Не так давно мы писали о достаточно серьезном снижении цен на рынке «вторички».
Из-за пандемии стоимость жилья в стране упала, и достаточно прилично. Квадратный метр в среднем по России стоит 73 тысячи рублей; в Санкт-Петербурге - 127 тысяч рублей; в Москве, в зависимости от района, цена стартует со 161 тысячи рублей. А в подмосковном Реутове – превышает 145 тысяч рублей (145 330). Немного отстает Красногорск: 145 026 рублей за квадратный метр. С третьего по пятое места из 12 крупнейших городов Московской области, которые находятся на расстоянии не больше 10 километров от МКАД, с большим отрывом занимают Химки, Одинцово и Долгопрудный (соответственно 131 700, 130 700 и 129 150 рублей). Купить в этих городах однокомнатную квартиру площадью от 30 до 35 квадратных метров дешевле чем за 4 миллиона рублей можно только путем «скандалов, интриг, расследований» или настойчивых переговоров с хозяином.
Самая низкая стоимость жилья из 12 прилегающих ко МКАДу городов – в Балашихе: 100 400 рублей за квадратный метр. Минимальный бюджет покупки - 2,75 миллиона рублей за однокомнатную квартиру.
Рост средней стоимости квартир по итогам первого полугодия отмечен в 11 городах из 12. Так, в Одинцове он составил 11,8%, в Мытищах - 8,4%, в Химках - 7,1%. Только в Дзержинском цены остались на прежнем уровне.
- Снижение объема предложения в ближайшем Подмосковье вызвано прежде всего пандемией и вызванной ей неопределенностью на рынке. В то же время рост среднего уровня цен при неблагоприятных экономических показателях связан, в большей степени, со снижением курса рубля, - поясняют аналитики «Азбуки жилья».
- Динамика цен обусловлена несколькими факторами. Во-первых, долгое время цены на недвижимость в Московской области находились в состоянии стагнации, а по некоторым городам показатель даже снижался. Сейчас произошло выравнивание, связанное с повышением стоимости столичной недвижимости, благодаря чему достигнут баланс, - говорит директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова. - Во-вторых, в перечисленных городах активными темпами в эксплуатацию вводятся новые объекты, в которых средняя стоимость квадратного метра выше, чем в старом фонде.
Председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова тоже полагает, что на подорожание вторичного жилья может оказывать влияние постепенное обновление жилого фонда. Реутов, Химки, Красногорск - одни из самых активно застраиваемых городов в ближнем Подмосковье.
- Если посмотреть на структуру предложения вторичного жилья, можно заметить, что довольно большую долю занимает и «свежая вторичка» (квартиры в недавно сданных новостройках, вышедшие на продажу уже от физлиц), и в целом квартиры в домах, которые сложно отнести к старому фонду - например, постройки 2000-2019 годов, - говорит Ирина Доброхотова. - Львиная доля предложения вторички в Реутове (65%) - именно квартиры в домах, построенных уже в 2000-е и позднее. В Красногорске это - 75% предложения вторичных квартир, которые находятся в продаже. Это уже другое жилье по своим характеристикам, сильно (в лучшую сторону) отличающееся от хрущевок и панели 1970-1980 годов.
Влияние оказывает и сокращение количества квартир в продаже. Это может происходить по разным причинам: у людей могли измениться планы, кто-то передумал переезжать, осуществлять обмен, у кого-то могло ухудшиться финансовое положение, а кто-то просто чувствует себя неуверенно в нынешний нестабильный период.
- Еще один момент: анализ цен предложений предполагает исследование именно предлагаемых продавцами цен. Тогда как по факту сделки может предлагаться дисконт, и суммы сделок могут быть ниже, чем было указано, пока квартира находилась в экспозиции. Поэтому рост цен на вторичку в Московской области говорит о том, что у владельцев квартир «растет аппетит». Но приводит ли это к реальной выгоде при сделках или отталкивает покупателя? Нужно анализировать сделки, а этим никто не занимается, - подытоживает Ирина Доброхотова.
