Казалось бы, квартира — главная ценность для любого москвича. И вряд ли люди хотят сдать ее абы кому, даже за хорошие деньги. Как же получается, что в некоторых жилищах поселяются по 10–15 человек, занимающихся, мягко говоря, сомнительной деятельностью? Неужели арендодатели идут на это осознанно?
— Представьте себе, иные арендодатели идут на это осознанно, — огорошила меня председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — Например, у москвича есть собственная большая «трешка», в которой он живет сам, а также осталось две небольшие квартиры от бабушек. Квартиры в плохом состоянии, не в самых лучших районах. Возиться с ремонтом кажется нелогичным, так как низкая арендная плата окупит ремонт не скоро. Вот и предпочитают сдавать кому угодно. Такие объявления, кстати, не редкость в Интернете. Они сопровождаются пометками: «Сдадим всем! Любые составы жильцов! Всем-всем-всем, срочно!»
Выходцам из социальных низов, получивших квартиру от бабушки-дедушки, совершенно все равно, кто будет жить в их «гнездышке», — лишь бы деньги платили. «Когда людям сильно нужны деньги, они просто не хотят контролировать ситуацию, — говорит управляющий партнер агентства недвижимости SPENCER ESTATE Вадим Ламин. — Тем более что чаще всего квартира, которую они сдают, находится в «убитом» состоянии».
Неизвестно еще, кто представляет в таком случае большую опасность для соседей — сам алкоголик или жилец, которому он сдает квартиру. Впрочем, маргиналы сдают квартиры не так часто: обычно для них это единственное жилье.
Как же не попасть впросак при сдаче квартиры? Возможны ли универсальные рекомендации?
Увы — нет. Примеров, когда собственники приходили в ужас от жильцов, даже сотрудничая с агентством, — выше крыши.
100-процентной гарантии сдать жилье и не оказаться в дураках быть не может. «Хочется напомнить, что рентный бизнес — это тоже бизнес. И, как в любом другом, в нем присутствуют риски. Конечно, квартира — штука ценная, но многие собственники в последнее время предпочитают деньги», — констатирует эксперт.
— Семейная пара средних лет из Подмосковья сняла квартиру на Комсомольском проспекте для себя. В итоге через месяц собственник, придя в квартиру по совету соседей, обнаружил в ней настоящий публичный дом, — вспоминает Вадим Ламин. — А совсем недавно владелица квартиры на Ленинском проспекте, зайдя в свою обитель, которую арендовал импозантный мужчина — топ-менеджер крупного холдинга, увидела жуткую грязь на кухне. Но ладно бы только грязь! Поразило женщину другое — полная ванна (да, именно ванна) грязной посуды и разбросанные по всей квартире вещи. Она позвонила нам в компанию. Опытному брокеру с трудом удалось договориться о досрочном съезде арендатора.
В любом случае не стоит откладывать дело в долгий ящик и думать, что все рассосется само. Если есть договор, и квартира сдавалась через агентство, стоит его и привлечь к разрешению ситуации. Если агентство серьезное, то собственника не бросят, будут им заниматься. Если не так, то имеет смысл привлечь участкового. Как правило, почти все вопросы заканчиваются на этом этапе. «К нам обратилась пожилая женщина, сдавшая квартиру на Кутузовском проспекте англичанину, — приводит пример Вадим Ламин. — Прожив год, он перестал платить, а на просьбы о выезде не отвечал, «забывал» русский язык. Мы направили ему двуязычное уведомление, и на следующий день он покинул квартиру. Собственница нас поблагодарила на словах и... продолжила сдавать квартиру самостоятельно. В этом случае вспоминается история про грабли».
А вообще многое определяется на уровне «нравится — не нравится». «При общении надо полагаться на то, как люди одеты, как себя ведут, не бояться задавать вопросы про работу и причины поиска жилья. Если клиент адекватный, он будет отвечать вежливо и не вызывать антагонизма. Если на человеческом уровне симпатии нет, то сдавать не имеет смысла, будете больше переживать. Стопроцентной гарантии никто не дает, поэтому есть практика брать деньги за последний месяц проживания», — рекомендуют риелторы.
По мнению профессионалов, нужно относиться с осторожностью и к молодым девушкам, которые не сами платят за жилье, и к одиноким юношам. Такие арендаторы, как считают владельцы недвижимости, представляют угрозу их имуществу и не всегда пунктуальны при внесении арендной платы.
Аферы возможны, кстати, и в бизнес-сегменте. Руководитель отдела аренды городской недвижимости Kalinka Group Юлия Ковалева рассказала обозревателю «МК», что в ее практике была история, когда квартиру сняли для одной девушки, а по факту вместе с ней поселились еще пятеро мужчин. Известны случаи, когда квартиру пересдают другим арендаторам. Это делается для того, чтобы заработать на чужом жилье. К примеру, снимают квартиру за 150 тысяч рублей, а пересдают за 250. Узнав о такой деятельности, собственник может решать вопрос с полицией. Нужно насторожиться, если человек собирается снять 2–3-комнатную квартиру, но при этом говорит, что жить будет один.
