ТСЖ... По замыслу властей, на этих трех буквах, как на трех китах, должно покоиться счастливое будущее реформы жилищно-коммунального хозяйства, обеспечивая всем нам ухоженные дома, сияющие чистотой и порядком.
Вот только прежде чем ваш дом начнет благоухать распустившимися в кашпо цветочками, москвичам надо суметь ужиться в самом ТСЖ. А это ох как непросто. Судя по письмам и телефонным звонкам, поступающим в редакцию “МК”, вопросов о житье-бытье товариществ собственников жилья сегодня гораздо больше, чем ответов. На самые распространенные вопросы сегодня отвечает эксперт по реформе ЖКХ Андрей Щавелев.
Когда сосед тебе товарищ
— Что такое ТСЖ? Чем оно отличается от ЖСК и кондоминиума?
— ТСЖ — это объединение собственников жилья, которое создается в доме для совместного управления его общим имуществом, а также для обеспечения нормального оказания коммунальных услуг. От ЖСК оно отличается тем, что в ТСЖ входят собственники жилья, в ЖСК — люди, которые, прежде чем стать собственниками, выплачивают пай в кооперативе. Меж тем кондоминиум — это совокупность недвижимого имущества, которым управляют ТСЖ и ЖСК.
— Почему ТСЖ появляется в домах-новостройках раньше самих жителей?
— Создать ТСЖ могут не любые жители дома, а только собственники квартир в этом доме. При этом для создания ТСЖ не обязательно, чтобы все квартиры были заселены, достаточно, если будет заселена только их часть. Важно, чтобы люди, создающие ТСЖ, владели больше 50% площадей в доме. В противном случае решение о создании ТСЖ будет нелегитимно.
Бытует мнение, что во всех домах-новостройках ТСЖ уже созданы. Но это не так. Периодически ТСЖ путают с управляющими компаниями, поскольку и те и другие занимаются управлением домом. Однако это две разные структуры. ТСЖ может нанять управляющую компанию для обслуживания дома, а может само напрямую заключать договора с организациями, предоставляющими ресурсы и оказывающими услуги. Также жители дома могут нанять управляющую компанию без создания ТСЖ, на общем собрании собственников жилья. Как правило, в новостройках управляющая компания уже существует, поскольку она связана с застройщиком.
Посмотрите устав, и вы сразу поймете, что работает в вашем доме: ТСЖ или управляющая компания.
Тонкости домового братства
— Купили квартиру, приехали, чтобы делать ремонт, а нам говорят: “В доме есть ТСЖ, не вступать в него не имеете права”. Разве это законно — насильно загонять людей в ТСЖ? Что будет, если не вступать в товарищество вместе со всеми?
— ТСЖ как вид управления домом привлекательно лишь из-за своей юридической формы. Товарищество является юрлицом, а следовательно, имеет право заключать договора с подрядными организациями, брать кредиты на реконструкцию дома. Однако вступать или не вступать в ТСЖ — решать вам (ст. 143 ЖК РФ). Принудить вас к этому никто не может. Тем не менее ряд решений ТСЖ обязателен для исполнения всеми собственниками в доме, независимо от того, состоят ли они в товариществе или нет.
Поясню. Если вы отказываетесь вступать в ТСЖ, воду и свет вам не отключат, санкций никто применять не будет, но вносить плату за коммунальные услуги вы все равно будете в ТСЖ, по тарифам, установленным товариществом. ТСЖ для всех жителей дома, в том числе и для вас, будет выполнять роль своеобразного расчетного центра. Так что сэкономить здесь не получится.
Прикрепить к ДЕЗу одну или несколько квартир, чьи собственники не захотели влиться в ТСЖ, тоже не удастся, поскольку по закону управлять домом может только одна управляющая организация.
К ДЕЗу удастся прикрепиться только всем домом в том случае, если такое решение примет общее собрание собственников.
— Можно ли создать ТСЖ в доме, где большинство жителей не имеют квартир в собственности? Как?
— Можно, если вы договоритесь с собственником, владеющим большинством квартир. Если квартиры, например, муниципальные — то с государством.
— Где и как можно узнать о том, действительно ли создано ТСЖ в вашем доме? Кто его создал?
— Поскольку ТСЖ — юридическое лицо, то такая информация содержится в едином государственном реестре юридических лиц (например, на сайте Федеральной налоговой службы).
— Достаточно ли для создания ТСЖ двух человек?
— Теоретически да, однако на практике это почти невозможно. Судите сами. Для создания ТСЖ необходимо более половины голосов всех собственников. Голоса распределяются в соответствии с размером собственности, т.е. чем больше метраж вашей квартиры, тем больше у вас голосов на собрании. Поэтому сложно предположить ситуацию, когда у двух человек в многоквартирном доме было больше площади, чем у всех остальных. Другое дело, что площадь может быть еще и муниципальной, неприватизированной. В таком случае, вне зависимости от того, кто живет в квартире, в собраниях вместо него будет принимать участие реальный собственник, т.е. муниципалитет.
— Как узнать, законно ли выбран председатель ТСЖ? Много ли он может?
