Дорогой «ключик»
В минувшем году главным «тормозом» развития первичного рынка жилья стала запредельно высокая ключевая ставка Банка России. Как известно, от этого инструмента денежно-кредитной политики ЦБ напрямую зависят ставки по проектному финансированию и бридж-кредитам для застройщиков, а также рыночные ипотечные ставки для покупателей «квадратов». Напомним, что с начала 2025 года по 8 июня ставка находилась на аномально высоком уровне 21%. Затем регулятор изменил курс и в конце декабря «ключ» снизился до 16%.
Однако позитивные изменения пока помогли слабо. Рыночная ипотека для большинства россиян по-прежнему не по карману. Да, рыночные ставки опустились с 30-31% в январе 2025 года до 20-22% к концу года, но доступнее покупку жилья они не сделали. Поэтому продажи нового жилья резко просели. Зато доля непроданных квартир в новостройках превысила 30%, максимум за всю историю.
По оценке ЕРЗ.РФ, к концу 2025 года в РФ накопилось более 350 тыс. нераспроданных квартир. Это почти в 3,5 раза больше, чем год назад. Самый большой объем нераспроданного жилья в новостройках с вводом до конца 2025 года зафиксирован в Краснодаре( 61%), Волгограде, Воронеже, Красноярске, Новосибирске, Ростове-на-Дону, Самаре и Уфе (от 40 до 50%).
Обратная ситуация наблюдалась в Москве, где не продано только 19% площадей. Но особой радости этот факт покупателям не принес — на фоне сокращения предложения средняя стоимость одного «квадрата» в столичных новостройках премиум-класса впервые преодолела 800 тыс. руб.(+ 20% за год), а в новостройках комфорт-класса — 400 тыс. руб.( +23% за год).
Из-за падающего потребительского спроса девелоперы в массовом порядке стали переносить сроки ввода ЖК. Как признались в Минстрое, задержки коснулись почти трети строящегося жилья (38 млн кв.м.). Для сравнения, пять лет назад на следующий год переносились сроки сдачи примерно 5,5 млн кв. м. Основная причина переноса — недостаточный объем наполнения эскроу-счетов .
Таким образом, политика ЦБ, который с помощью дорогого «ключа» пытался обуздать высокую инфляцию, привела к неприятному побочному эффекту — спаду девелоперской активности и стагнации на российском рынке новостроек.
Танцы со льготной ипотекой
Еще одним фактором, который усилил негативные тренды на первичном рынке жилья, стало решение правительства изменить параметры семейной ипотеки. Напомним, что после пандемии на фоне упавших продаж власти пытались улучшить доступность жилья для россиян и заодно поддержать национальный стройкомплекс с помощью безадресной льготной ипотеки. В результате из более 453 млрд. руб., выделенных из госбюджета на льготную ипотеку, половину этой суммы получили не многодетные семьи и социально незащищенные граждане (на кого и была рассчитана госпрограмма), а состоятельные спекулянты, которые с удовольствием брали по несколько «халявных» ипотек. Из-за этого просчета спрос и цены на новостройки выросли за пять лет в два-три раза. Что подстегнуло инфляцию, против которой так усердно борется ЦБ.
В середине 2024 года программа льготной ипотеки была завершена. Ей на смену пришла Семейная ипотека. «По итогам 2025 года в сегменте новостроек на неё приходится около 80% выданных жилищных кредитов», — отметили эксперты «Авито Недвижимости».
В прошлом году в эту программу внесли важные изменения. С 1 апреля ее с рядом условий распространили на вторичный рынок. В октябре появилось еще одно новшество: если раньше заемщики, оформившие часть кредита по льготной программе (как по семейной, так и дальневосточной и арктической ипотекам), а часть – на рыночных условиях, не могли его рефинансировать, то теперь такая возможность у них появилась. Кроме того, рефинансировать комбинированную ипотеку разрешили неограниченное количество раз.
Власти, пытаясь сделать семейную ипотеку более адресной, внесли в программу новые ограничения — с 1 февраля 2026 года оформлять льготные кредиты на каждого из супругов станет невозможно, оба будут признаны созаемщиками по ссуде. Новшество еще больше сузит круг потенциальных заемщиков, уверены специалисты.
Схема Долиной
Во второй половине года российский рынок недвижимости встряхнула известная певица Лариса Долина. Правда, не новым хитом, а резонансным гражданским иском. Летом 2024 года она продала Полине Лурье пятикомнатную квартиру в столичных Хамовниках за 112 млн руб. Однако получив деньги от покупательницы, она перевела их мошенникам, а впоследствии заявила, что стала жертвой аферы и после нескольких судов вернула себе квартиру. При этом Лурье так и не получила обратно переданные за недвижимость деньги. Вместо этого ей судьи предложили взыскивать сумму с мошенников, которые обманули певицу.
Дело Долиной, вызвавшее большой общественный резонанс, спровоцировало вал подобных исков. По статистике МВД, только за 2025 год зафиксированы сотни похожих случаев. В большинстве из них продавцами были пожилые женщины, причем не все из них являлись жертвами в чистом виде. Некоторые находились в сговоре с преступниками или под влиянием недобросовестных родственников. Беда в том, что судебные вердикты по делу Долиной поставили всех добросовестных покупателей в уязвимое положение. В итоге, огромное количество сделок в стране было поставлено на паузу.
