Пойдут ли московские цены на жилье за МКАД?

Рынок переживает затишье, но ипотека становится доступнее

23.06.2011 в 09:36, просмотров: 3946

Новость о возможном переезде правительственных структур за пределы МКАД буквально взбудоражила участников рынка недвижимости столичного региона. Пока одни гадают, куда именно переместятся власти придержащие, другие просчитывают, как это отразится на стоимости квартир в Москве и Подмосковье. Стоит учесть, что выезд чиновников за пределы Садового кольца — проект долгосрочный, поэтому на рынок жилья пока оказывают влияние другие факторы. На доступности квартир сказывается как снижение ипотечных ставок банков, так и дефицит новых проектов в регионе.

Пойдут ли московские цены на жилье за МКАД?

О том, что столичный регион ждет посткризисный дефицит новостроек, неоднократно говорилось еще в самый разгар мировой финансовой бури. Во время кризиса девелоперы неохотно начинали новые проекты, предпочитая достраивать, что есть. Тем не менее, результаты исследования «Весь рынок новостроек Московского региона за 1-2 кв. 2011 года. Сравнительный анализ», подготовленного аналитическим центром «Индикаторы рынка недвижимости», свидетельствуют о том, что во втором квартале нынешнего года число новостроек в Москве и Подмосковье увеличилось на 46 домов и составило 898 объектов. Рынок прирастал за счет проектов в Москве от Третьего транспортного кольца до МКАД и Подмосковья средней удаленности (5-30 км от МКАД). При этом в ближнем и дальнем Подмосковье количество новостроек почти не изменилось.

Но за счет чего появились новые предложения? Дело в том, что возобновились ранее приостановленные продажи некоторых объектов. А их было не так уж и мало. В Москве таковых оказалось около 42%, а в «среднем» Подмосковье — 34%. Что касается стоимости первичного жилья, то во втором квартале 2011 года она росли только в Москве от Третьего транспортного до МКАД. В первом квартале средняя стоимость квадратного метра в этом сегменте составляла 149,8 тыс. руб. За последние три месяца она выросла на 2,5% до 153,4 тыс. руб. Цены на другие новостройки столичного региона или просто не росли, или чуть-чуть снижались.
 
В районах Москвы за МКАД и городах-спутниках средняя стоимость квадратного метра «первички» снизилась с 79,3 до 77,2 тыс. руб. за «квадрат». А в среднем и дальнем Подмосковье в течение полугода стоимость новостроек не менялась, оставаясь на уровне 58 и 46 тыс. руб. соответственно, говориться в исследовании.
 
Затишье перед бурей
 
При этом экспертное сообщество не спешит расценивать ситуацию с ценами на недвижимость как что-то постоянное. «Эксперты склоняются к тому, что стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья Москвы вырастет в 2011 году на 20%. Жилья будет строиться все меньше, а цены на квартиры будут становиться все больше, а сегодняшний застой в ситуации с ценами – не более чем временное явление», - описывает положение дел РИА «Новости». В 2011 году в Москве планируется сдать 2,4 млн. квадратных метров жилья, напоминает агентство. Это почти в два раза меньше, чем строилось в столице до кризиса. За первые пять месяцев текущего года столичные уже строители возвели около 250 тыс. квадратных метров. Традиционно, массовый ввод домов приходится на конец года, поэтому бить тревогу преждевременно. Но тенденция налицо. И вряд ли она переломится — девелоперам в столице становится тесновато. Свободными площадками для строительства являются или бывшие промышленные зоны, или районы, в которых жилой фонд требует серьезного обновления. Планы по сносу столичных пятиэтажек вынашиваются не первый год. Но вряд ли это можно назвать заделом для быстрого роста числа новостроек — старые дома надо сначала расселить с учетом интересов всех жильцов, а участок — подготовить к строительству. Практика показывает, что это занимает не один месяц, и даже год.
 
Есть ли жизнь за МКАД?
 
Недвижимость в ближайшем Подмосковье тоже сможет в скором времени потерять звание альтернативы недорогим квартирам в столице. Причиной тому можно назвать грядущие планы по по расширению границ столицы и созданию столичного федерального округа. Кроме того, прорабатывается вопрос о создании в области города-спутника с функциями административно-делового центра. В столичном правительстве полагают, что расширение границ Москвы может позитивно сказаться на интересах рядовых покупателей недвижимости. В интеграции города и области там усматривают новые значительные возможности для строительства жилья.
 
