Самый главный и самый важный тренд – резкое сокращение объема предложения: общее число квартир и апартаментов в продаже с декабря 2024 года по ноябрь 2025 года, по оценке аналитиков «Метриум», снизилось на 23%, с 52 тыс. до 40 тыс. В этом году динамика уменьшения новых лотов оказалась более выраженной по сравнению с показателями 2023 года, когда рынок за год сократился всего на 7%.
Общую статистику испортило двукратное падение числа выставленных на продажу квартир в массовом сегменте. Если в конце 2024 года на первичном рынке продавалось 21 тыс. квартир и апартаментов комфорт-класса, то к ноябрю 2025 года их количество уменьшилось до 10 тыс. единиц.
В сегменте бизнес-класса также зафиксировано падение, хотя и не столь значительное. Объем предложения здесь сократился на 9% – до 20,6 тыс. квартир и апартаментов. В премиальном и высокобюджетном сегментах количество доступных для покупки вариантов по итогам года также снизилось, но незначительно – на 1% и 2%, соответственно.
Во-вторых, в конце минувшего ноября средняя стоимость 1 кв.м. в новостройках «старой» Москвы достигла 787 тыс. руб. Этот показатель на 26% превышает данные декабря 2024 года, когда цена составляла 621 тыс. руб. То есть, расценки на первичном рынке столицы вплотную подошли к психологической отметке в 800 тыс. руб. за 1 «квадрат»
Заметнее всего в 2025 году подорожали новостройки массового сегмента: средняя стоимость одного «квадрата» в проектах комфорт-класса поднялась на 23% – с 323 тыс. руб. в декабре 2024 года до 404 тыс. руб. к ноябрю 2025 года.
В то же время новостройки бизнес-класса подорожали на 15%, до 533 тыс. руб. за 1 кв.м. Проекты премиум-класса выросли в цене на 18%, достигнув средней отметки в 865 тыс. руб. Наименьшую динамику продемонстрировал высокобюджетный сегмент, где стоимость увеличилась на 15% – до 2,4 млн руб. за 1 кв.м.
Еще один интересный тренд набрал силу в этом году – в новостройках «старой» Москвы начала увеличиваться средняя площадь квартир. В минувшем ноябре этот показатель вырос по сравнению с ноябрем 2024-го на 10%, с 58,3 кв. м. до 63,9 кв. м. В массовом сегменте за прошедшие 11 месяцев он увеличился с 44,3 до 49 кв. м. В бизнес-классе средняя площадь выросла с 58 до 58,9 кв. м., а в премиальном сегменте практически не изменилась (78,7 кв. м). В высокобюджетных проектах средняя площадь квартиры в продаже увеличилась со 140 до 145,7 кв. м.
«Тренд на увеличение средней площади квартир в продаже обусловлен, с одной стороны, вымыванием с рынка предложения более компактных и доступных лотов», – пояснила «МК» генеральный директор компании ООО «Ривер Парк» Лариса Швецова. С другой стороны, по ее мнению, усилился спрос со стороны покупателей, которые ищут просторное жилье. Причем речь идет как о семейных клиентах, так и об инвесторах. «За последние годы появилось гораздо больше людей, которые выбирают квартиру для себя как долгосрочное семейное гнездо и не планируют ее перепродавать. Это и подталкивает их к выбору более просторного жилья, в котором будет комфортно большой семье», – добавила девелопер.
В-пятых, в новостройках Москвы продолжает сокращаться предложение студий. Если в декабре 2024 года в продаже насчитывалось почти 8,7 тыс. таких помещений, то к ноябрю 2025 года их количество уменьшилось на 46%, до 4,7 тыс. лотов. Для сравнения, предложение однокомнатных квартир за аналогичный период снизилось на 26%, двухкомнатных – на 19%, а трехкомнатных – на 14%. Единственным форматом, показавшим положительную динамику, стали квартиры с четырьмя и более комнатами, число которых в продаже выросло на 16%.
«Предложение студий в новостройках действительно сокращается», – подтвердил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. С его слов, студии приобретают, в основном, клиенты из регионов, а во время действия IT-ипотеки представители этой сферы часто покупали студии в качестве инвестиции или семейного капитала. Также студии востребованы у родителей, которые покупают жилье для своих детей на будущее. «Запрет на строительство в столице небольших по метражу квартир, конечно, осложнил выбор. Их традиционно выбирают как первое, «стартовое» жилье, жилье для молодой семьи, студента, а также как инвестиционный продукт. Однако на рынке еще остались проекты, которые реализуются по прежним правилам», – добавил специалист.
По предварительным итогам 2025 года, лидером по росту цен на новостройки в «старой» Москве стал Западный административный округ. Средняя стоимость 1 кв.м здесь за 11 месяцев увеличилась на 30,2% – до 740,4 тыс. руб. С минимальным отрывом следует Юго-Восточный АО, где 1 кв.м. подорожал на 29,7%, достигнув отметки в 453,3 тыс. руб. По интенсивности роста цен отметился и Северный АО округ, где стоимость увеличилась на 24% – до 547,1 тыс. руб. за 1 кв.м.
В-шестых, аналитики отметили тенденцию на стремительно сокращающееся предложение квартир с отделкой от застройщика. Если в декабре 2024 года таких вариантов во всех сегментах рынка насчитывалось 14,6 тыс., то к ноябрю 2025 года их число снизилось на 58%, до 6,1 тыс. лотов. Доля квартир с отделкой за этот период, соответственно, сократилась с 28% до 16%.
Похожая тенденция наблюдается и с квартирами в формате предчистовой отделки (white box). В декабре 2024 года на рынке было представлено 11,3 тыс. таких помещений, а к ноябрю 2025 года их количество уменьшилось до 7,9 тыс., т.е. на 29%. При этом число квартир без отделки практически не изменилось и составляет около 26 тыс. вариантов. Это всего на 4% меньше, чем 11 месяцев назад.
«Сокращение предложения квартир с отделкой нельзя объяснить только соображениями оптимизации стоимости жилья», – сообщила коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева. По ее оценке, структура рынка новостроек Москвы меняется из-за того, что становится больше покупателей с высокими бюджетами. Они традиционно предпочитают лоты без отделки (особенно в сегментах бизнес- и премиум-класса), поскольку хотят реализовать собственный дизайн-проект. Поэтому застройщики отчасти идут навстречу тренду, который задают сами покупатели.
В-седьмых, внутри МКАД на 15% скорректировался спрос на высокобюджетные новостройки. В этом секторе по итогам 11 месяцев 2025 года было реализовано 97 тыс. кв. м недвижимости против 107 тыс. за аналогичный период 2024 года.
«На протяжении этого года на рынке высокобюджетных новостроек Москвы наметился спад», – заметила директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова. С ее слов, цена недвижимости элитного и делюкс-класса уже на старте продаж изначально достаточно высокая в отличие, например, от премиального сегмента. При этом количество профессиональных инвесторов снизилось: этот сегмент стал для них менее привлекательным из-за небольшой разницы цены на старте продаж и после ввода в эксплуатацию.
В конце этого года аналитики «Метриум» также отмели постепенное восстановление ипотечного спроса.: в ноябре 2025 года доля сделок с привлечением кредитных средств в среднем по всем сегментам рынка новостроек «старой» Москвы составила 60%, тогда как в декабре 2024 года этот показатель достигал всего 37%. Самый заметный рост зафиксирован в массовом сегменте, где доля ипотеки за прошедший период выросла с 48% до 77%. В бизнес-классе этот показатель увеличился с 32% до 57%, а в премиум-классе – с 16% до 24%.
