— Развитие столичной агломерации — процесс, который, на мой взгляд, уже невозможно остановить, — говорит президент «ИНКОМ» Сергей Козловский. — Его невозможно измерить километрами от окружной или иными величинами: как и другие крупнейшие мегаполисы мира, Москва постепенно становится «большой» Москвой. Это данность.
Хотя Москва чуть ли не единственная столица, чья граница до сих пор очерчена так четко, бурный процесс выхода города за пределы МКАД идет уже несколько лет, продолжает эксперт. Начался он с момента, когда в области стали активно развиваться организованные коттеджные поселки разного класса, а в городах-спутниках стали возводиться кварталы новостроек. Тогда, лет 5–7 назад, ни о каких президентских инициативах в этой области не было и речи. Так что развитие московской агломерации — естественный и необратимый процесс, аналогично большинству крупных мировых городов. Попытка регламентировать этот процесс путем простого присоединения отдельных районов, на мой взгляд, неверна — надо разрабатывать единую концепцию развития всей агломерации с учетом нагрузки на транспорт, энергетику, окружающую среду.
По мнению профессионалов, юридическое закрепление столичного статуса за участком даже столь значительных размеров вряд ли раскачает цены на всем столичном рынке недвижимости.
— Цена жилой недвижимости в Москве вряд ли изменится, а вот в новых столичных или подмосковных районах — вполне возможно, — говорит маркетолог компании «Пересвет-Инвест» Наталья Бланкова. — Сейчас существенная разница в стоимости квадратного метра наблюдается между московскими районами до и за МКАД, особенно в случае отсутствия метро. А разница в цене «квадрата» в городских районах за МКАД (Солнцево, Кожухово, Новокосино, Жулебино) и в соседних областных — в среднем 10–13%.
Так, в Новокосине «однушку» в современном панельном доме можно приобрести за 5,3 млн рублей (41,8 кв. м), а в подмосковном Реутове квартира площадью 42 кв. м в панельной новостройке продается за 4,7 млн рублей. В Жулебине «однушка» (42 кв. м) в новом монолитном доме бизнес-класса реализуется за 5,2 млн рублей, а в соседнем развитом городе Люберцы квартира той же площади в центральном районе в новостройке бизнес-класса составляет 4,6 млн рублей. Разница в том и другом случае — около 13%.
Конечно, более существенная разница в стоимости квартир наблюдается между замкадными московскими районами и небольшими поселками городского типа Подмосковья. Ведь в данном случае социальная, бытовая и транспортная инфраструктура уступает сложившимся городам области.
Вероятнее всего, по мнению Натальи Бланковой, ожидать роста цен на квартиры в новых московских районах на 10–15%. Таким образом, их стоимость подтянется к стоимости в тех же Солнцеве, Новогирееве или Жулебине. Но не больше — метро в новые столичные районы еще не провели, а значит, жилье в них по определению не может быть дороже, чем в Новогирееве или Выхине.
Столица повторит сочинский сценарий?
Перспективы развития новых земель пока весьма туманны. Известно лишь, что планируется построить 60 млн кв. м жилья и 40 млн кв. м зданий коммерческого назначения. А еще — что от Южного Бутова в район Коммунарки пройдет линия метро — один-два перегона.
— Действительно, если в качестве новой южной границы Москвы поставить железнодорожную станцию Кресты (пересечение Большого кольца МЖД с Калужским шоссе, которое является осевой линией региона), а с севера условно противопоставить пересечение МКАД с Ярославским шоссе, то географическим центром «большой» Москвы как раз станет Коммунарка, — говорит руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Конечно, не надо думать, что этот не самый популярный район действительно станет центром притяжения для дорогого жилья или офисных проектов. Но о тенденциях задуматься стоит.
— В ближайшее время можно предположить рост цен в востребованных проектах многоэтажной замкадной застройки в таких местах, как Коммунарка, совхоз «Московский», Троицк, Подольск, Щербинка, — вторит предыдущему специалисту директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Дмитрий Цветков.
Взять тот же жилой комплекс в Коммунарке. Компания-застройщик на своем сайте в 2010 году честно описала плюсы и минусы покупки квартиры в «Квартале 101». Речь идет о том, что юго-запад Москвы, самый престижный и удобный сектор столицы, не имеет своего подмосковного продолжения (Можайское шоссе перетекает в Одинцово, Ленинградское — в Химки, а Ленинский проспект и Профсоюзная улица растворяются в подмосковных полях и дачах). Неширокое, забитое автомобилями Калужское шоссе — единственная трасса, по которой от этого жилого комплекса можно добраться до Москвы. До административного центра Ленинского района, города Видное, отсюда можно относительно комфортно доехать только на машине. И, наконец, отпугнуть способен статус не москвича, но жителя области. Отбросим психологический фактор — куда важнее, что со сменой места прописки человек выпадает из столичной системы образования, соцобеспечения и здравоохранения, которые в Москве несравнимо лучше. Детсад — в соседнем поселке, парковка — только гостевая, строительство школы и вовсе предусмотрено лишь через несколько лет.
— Вполне очевидно, что стоимость недвижимости в новых районах города в перспективе будет расти достаточно высокими темпами. Вероятно, уже в среднесрочной перспективе речь может идти о повышении на 10–20%, — говорит аналитик ИК «ФИНАМ» Анна Мишутина. — Нельзя исключать, что рост начнется уже во втором полугодии, как только новые территории официально отойдут Москве. Вместе с тем мы полагаем, что основным фактором для долгосрочного роста цен на новых территориях может быть только качественное улучшение инфраструктуры — транспортной, коммунальной, социальной, — а это скорее перспектива ближайших лет, а не месяцев.
— Если исключить спекуляции, связанные с отчуждением земли в каких-то отдельных случаях, я не вижу особых причин для резкого изменения цен в связи с инициативой по расширению границ Москвы. В перспективе это приведет лишь к расширению возможностей выбора доступного и подходящего жилья на любой вкус, — считает эксперт. — Пока же могу привести простой пример. Качество жизни на Люберецких полях аэрации не изменится на следующий день после того, как они формально станут частью Москвы (а именно это на нормальном рынке