В нашей стране новоселам завидуют. Кто покупает квартиры в новых, красивых, нарядных домах — тот, несомненно, счастливчик. Богатенький буратино, если в кармане водятся золотые, которые можно потратить на приобретение жилья. Ведь богатство сейчас — это даже больше, чем счастье. Правда, в последнее время скандалы с обманутыми соинвесторами сменили зависть на жалость к этой категории населения. Но даже если никто никого не кинул, не украл деньги, не заморозил стройку на обозримые 25 лет, это еще не повод раскатывать губы на чужое везение. Помните: если вы вложились в квартиру на первичном рынке жилья, веселая жизнь только начинается.
ГОРОД-САД
Типичная история. Молодая семья москвичей, продав хрущобу в Черемушках, принимает решение переехать за МКАД. Бойкий агент привозит их в чистое поле, на котором раньше колхозники выращивали капусту. (Строители любят приволье. Если строить, то в поле, чтобы ничто не мешало осваивать землю и бабки.) Дальше — как в песне. Вот вид на Москву-реку. Вот изумительные ландшафты, которые будут радовать глаз. Через четыре года здесь будет город-сад. Такой разветвленной инфраструктуры нет даже в Первопрестольной. Гипермаркеты, спортивные комплексы, подземно-наземные гаражи… Красочные буклеты, отпечатанные в Финляндии, рисовали сусальную сказку.
Застраивала ее столичная генподрядная организация СУ-155, что обещало: качество сданных объектов будет высоким. И очень задешево. Действительно, пять лет назад “панель” на стадии котлована в районе Павшинской поймы стоила порядка тысячи баксов за квадратный метр — в 2—3 раза ниже, чем в мегаполисе. Рискованно покупать кота в мешке, руководствуясь рекламной картинкой, но люди велись.
— Больше всего завораживало метро, которое тянули в Мякинино, и пешеходный мост через реку, чтобы добираться туда, — рассказывает житель Павшинской поймы Святослав Детинкин. — Подземка — это цивилизация, последний аргумент “за”…
В конце 2009 года первую станцию столичного метрополитена на территории Подмосковья открыли. Всю зиму обитатели Павшинской поймы бегали к ней по льду Москвы-реки, наплевав на опасность и строгий запрет МЧС. Обещанного моста, разумеется, не было. Как не было прочих, более важных для жизни удобств: дорог, магазинов, транспорта и т.д. Близок локоть, да не укусишь.
— После многочисленных жалоб и выступлений, под давлением общественности, — продолжают рассказывать жители, — 30 декабря в микрорайон сделали заезд с Волоколамского шоссе и пустили в него маршрутки.
Это единственный вид общественного транспорта, которым здесь можно воспользоваться. Регулярные рейсы автобусов организовать нельзя, так как дороги не сданы в эксплуатацию.
Что еще обещали построить в микрорайоне? “Детский муниципальный досуговый центр заменили на 3-подъездный жилой дом, — перечисляют мои собеседники. — Физкультурно-оздоровительный комплекс — “замылили”. Медпункт — отложили. Поликлинику на 600 посещений для взрослого отделения и на 150 посещений для детского — не разработали даже проектную документацию”.
Изначально микрорайон проектировался на 35 тыс. жителей. Но в связи с тем, что застройщик заменил малоэтажную застройку (возле реки планировалось возвести таунхаусы) на многоэтажную, — в будущем, вероятно, население поймы составит третью часть населения всего Красногорского района.
Какие там виды, какие ландшафты! Ряды бетонных коробок, друг дружке заглядывающие в окошки. Теснота междворовых проездов, где невозможно припарковаться. Чахлые кустики вместо цветущего сада. Ну и сами дома-новостройки, конечно.
— Во многих из них текут межпанельные швы, протекают подвалы, трескаются наружные стены, — рассказывает Детинкин. — В квартирах перекосы перегородок могут составлять до 20 сантиметров.
