Именно под таким названием мы знаем программу правительства, начало которой было заложено Федеральным законом №93-ФЗ “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества”, который вступил в силу еще 1 сентября 2006 года. И с наступлением дачного сезона эта тема опять становится актуальной.
В этой статье мы попробуем разложить “упрощенку” (еще одно народное название) по полочкам.
Начнем с общих положений. В Российской Федерации права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иными словами, право собственности на недвижимость возникает только с момента государственной регистрации (из этого правила есть небольшие исключения, но они не относятся к нашей теме). Стоит отметить, что, не являясь собственником этой недвижимости, вы имеете кое-какие преимущества перед собственниками — например, вам не надо платить налог на собственность. Однако пока вы не зарегистрируете право собственности на такую вещь, вы не сможете ею распорядиться: продать, подарить, обменять, передать по наследству.
“Дачная амнистия” нацелена на тех граждан, кто право собственности на имеющуюся у него загородную недвижимость не зарегистрировал (по разным причинам), но очень хочет это сделать.
Все зависит от того, право на какой объект недвижимости вы хотите зарегистрировать.
1) Начнем с земли: если у вас есть земля, т.е. имеется земельный участок, которым вы пользуетесь, но ваши права на него не зарегистрированы, а значит, право собственности на него не возникло.
Вы можете зарегистрировать право собственности на земельный участок, в случае если у вас имеется какой-либо из перечисленных ниже документов:
*акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
*акт (свидетельство) о праве такого гражданина на данный земельный участок, выданный уполномоченным органом государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
*выдаваемая органом местного самоуправления выписка из похозяйственной книги о наличии у такого гражданина права на данный земельный участок (в случае если этот земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства);
*иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.
Этот перечень документов мы взяли из статьи 25.2 Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 г. “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее — Закон о регистрации).
Если говорить простыми словами, то у вас должен быть хоть какой-то документ, выданный компетентными органами, говорящий о том, что данный земельный участок (адрес или кадастровый номер, размер должны быть указаны обязательно) был предоставлен вам под использование для личных целей.
Все вышеописанное относится к тем случаям, когда на вашем земельном участке отсутствуют какие-либо объекты недвижимости, находящиеся в чьей-либо собственности. И даже если дом или что-то другое там стоит, но право на эти постройки не зарегистрировано — это именно ваш случай.
2) Теперь рассмотрим ситуацию, когда на земле стоит индивидуальный жилой дом, садовый или дачный домик, который вы приобрели когда-либо или он вам достался по наследству, т.е. право собственности на эти строения зарегистрировано за вами. В этом случае для регистрации права на землю требуются:
*свидетельство о праве на наследство либо иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право собственности такого гражданина на указанное здание (строение) или сооружение;
*один из документов из первого случая, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина — любого прежнего собственника указанного здания (строения) или сооружения на данный земельный участок.
То есть вы предоставляете обязательно два документа: первый — это документ, свидетельствующий, что дом ваш, а второй — что земля была предоставлена кому-либо из предыдущих собственников этого здания — не важно кому, главное, что дом был возведен законно.
Небольшое отступление: не так давно в список перечисленных документов входил кадастровый паспорт земельного участка. А сейчас его там нет! Все очень просто. С 1 марта 2010 года в Закон о регистрации были внесены изменения, связанные с предстоящим объединением двух федеральных служб: Росреестра и Роснедвижимости. Поэтому, сдавая документы для регистрации права на земельный участок, вы можете одновременно подать заявление на постановку на кадастровый учет. А при получении документов вам выдадут и свидетельство о регистрации права собственности на земельный участок, и кадастровый паспорт на него.
3) Итак, с землей вопрос решен — теперь перейдем к третьему, последнему случаю применения упрощенки: у вас в собственности имеется земельный участок, вы построили на нем здание. Это или индивидуальный жилой дом (сейчас его именуют объектом индивидуального жилищного строительства), или садовый домик, или дачный дом, или другое здание или сооружение, используемое для личных целей, опять-таки не коммерческих. (Именно этот случай описан в ст. 25.3 Закона о регистрации.)
Здесь все еще проще: вам достаточно подтвердить, что земля ваша, т.е. надо предоставить документ на земельный участок и кадастровый паспорт на само строение. Иногда (такие случаи мы тоже разберем) вместо кадастрового паспорта вами самими составляется документ, описывающий вашу постройку, который называется декларацией об объекте недвижимости. Совсем просто обстоит дело, если право на земельный участок уже было ранее зарегистрировано, — в таком случае нужен только один документ, описывающий объект.
Рассмотрим случаи, когда требуется заказать кадастровый паспорт постройки, а когда достаточно декларации:
Нужен кадастровый паспорт. Здание (сооружение) расположено на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства или расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке). Оговоримся, что с 1 марта 2015 года кроме кадастрового паспорта с вас потребуют еще и разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Нужна декларация об объекте недвижимости. Постройки расположены на земельном участке, предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства. Кстати, форму декларации можно найти в любом регистрирующем органе или на их официальном сайте.
Теперь вы знаете три случая, когда действует упрощенная система регистрации прав на некоторые объекты недвижимости. Казалось бы, все — что может быть проще “упрощенки”? Но на практике не все так гладко.
Вот пара случаев из практики — для закрепления материала.
Гражданину Н. принадлежал земельный участок для индивидуального жилищного строительства, на котором он начал строительство дома для проживания своей семьи. Через какое-то время ему срочно понадобились деньги для лечения матери. Им было принято решение продать земельный участок с недостроенным домом. Он решил обратиться в регистрирующий орган для регистрации права собственности на недостроенный дом, используя “дачную амнистию”. Однако регистрирующий орган приостановил регистрацию и затребовал разрешение на строительство дома.
Действительно, положения Закона о регистрации таковы, что для регистрации права на недострой обязательно предоставление разрешения на строительство. Хотя если вы все же решите достроить и пойдете регистрировать права на законченный дом, то такого разрешения у вас не потребуют.
Гражданке И. принадлежали земельный участок и стоящий на нем индивидуальный жилой дом. Право на оба объекта она зарегистрировала. Впоследствии она решила переустроить дом, расширить его и надстроить еще один этаж. Когда все строительные работы были завершены, гражданка И. вызвала работников Роснедвижимости для изготовления кадастрового паспорта. Когда гражданка И. обратилась в регистрирующий орган для регистрации права собственности на дом, полученный в результате реконструкции старого, она получила отказ в регистрации.
Необходимо помнить, что закон нацелен как раз на тех, кто ни разу не регистрировал право на конкретный объект недвижимости. Т.е. если у вас есть земля и дом на ней и на то и на другое право собственности уже зарегистрировано, то воспользоваться “дачной амнистией” при перестройке, реконструкции или перепланировке дома у вас никак не получится.
Антон КРОТИН, старший юрист юридической компании .