«Случаи, когда добросовестные покупатели остаются без жилья и денег из-за того, что продавец связался с мошенниками, подрывают доверие ко вторичному рынку. Это, в свою очередь, влияет на первичный рынок, где 70% сделок происходят с помощью продажи старого жилья», — отметил руководитель АЦ «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.
В середине декабря 2025 года Верховный суд принял окончательное решение по делу Долиной. Он отменил решения нижестоящих инстанций о возврате певице квартиры в Хамовниках и признал право собственности за Лурье. По его мнению, при рассмотрении дела Долиной нижестоящие инстанции «существенно нарушили нормы материального права» в отношении Полины Лурье, которая купила квартиру певицы, и «неправомерно проигнорировали» положения закона о двусторонней реституции.
Таким образом, закон и здравый смысл восторжествовал. В этой мутной истории без ответа остался только один вопрос – как зовут могущественного чиновника, попросившего судей нижестоящих инстанций помочь певице аннулировать законную сделку? В некомпетентность московских судей, с такой легкостью «проигнорировавших» базовые нормы гражданского права, верится слабо.
Ближе к природе
В прошлом году изменились предпочтения покупателей жилья. Результаты опроса, проведенного Baza Development, не радуют: больше половины россиян отказались от мечты о покупке квартиры из-за цен на недвижимость. В Москве эта проблема ощущается особенно остро. 50,8% москвичей размышляют о том, чтобы перебраться в Подмосковье и более доступные регионы, где квартиры не такие дорогие. Семейные льготы уже не спасают: 64,4% россиян говорят, что не готовы заводить детей ради возможности взять льготную ипотеку.
Схожие настроения царят и в более дорогих сегментах. «Наш недавний опрос показал, что почти половина (49%) покупателей премиальных новостроек в Москве готовы переехать жить в загородные поселки», — подтвердил управляющий партнер MR Алексей Годованец. По его словам, главные аргументы смены приоритетов — близость к природе, тишина, безопасность для членов семьи и, конечно, цена. Например, средняя стоимость 1 кв. м в проектах класса «Бизнес» и «Премиум» в Одинцовском районе Московской области составляет около 284 тыс. руб., что в 2,8 раза дешевле московского премиума (800 тыс. руб.) и почти вдвое доступнее столичного бизнес-класса (481 тыс. руб.).
Смена приоритетов покупателей, дорогой средний ценник, дефицит земельных участков в городах, низкий спрос на квартиры комфорт- и эконом-класса вынудили крупных девелоперов, специализировавшихся ранее на городских новостройках, искать счастья за городом.
В Подмосковье, рядом с Питером и уральскими мегаполисами появились комфортабельные организованные поселки для семейного проживания. Все они имеют развитую социальную инфраструктуру: школы, детсады, аптеки, спортобъекты, парки, водоемы, зоны отдыха.
Как сообщил «МК» управляющий партнер ФСК Family Борис Цыркин, все чаще крупные девелоперы предлагают в своих поселках микст таунхаусов и малоэтажных многоквартирных домов. «Нередко покупатели таунхаусов приобретают также квартиру для престарелых родителей, детей, закончивших школу, или для проживания персонала», — добавил специалист. Он уверен, что с учетом захода крупных профессиональных девелоперов конкуренция и качество продуктов в загородных поселках будет расти и дальше.
Коммуналка бьет по карману
В прошлом году большую волну недовольства, особенно среди пенсионеров, вызвал рост коммунальных тарифов. Напомним, что с 1 июля 2025 года, в среднем по стране, плата за коммунальные услуги выросла на 11,9%. Это самый высокий прирост за последние три года. В Москве коммуналка подорожала аж на 15%!
Долгое время Россия славилась среди европейских стран «гуманными» коммунальными тарифами. Но чем глубже в нашей стране идут рыночные реформы в сфере ЖКХ, тем более обременительным для семейного бюджета становятся коммунальные платежи. Хотя в теории должно быть иначе. Возможно, чиновникам и коммерсантам из этого сектора экономики банально не хватает честности и уважения к потребителям.
В оправдание, как всегда, коммунальщики кивают на инфляцию и задолженность. В начале четвертого квартала 2025 года, долг россиян по оплате за коммунальные услуги составил 833 млрд руб., сообщил в Госдуме министр строительства и ЖКХ Ирек Файзуллин.
В этом году будет еще веселее. Владельцев квартир ожидают два этапа повышения тарифов на коммунальные услуги. Первое, небольшое, на 1,6–1,7%, уже произошло с 1 января и связано с увеличением ставки НДС с 20% до 22%.
Второе, более значительное, повышение планируется на 1 октября и составит в среднем около 11,3%, при этом диапазон роста тарифов между регионами будет широким — от 8,9% в Бурятии до 22% в Ставрополье. В Москве предельный рост тарифов с 1 октября составит 15%, в Московской области 12,8%. В Санкт-Петербурге показатель установлен на уровне 14,6%, в Ленинградской области — 9,2%.
Безусловно, эти новости не добавляют рынку жилья привлекательности ни среди частных инвесторов, ни среди собственников квартир и домов, ни среди девелоперов. Не случайно на загородном рынке жилья появляется все больше организованных поселков, где застройщики по максимуму стараются минимизировать зависимость от крупных поставщиков энергии и тепла, которые неохотно внедряют энергосберегающие технологии, а предпочитают по привычке каждый год просить региональные энергетические комиссии и органы власти поднять коммунальные тарифы.