Спасибо, строители! Впарили!..
ХОЧУ ДЕЗДЕМОНУ!
Счастливый новосел Петр Иванович, летом 2006 года въехавший в 50-метровую “двушку”, словно колоду карт, кидает на стол пачку счетов за жилищно-коммунальные услуги, которые выставляет ему управляющая компания “Павшино”. Петр Иванович проживает в “двушке” один, но платит за нее 4250 рублей. Так, словно на этой площади прописана семья.
Оказывается, 1200 рублей в затратах Петра Ивановича составляют дополнительные услуги: охрана микрорайона — 352 рубля, обслуживание ИТП — 6,95 руб. с квадратного метра и оплата консьержей — 515 рублей в месяц. Пенсионеру содержать их накладно. На оплату услуг ЖКХ у него уходит почти что вся пенсия.
Технология создания “вертикали”, которая позволяет застройщикам даже после ухода с объекта манипулировать жилым фондом вместе с народом, отточена до мелочей.
По словам активистов, управляющая компания “Павшино”, которая является монополистом в микрорайоне, была создана двумя юрлицами — фирмой-застройщиком и фирмой-владельцем земельного участка. По мере заселения домов создавались “карманные” ТСЖ. Их несколько, но все возглавляет один человек — некто Антонов.
— При выдаче ключей собственникам квартир предлагалось писать заявления о вступлении в ТСЖ и одновременно договор об обслуживании с УК “Павшино”, — рассказывает Детинкин. — Без подписания договора документы и ключи не давали. Однажды я поинтересовался судьбой моего заявления о вступлении в товарищество. Мне ответили, что я в ТСЖ не принят — без объяснения причин, а мое заявление лежит под сукном.
Проблема с созданием фальшивых ТСЖ не нова — с нею сталкиваются большинство покупателей на первичном рынке жилья. Для застройщиков фальшивые ТСЖ, куда на ключевые посты посажены свои люди, а все остальные не приняты, — проверенный способ выкачивать деньги из новоселов. Тем более что всеми делами заправляет управляющая компания, по сути “дочка” застройщика. Она заключает договоры на оказание услуг аффилированными организациями. Не важно, чем они занимаются — домофонами или вывозом мусора.
— Схема создания ТСЖ хитрая, — поясняет Детинкин. — В товарищество включаются как заселяемые, так и строящиеся дома. При наличии недостроя больше всего квартир — а следовательно, голосов — в ТСЖ принадлежит инвестору номер один (т.е. застройщику): он сам себе и член, и правление. А собственники квартир — просто овцы, которых можно стричь, как и сколько захочешь…
Дальше события развиваются так. Поскольку в законе записано, что ТСЖ участвует в сдаче домов в эксплуатацию, “карманное” ТСЖ (читайте — застройщик) у самого себя принимает дом с недоделками, затем выбирает управляющую компанию (опять же себя любимого) и начинает собирать дань.
ЧОП ПОБЕРИ!
Тарифы на коммунальные услуги — отопление, горячую и холодную воду, канализацию — утверждаются органами местного самоуправления. Завысить их сложно. Единственная статья, на которой может заработать управляющая компания, — это содержание и ремонт жилья. Согласно решению местного муниципалитета, в городе Красногорске для многоэтажных комфортных домов содержание и обслуживание стоит 27 рублей.
Кое-где укладываются и в меньшую сумму, но об этом рассказ впереди. Поговорим, как накручиваются платежи.
К примеру, за услуги охраны. В элитных домах можно видеть мальчиков в черном, которые караулят въездные ворота дворов, обнесенных забором, дежурят в подъездах. Это понятно.
В Павшинской пойме сотрудники ЧОПа патрулируют весь район. На сайте УК “Павшино” необходимость содержания ЧОПа жильцами объясняется наличием в микрорайоне большого количества “неблагонадежных приезжих”, проще говоря — гастарбайтеров. Выходит, кто-то завез дармовую рабочую силу, а население должно оплачивать ЧОП, чтобы их не бояться. В логике не откажешь.