— Председатель ТСЖ избирается правлением. Чтобы убедиться, законно ли он избран, достаточно проверить соответствующий протокол заседания правления. Доступ к подобного рода документам должен быть открытым для каждого члена ТСЖ.
Полномочия председателя правления определяются в основном уставом ТСЖ, так что если вас что-то не устраивает — меняйте устав, это ваше право.
Почем счастье для народа?
— Правда, что вступление в ТСЖ неминуемо приведет к повышению квартплаты? Всегда ли жители ТСЖ платят больше за жилищно-коммунальные услуги, чем жители тех домов, где ТСЖ нет?
— Не всегда. В любом случае все будет зависеть от жильцов. Если члены ТСЖ хотят евроремонт в подъезде, круглосуточную охрану территории, видеосистемы наблюдения, то и платить им придется значительно больше.
Уменьшить расходы собственников квартир на содержание и ремонт можно сдавая в аренду общее имущество дома — например, для размещения на крыше или стенах наружной рекламы.
Надо помнить, что смета расходов и доходов ТСЖ, размер платы за содержание и текущий ремонт общего имущества утверждаются общим собранием. Поэтому сколько решите вы (читай, собственники), столько и будете платить.
— Как узнать, не переплачиваете ли вы за жилищно-коммунальные услуги, обоснованны ли взимаемые ТСЖ платежи?
— Плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества утверждается общим собранием ТСЖ на основе сметы расходов и доходов. Ознакомьтесь с этой сметой и будете знать, за какие работы и услуги с вас берут деньги, сколько должны брать. Между прочим, раз в год по такой смете должно делаться заключение ревизионной комиссии ТСЖ, причем в состав комиссии не могут входить члены правления ТСЖ.
— Как узнать жителям, есть ли в их доме помещения для сдачи в аренду? Председатель говорит, что таких помещений нет. А в доме уже находится салон красоты.
— Когда мы говорим о неиспользуемых общих помещениях, имеются в виду чердаки, подвалы. У помещений на первых этажах, как правило, собственник уже есть. Чтобы знать точно, необходимо ознакомиться с соответствующей документацией на дом, которая, кстати, должна быть и у председателя ТСЖ. В частности, у него можно спросить копию свидетельства о праве собственности на интересующий вас салон красоты, а также другие помещения.
Бесхозных помещений в доме обычно не бывает. Помещение салона красоты может быть собственностью этого салона. В таком случае владельцы салона красоты — такие же собственники, как и вы. Кроме того, это помещение может принадлежать городу, и он как собственник может распоряжаться им по своему усмотрению.
Точнее узнать о том, кому принадлежит салон красоты, можно как в самом салоне, где должны быть бумаги с указанием, на основании чего он занимает данную площадь, так и в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Москвы или в столичном Департаменте жилищной политики и жилищного фонда.
— Существуют постановления правительства Москвы о том, что обслуживание домов ТСЖ производится по тем же тарифам и ставкам, что и в муниципальных домах. Можно ли в случае несогласия с выставляемыми платежами за техобслуживание письменно известить правление и платить по ставкам города?
— Здесь все зависит от того, что конкретно у вас входит в техобслуживание. Город не включает в эту статью дополнительные расходы, такие, как евроремонт подъезда и прочее. Если вы не согласны с платежами, просто взять и не платить нельзя. Сначала необходимо поставить вопрос об обоснованности и необходимости таких платежей на общем собрании, привлечь к решению проблемы ревизионную комиссию ТСЖ.
— По карману ли ТСЖ пенсионерам? Должны ли они платить наряду со всеми? Могут ли рассчитывать на льготы?
— Льготы для пенсионеров сохраняются с теми же условиями, что и сейчас. Кроме того, можно посоветовать ввести в устав ТСЖ соответствующие пункты, страхующие малоимущих жильцов от полного разорения. К примеру, если обеспеченные собственники хотят какие-то дополнительные дорогостоящие услуги, то пусть они и платят за это, не требуя при этом денег с малоимущей пенсионерки, получившей дорогую квартиру еще в советское время.
Критерии дороговизны можно выработать, исходя из постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 года №307 “О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам”, где указан обязательный перечень услуг для всех жителей, все, что свыше, может быть оплачено за счет обеспеченных жильцов.
— Может ли ТСЖ выселить собственника из квартиры, если он платит за коммунальные услуги, но не оплачивает дополнительные сборы на оградки, детские площадки, ремонт холлов и др.?
— Нет, право собственности на квартиру дано жильцу, а не ТСЖ. Соответственно, и не в компетенции товарищества лишать владельца законного права собственности. В таких случаях ТСЖ может только обратиться в суд, но, думаю, суд будет на стороне собственника.
Эй, товарищ, делай, как я!
— Могут ли жители домов ТСЖ быть уверены в том, что при перевыборе председателя правления и управляющей компании (управляющего) деньги со счета ТСЖ, например, предназначенные для капитального ремонта, не исчезнут?
— В ТСЖ существуют свои контрольные органы, обеспечивающие такую уверенность, например, та же ревизионная комиссия. При перевыборе управляющей компании старая должна передать дела новой. Естественно, что новая управляющая компания заинтересована в том, чтобы дела были в порядке, а значит, она и будет контролировать передачу дел старыми управленцами.
