увеличилось число отправленных в банки заявок по объектам первичного рынка и число одобрений. Активизация, по его мнению, произошла, в том числе, из-за предстоящих изменений в правилах выдачи семейной ипотеки. Напомним, что с 1 февраля супруги должны будут обязательно выступать созаемщиками, поэтому смогут взять льготный кредит только на один объект.
Разумеется, активность заемщиков усилил и тренд на снижение рыночных ипотечных ставок, который сформировался после смягчения денежно-кредитной политики ЦБ.
В ноябре вышеперечисленные тенденции продолжились. На конец минувшей осени, по данным ЕИСЖС, средние ставки по рыночной ипотеке на готовое жилье составили 21,25%, на новостройки — 21,2%.
Среди факторов, сдерживающих развитие рыночной ипотеки, стоит выделить невысокие доходы потенциальных заемщиков. «Только 8% работающих россиян могут за два года накопить на первоначальный взнос по ипотеке. Россиянину с медианной зарплатой, который планирует купить квартиру в новостройке, потребуется 6,2 года, чтобы накопить 20% первоначального взноса для ипотеки на квартиру площадью 65 кв. м. В 2019 году этот срок составлял 2,3 года», — сообщил на конференции Domclick Digital Forum заместитель председателя правления Сбербанка Тарас Скворцов.
Тем не менее банкиры излучают умеренный оптимизм. Ведь без заемных средств большинству граждан будет трудно решить свой жилищный вопрос. «В 2026 году объем ипотечного кредитования в России вырастет примерно на 25% к показателям 2025-го, а общая сумма выданных займов будет около 5,3 трлн руб.», — подчеркнули в ВТБ. Свой прогноз аналитики банка основывают на ожидаемом троекратном сокращении диспропорции между числом участников льготных программ и количеством коммерческих заемщиков.
«Увеличению объемов ипотечного кредитования будут способствовать снижение ключевой ставки ЦБ РФ, которое повлечет за собой удешевление рыночной ипотеки, а также изменение условий по некоторым льготным программам», — добавила ведущий аналитик Freedom Finance Global Наталья Мильчакова.
По ее мнению, если ставку по семейной ипотеке сделают дифференцированной, семьи с одним ребенком до шести лет смогут взять заем только под 12% годовых. При снижении ставки ЦБ к 11–12% процент по коммерческим жилищным кредитам составит 14–15%. Таким образом, для семей с единственным ребенком рыночная ипотека станет ненамного дороже в обслуживании, чем льготная.
«При снижении инфляции в 2026 году цены на страховые услуги, вероятно, останутся относительно стабильными. В этом случае полная стоимость рыночной ипотеки может снизиться примерно на величину инфляции. В ожидании дифференциации процентных ставок по семейной ипотеке в начале года на семейные программы под 6% может возникнуть ажиотажный спрос со стороны семей с одним ребенком. Это будет положительно влиять на объемы кредитования в целом», — заключила Мильчакова.