Но больше всего новоселов возмущают поборы на сервисное обслуживание индивидуальных тепловых пунктов. Ресурсосберегающие технологии — штука полезная, если бы не забирала так много.
— В идеале, — рассказывает Детинкин, — слесарь к ИТП даже прикасаться не должен, так как оборудование может работать на автоматике. Однако в наших домах поставили плохую теплотехнику — одноконтурную вместо двухконтурной. И это еще не предел. Мы видели договор, заключенный УК с фирмой, которая обслуживает ИТП нашего дома. Фирме платят за дом 38 тыс. рублей, а с жильцов собирают 150 тысяч…
Не так давно Красногорская прокуратура постановила: брать плату за обслуживание ИТП в качестве дополнительной услуги УК не должна, ее действия незаконны. Если такие услуги необходимы и обоснованы, то плата за них должна включаться в статью “техническое обслуживание и содержание”. Что ж, в некоторых домах из платежек изъяли дополнительную статью “ИТП”, одновременно повысив тариф на техническое обслуживание — с 27 рублей за кв. метр до 35 рублей. Что в лоб, что по лбу. 35 рублей — самая высокая ставка на данные виды услуг в Подмосковье.
Жильцы могли бы облегчить бремя расходов, включив дома счетчики горячей и холодной воды. Они стоят в каждой квартире и оплачены собственниками при покупке жилья. Люди жалуются: управляющая компания не дает их включать. Ей невыгодно.
Сейчас инициативная группа жителей Павшинской поймы готовится провести голосование среди собственников жилья, чтобы отказаться от услуг управляющей компании.
— По закону, два ТСЖ в одном доме создать нельзя, — говорят активисты. — В существующих ТСЖ у жильцов никогда не будет большинства голосов. Но если больше половины собственников квартир в отдельно взятых домах выберут другую обслуживающую организацию и заключат с нею договор, в районе появится конкуренция, поборы должны прекратиться.
КАК ПРИ КОММУНИЗМЕ?
Тем временем в ближайшем от Павшинской поймы микрорайоне — тоже расположенном на берегу реки — умелое управление домом-новостройкой привело к тому, что его обитатели платят за ЖКХ меньше, чем жители муниципального фонда. Это стало возможным благодаря тому, что собственники жилья получили власть в свои руки.
— Фальшивые товарищества — проблема распространенная и болезненная, — прокомментировал ситуацию председатель Московской областной ассоциации ТСЖ Сергей Белолипецкий. — Иногда, чтобы разрушить порочную схему, людям приходится идти на серьезные жертвы, бороться годами. Но даже получив долгожданную самостоятельность, люди не всегда распоряжаются ее по-умному, грамотно.
Тем не менее положительные примеры вдохновляют. В ТСЖ “Москворецкий бульвар” за воду, отопление, канализацию платят по единым районным расценкам. За содержание дома — 23 рубля с кв. метра. На эти деньги удается содержать управленцев — председателя, бухгалтера, инженера, паспортистку, коменданта и целый штат обслуги: электрика, дворника, уборщиц, сантехника, дежурящих посменно консьержек и пр. Сюда же входит обслуживание лифтов и мусоропровода. Из этих денег благоустраиваются общие помещения (облицевали холл плиткой, поставили запирающее устройство и железные двери).
Благодаря экономии — ее дает пресловутый индивидуальный тепловой пункт (он позволяет расходовать энергоносители, что называется, “по погоде”) — приобрели мощный водяной насос, бесперебойно качающий воду на верхние этажи, энергосберегающие лампы в подъезд, ну и по мелочи. На общем собрании товарищества его члены постановили: сэкономленные средства аккумулировать в резервном фонде. Потом эти деньги понадобятся для проведения ремонта.
— И мы так хотим! — кричат соседи из Павшинской поймы, размахивая шарами.
Хотеть не вредно…