Если председатель ТСЖ все же пойдет на такое серьезное преступление, как хищение средств с расчетного счета, то им должны будут заняться компетентные правоохранительные органы.
— Какие документы ТСЖ может не показывать собственникам квартир?
— В принципе, ТСЖ обязано допускать членов товарищества к таким документам, как устав, протоколы и решения общих собраний, и не обязано знакомить их с некоторыми хозяйственными документами, которые могут содержать коммерческую тайну как ТСЖ, так и организаций, с которыми товарищество заключило договоры. Знакомиться с такими документами может ревизионная комиссия.
Во избежание конфликтных ситуаций лучше, если ТСЖ будет показывать своим членам все документы. Однако если вам не показывают коммерческие договоры между ТСЖ и обслуживающими организациями (ссылаясь на коммерческую тайну), не отчаивайтесь. Информация о стоимости этих работ все равно должна быть отражена в смете ТСЖ.
Самое разумное решение проблемы — предусмотреть в уставе перечень документов, предоставляемых для ознакомления членам ТСЖ, а также порядок их предоставления.
— В нашем ТСЖ большинство решений принимается заочным голосованием, после которого, как правило, начинают опять собирать деньги на ремонт холла или строительство детской площадки, проект которой никто и в глаза не видел. Как быть, если есть сомнения по поводу подлинности документов (например, протоколов)?
— Проверить протоколы заочных собраний можно. Для этого требуйте листы голосования, которые носят в каждую квартиру при заочном голосовании. Если вам отвечают, что листы голосования уничтожены (долго их не хранят), значит, следует добавить в устав ТСЖ соответствующую норму о хранении этих листов.
Что касается ситуации, о которой говорится в вопросе, то здесь прежде всего необходимо ознакомиться с проектом, на который собираются деньги. Иначе получается, что люди голосовали неизвестно за что.
— Кто проверяет деятельность ТСЖ? Можно ли пожаловаться на него городу, например, в Мосжилинспекцию?
— Можно, поскольку Мосжилинспекция контролирует также обеспечение предоставления гражданам коммунальных услуг. Помимо нее в самом ТСЖ действует ревизионная комиссия, вне ТСЖ — налоговые органы.
— В нашем ТСЖ хотят взять в собственность землю. Чем это грозит? Если землю обложат налогом, потянут ли его жители?
— По-хорошему, землю в собственность надо брать не по желанию, а по закону. Согласно Жилищному кодексу, придомовая территория относится к общедомовой собственности, загвоздка лишь в том, что на данный момент не везде проведено межевание земли. Т.е. не везде определены границы участков, относящихся непосредственно к каждому конкретному дому.
Оформив землю в собственность, вы сможете распоряжаться ею по своему усмотрению. Размер налога будет определяться тем же порядком, что и сейчас. То есть в зависимости от расположения участка и кадастровой стоимости земли. Я думаю, что выплатить его будет вполне под силу, поскольку, во-первых, сумма будет распределяться между всеми жильцами, а во-вторых, нынешняя политика властей города не дает поводов думать о какой-то неподъемной сумме.
— Сплоченность жителей — залог успеха ТСЖ. Как ее добиться?
— Сплоченность должна прийти с осознанием ответственности за жилье, за свою собственность. Пока что большинство считает, что достаточно приватизировать квартиру, и при этом совершенно не думает о том, что подъезд, лифт, лестницы, придомовая территория — это тоже наша собственность, о которой необходимо заботиться. Как показывает опыт, с пониманием этого и приходит сплоченность.
СОВЕТЫ ЖИТЕЛЯМ, которые хотят научиться эффективно управлять своим домом, но не знают как
1. Для начала необходимо попробовать собраться вместе, хотя бы с соседями, и обсудить возможность создания в доме ТСЖ или найма управляющей организации. Вполне возможна такая ситуация, что всех устраивает нынешний ДЕЗ и никто не хочет ничего менять.
2. Если есть желание создать ТСЖ — прежде всего изучите соответствующую литературу, проконсультируйтесь у юриста. Последнее актуально на всех этапах перехода к самостоятельному управлению домом (особенно при продумывании проекта устава и проекта договора управления с управляющей организацией). Затраты на юриста, если распределить их между жильцами, будут не так велики, зато польза огромна. Также можно проконсультироваться в управе, некоторые из них проводят обучение старших по подъездам.
3. Если ТСЖ уже создано, но вас не устраивает его работа, выясните у соседей их мнение о работе ТСЖ. Если недовольных будет много — на общем собрании меняйте устав ТСЖ, правление и его председателя. Новый вариант устава перед этим лучше показать юристам.
4. Если у вас возникают вопросы по смете, воспользуйтесь помощью специальных консалтинговых компаний, которые могут проанализировать смету расходов ТСЖ и установить их обоснованность.
5. Помните, что правление ТСЖ в первую очередь должно заботиться о доме, о комфорте его жителей. Не стесняйтесь задавать вопросы председателю правления. Он должен внятно объяснять, куда и как расходуются деньги, собранные с жильцов.