«Говорить об объективных изменениях на рынке из-за переноса границы Москвы на какое-то расстояние от МКАД я бы не стал. Однако не будем забывать, что немалую роль в ценообразовании играет и психология продавца. А пресловутая «московская прописка» издавна была предметом гордости одних и вожделения других», - считает Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость». «При дальнейшей реализации данной программы, наиболее вероятно, что цены в ближайшем Подмосковье значительно вырастут в связи с отнесением этих районов к Москве. При этом на увеличение стоимости также может повлиять развитие транспортной инфраструктуры - особенно появление линий метро, легкого метро, развитие дорожной сети», - считает заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ - Недвижимость» Ольга Новикова.
 
Живем — сейчас, платим - потом
 
Исходя из прогнозов экспертов можно сделать вывод, что рынок недвижимости в столичном регионе находится на низшей точке по отношению к ближайшему будущем. Для желающих улучшить жилищные условия, скорее всего, лучших цен уже не будет — их рост, по всей видимости, неизбежен. Впрочем, рынок ипотеки пока далек до докризисных показателей. Например, в 2008 году российские банки выдали ипотечных кредитов на 633,8 млрд. рублей. Но с началом кризиса предложения по долгосрочным жилищным займам ушли с рынка. В 2009 году банки выдали 152 млрд. рублей. Рынок стал оттаивать сравнительно недавно: 2010 объем ипотечного кредитования составил уже 370 млрд. рублей. Прогнозы на этот год - 540-580 миллиардов.
 
Средняя ставка по ипотечным кредитам в России, которая по итогам I квартала 2011г. находится на уровне 12,4%, заявил недавно генеральный директор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию Александр Семеняка. По его словам, она отражает те текущие реалии, которые сложились на рынке. Глава АИЖК напомнил, что за прошлый год ставки ипотечных кредитов в РФ снизились примерно на 1,5 процентных пункта. Вместе с тем, по результатам опроса, АИЖК совместно с Институтом маркетинговых исследований «ГФК-Русь» в 2010 году, 3864 человека в возрасте от 20 до 50 лет назвали наиболее приемлемой процентной ставкой 9,9% годовых. Но пока на рынке не так много предложений, которые отвечают чаяниям российского заемщика. Так, группа компаний «СУ-155» совместно с банком ВТБ24 разработала программу по ипотечному кредитованию новостроек в Москве и области с одной из самых низких на сегодня ставок на рынке. На период строительства она составляет от 9% годовых в рублях и от 8,45% в валюте, после завершения строительства – 8,5% годовых в рублях и 7,95% в валюте. В дальнейшем компании планируют расширить территорию действия программы с учетом объектов в других регионах.
 
Сравнительный анализ ипотечных программ*
Банк
Первоначальный взнос
Срок кредита
Ставка кредита
DeltaCredit
0% - 50%
7-25 лет
11,25-16,5% по руб.,
8-12,5% по долл.
Абсолют Банк
10 - 20 %
1-25 лет
9,99 — 18% по руб.
Альфа-банк
0-40%
5-25 лет
13-20,5% по руб.,
10-17,5% по долл.
Банк Интеза
от 20%
3-20 лет
11-14% по руб.,
9,5-11% по долл. и евро.
Возрождение
от 20 %
3-20 лет
11-14% по руб.,
9,5-11% по долл. и евро.
ВТБ24 (совместно с «СУ-155»)
от 20 %
5-50 лет
на период строительства дома - 9% по руб.,
8,45% по долл.
после завершения строительства – 8,5% по руб.,
7,95% по долл.
Газпромбанк
0-20%
1-30 лет
11-15% по руб.,
10,5-13% по долл.
Глобэксбанк
10-70%
3-30 лет
9,75-14,5% по руб.
Европейский трастовый банк
10-70%
3-30 лет
10,5-16,0% по руб.
Зенит
15-30%
1-30 лет
12-15,5% по руб.,
9,5-13% по долл.
* по данным www.bank.ru
 
Профессиональные ипотечные брокеры знают: чем меньше первоначальный взнос, тем больше процентная ставка по ипотечному кредиту. Таким образом, стоит очень тщательно сравнивать «цену входа» в ипотеку и ее последующее обслуживание. В любом случае, на рынке пока установился штиль — но погода может испортится в любое время.