Если хозяин принципиально не готов работать с агентами, можно задействовать соцсети. Страничка потенциального клиента в Facebook или «Одноклассниках» позволяет сделать вывод за считаные минуты. «Место работы, общие знакомые, стиль общения в Сети (равно как и нежелание обнародовать свои данные) дадут о человеке важную информацию. Но это, конечно, вариант для «продвинутых», — говорит Ирина Доброхотова. — Многие стараются обезопасить себя, попросив оплату вперед за 2–3 месяца: этого времени может быть достаточно, чтобы сделать выводы об адекватности жильца. Но, к сожалению, не все готовы внести сразу такую крупную сумму».
Бывает, что обманывают хозяев и квартиросъемщики, не имеющие никакого отношения к преступному миру. Я, например, знала девушку, которая после замужества несколько лет скрывала от хозяина, что теперь живет не одна, а с супругом. Она попросту опасалась, что владелец квартиры, узнав о втором жильце, значительно повысит арендную ставку. Случается, что арендодатели заводят животных, несмотря на то что договором это запрещено. «Семья завела кошку, потому что пятилетний ребенок ее очень хотел, — продолжает специалист. — Хозяева при этом ставили жесткое условие: никаких животных. Каждый раз перед визитом собственников квартиросъемщики увозили кошку к теще в Подольск. Мы спрашивали: не проще ли вам снять другую квартиру? На что наши клиенты говорили: «А зачем? Нас это устраивает — есть повод повидаться с родителями».
Если квартира не муниципальная, достаточно (согласно новым законам) временно зарегистрировать жильца, а также уплатить налоги с полученной прибыли по истечению налогового периода. Или приобрести патент на сдачу этой квартиры.
Договор аренды, заключаемый на срок до года, нигде регистрировать не нужно. Заверению у нотариуса он тоже не подлежит. При этом, согласно Гражданскому кодексу, он вступает в силу сразу после подписания сторонами. По истечении договора можно составить допсоглашение о продлении или предусмотреть пункт, что договор продлевается автоматически на такой же срок, если не произошло его расторжения.
Что делать, если в квартире живет непонятно кто, вовремя не платит, портит имущество?
Первым делом, конечно, нужно провести беседу с жильцами. Если задержки платежей продолжаются, предупредить о выселении, указав, сколько дается дней на исправление ситуации. Если ничего не происходит, в указанный срок можно приходить с полицией — выселять граждан. Если договора нет, владелец квартиры может просто сказать, что в квартиру заселились неизвестные ему люди. Полиция проверит у заявителя свидетельство о праве собственности и на его основании должна принять меры к выселению граждан (у которых не будет прав на занимаемое помещение). Если замки были заменены, стоит вызвать сотрудников МЧС: они вскроют двери.
Даже если в сдаче квартиры участвовал агент, чаще всего после заключения договора найма услуга считается агентством оказанной в полном объеме. Поэтому в проблемных ситуациях агентства, как правило, участия не принимают. Исключение, если в договоре оказания услуг прописаны конкретные условия: например, возврат агентской комиссии, если квартиранты съезжают раньше оговоренного срока, или участие агента в разрешении спорных ситуаций (с перечислением, каких именно).
В российской практике выселить жильцов можно в любой момент, говорят эксперты. Но, как ни парадоксально, не в том случае, если владелец квартиры заключил договор по закону. «Обращение к нотариусу может привести к ненужным осложнениям для хозяина квартиры, потому что в этом случае ему будет проблематично расторгнуть договор в любой момент, — комментирует управляющий партнер «M9 development» Максим Морозов. — Кроме того, придется детально прописывать все условия проживания. В любом случае если есть проблемы с жильцом, смело обращайтесь в полицию».
— В соответствии с Гражданским кодексом договор на срок меньше одного года можно не регистрировать в органах Росреестра, — говорит финансовый аналитик ИХ «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — Тем не менее, перед тем как сдавать квартиру в аренду, имеет смысл определить экономическую целесообразность этого решения. Например, если сдача окупит ее стоимость меньше чем за 15 лет, это повод хорошо задуматься о продаже недвижимости и размещении средств в других активах (вклады, ценные бумаги, другая недвижимость).
— Бывает даже так, что арендаторы снимают жилье на один день ради аферы: они сдают квартиру сразу нескольким людям, а потом исчезают, — говорит и.о. руководителя департамента аренды крупной компании Роман Зеленский. — Иногда интересы арендаторов может представлять другой человек. Например, студенту проще снять квартиру, если в переговорах с арендодателем активно участвуют его родители. Можно зафиксировать пункт, запрещающий субаренду.
Ситуация осложняется, если был заключен договор найма и при этом жильцы временно зарегистрированы в квартире. Придется подавать в суд, при этом собрав доказательства, подтверждающие, что квартиранты не оплатили аренду или испортили имущество. На основании решения суда жильцы будут выселены.
Но если собственнику не нравится арендатор, он может выселить его из квартиры, выплатив неустойку в размере одной арендной платы. «Для этого необязательно иметь веские основания», — рекомендует Юлия Ковалева.
