Собственники требовали ни много ни мало — признать недействительным постановление Мособлисполкома, которым в 1986 году зона охраны была установлена. Мособлсуд в этом требовании отказал. И теперь около 500 человек могут быть поставлены перед фактом: участок земли у них есть, но на нем можно только пахать и сеять. Чем там, собственно, и занимались испокон веков. И никаких дач...
В начале 2000-х годов крупный бизнес начал активно скупать участки земли в Подмосковье. Большинство территорий — бывшие колхозно-совхозные поля, и поэтому проблем со скупкой у колхозников и бывших директоров не было. И таким образом, огромные участки земли оказались в руках нескольких крупных землевладельцев, которые планировали постепенно перепродавать их для застройки коттеджами и дачами.
Основная сложность заключалась в том, что большинство территорий имело сельскохозяйственное назначение. И землевладельцы начали вкладываться в местные власти. К примеру, в 2005 году они принимали живое участие в выборах самих мелких муниципалитетов — поселковых и сельских. Они поддерживали нужные кандидатуры, оплачивая им предвыборную борьбу и агитки. В результате мандаты депутатов получали люди, имеющие доступ к печатям и документам. И впоследствии поля и покосы стали со свистом менять вид разрешенного землепользования.
Примерно так получилось и в Сергиево-Посадском районе, в зонах охраны древнего города Радонежа.
— В результате сговора местных властей и землевладельцев, — говорит председатель мособлотделения ВООПИиК Евгений Соседов, — вид разрешенного использования земель был изменен с «сельхозпроизводства» на «дачное строительство». Но категория земель осталась «сельхозназначение», без перевода в земли населенных пунктов! И это вопрос принципиальный, поскольку изменение категории — полномочие областных властей.
Тем не менее покосы были нарезаны на участки и проданы мелким застройщикам под дачи. Долгое время махинации с землей сходили с рук, причем по всей области. И даже в зонах охраны и заповедниках. Но на примере Радонежа уже становится понятно, что ситуацию можно переломить. Правда, крайними пока оказываются именно мелкие собственники участков, которые неожиданно оказались перед фактом, что ничего строить на купленной земле они больше не могут.
И в такой ситуации сегодня оказалось до 500 человек, часть из которых уже успели построить дома...
Сейчас, когда Мособлсуд подтвердил законность зоны охраны, собственники пишут в газеты, прокуратуру и самому губернатору, чтобы тот вмешался в ситуацию и поддержал их.
Свою позицию они объясняют просто. Когда им в свое время предложили недорогие участки под строительство дач, они не нашли никаких документов, подтверждающих существование зоны охраны. В кадастре они обременений также не увидели. То есть не верить продавцам земли изначально не было оснований.
Более того, когда начались разговоры о зонах охраны, было получено письмо из министерства культуры МО о том, что «на рассматриваемой территории объекты культурного наследия отсутствуют» и «министерство не возражает против изменения вида назначения».
А потом была проверка Генпрокуратуры РФ, и сам Чайка подписал документ, в котором сказано: нет вообще такого памятника — древний город Радонеж... То есть разные серьезные ведомства разрешили людям строить дачи.
Но у защитников охранной зоны документов гораздо больше. И так в конфликте задействовано очень много участников — и ученых, и землевладельцев, — сегодня мы собрали ответы на те вопросы, которые наиболее часто возникают в споре вокруг древнего Радонежа...
Охранная зона древнего города Радонежа — а она вообще существует? Когда она была установлена? Проект зон охраны древнего Радонежа был согласован и утвержден постановлением Мособлисполкома в 1986 году. Это был пятитомный талмуд с подробнейшими схемами и детальным описанием границ зон охраны в 8 тысяч гектаров. Там были перечислены 287 вновь выявленных объектов культурного наследия.
А в ноябре 2011 года специальным указанием Президента РФ было подтверждено, что зоны охраны древнего города Радонежа являются действующими.
Но в кадастровых картах-то зон нет! Потому что требования о кадастрировании зон появились в 2008–2011 годах. К постановлению 1986 года они не применимы. «Точнее сказать, — поясняет Евгений Соседов, — что описание этих зон может быть переведено в требуемую современным законодательством систему координат для внесения в кадастр. Только уполномоченные органы не спешат проводить эту работу. Однако это говорит лишь о недоработках отдельных органов государственной власти, но не может служить основанием для признания зон охраны 1986 года несуществующими».
Покупатели честно пытались найти в открытых источниках информацию о наличии и границах охранных зон и нигде не могли их найти до 2011 года. Откуда и сделали вывод, что их нет. В Интернете найти текст постановления было сложно — никто его туда не выкладывал в конце 80-х годов. Но местные власти об охранной зоне прекрасно знали. Еще в 1986 году всем землепользователям в границах зон охраны и во все администрации под подпись был передан экземпляр постановления.
Кроме того, во время публичных слушаний по изменению вида использования земель эта информация доводилась и до властей, и до собственников земли, и они предупреждались о незаконности подобных действий. Так что крупные владельцы земель, которые занимались распродажей участков, просто скрывали информацию от покупателей.
Кто начал изменять назначение земель и продавать участки под застройку? Вид разрешенного пользования «сельскохозяйственный» был самовольно изменен на «дачное строительство» с 2007 по 2012 год конкретно органами местного самоуправления Сергиево-Посадского района и входящих в его состав поселений Хотьковское и Лозовское. Страна должна знать своих героев.
Есть письмо из минкультуры МО, где сказано, что «на рассматриваемой территории объекты культурного наследия отсутствуют» и «возможно изменение разрешенного вида использования». Письмо подписано первым замом тогдашнего министра культуры, но мнение одного сотрудника (даже высокопоставленного) не может подменить собой нормативно-правовой акт, каким является постановление 1986 года. Письмо из минкультуры никак не могло являться руководством к действию для местных чиновников, они должны были руководствоваться прежде всего законом. Кроме того, лицо, подписавшее письмо, и лицо, которое его готовило, уже давно не работают в министерстве.
Генпрокуратура РФ проводила проверку законности переоформления и продажи земель и не нашла никаких нарушений. О, тут все очень интересно.
Проверок было две. Первая, проведенная в 2011 году, тогдашнего Президента РФ Медведева не удовлетворила. Это там было озвучено, что и памятника «Древний Радонеж» нет, и зон охраны «несуществующего памятника» тоже нет. Фактически прокуратура транслировала мнение местных властей и застройщиков. Тогда Медведев дал поручение провести еще одну проверку.
В результате Генеральной прокуратурой РФ в мае 2012 года было установлено, что органами местного самоуправления поселений Хотьковское и Лозовское Сергиево-Посадского района «принято 11 решений об изменении вида разрешенного использования земельных участков сельхозназначения вблизи деревень Новоселки, Репихово, Антипино, Арханово, Воздвиженское, Рязанцы, Лешково общей площадью 226 га на «дачное строительство». Эти решения приняты в нарушение земельного законодательства, а также законодательства об охране культурного наследия».
«Несколько лет назад ни прокуратура, ни другие органы не признавали существование охранных зон, — говорит Евгений Соседов. — Теперь вдруг Генпрокуратура признала, что есть охранные зоны, и предъявила иски сразу ко всем этим несчастным собственникам. Когда можно было легко решить вопрос с несколькими крупными владельцами, прокуратура ничего не делала».
А в июле 2012 года и Сергиево-Посадский суд, а вслед за ним Мособлсуд постановили, что решения администрации Хотьково об изменении разрешенного вида использования земель в охранной зоне под дачное строительство были незаконны. После этого решения глава поселения Хотьково сама отменила еще несколько аналогичных постановлений. Теперь суды должны рассмотреть иски прокуратуры о признании незаконными остальных постановлений об изменении видов разрешенного использования.
Были возбуждены уголовные дела в отношении глав этих муниципалитетов? Возбуждено одно дело против первого замглавы Сергиево-Посадского района Сергея Тостановского. От работы он, впрочем, не отстранен и продолжает говорить журналистам о том, что нет там никаких зон. В отношении других дела не возбуждены, почему — неизвестно.
Будут ли уменьшены/изменены зоны охраны? Если будут, могут ли они исключить уже освоенные участки? В сентябре на рассмотрение Общественной палаты РФ был представлен проект новых границ «достопримечательного места», подготовленный НИиПИ градостроительства Московской области. Выяснилось, что в проект уже не попадают территории, на которых согласно решению 1986 года всякое строительство запрещено. Кроме этого, предполагается исключить из охраняемой территории не только уже застроенные участки, но даже те, где строительство еще не начато. Эксперты проект отклонили.
Да этих домов туристам вообще не видно! Видно, и еще как. Все новостройки возводятся не просто рядом со старыми населенными пунктами, но и в самых красивых местах. Например, вдоль реки Вори, где раньше строить как-то стеснялись.
Владельцы участков могут ими владеть дальше? Если да, то могут там строить? Владеть могут. Но в случае, если землям вернут статус земель сельхозназначения, строить будет нельзя.
Будут ли дома сносить? Для того чтобы снести дома, прокуратура должна будет инициировать судебный процесс в отношении каждого конкретного собственника. И что-то снести можно будет лишь по решению суда, в случае признания постройки самовольной.
Минкультуры или ВООПИиК подобные процессы вести не может.
А если оставить как есть, применить некую амнистию? Нет, местные власти неправомерно выдали разрешительные документы на строительство домов. И если разрешить строительство одним, это создаст опасный прецедент.
Возможно ли вернуть участок/подать в суд на продавца или администрацию/получить компенсацию/поменять участок на более удаленный? Такой практики пока нет. Собственники сейчас лишь судятся с минкультуры Московской области с требованием выплаты компенсаций.
«А на мой взгляд, — говорит Евгений Соседов, — требовать компенсации следует у местных властей, поскольку именно они принимали незаконные решения о переводе земель. В этом случае на стороне собственников могли бы выступить и органы охраны памятников, и общественные организации.
Что касается обмена участка на участок, расположенный вне зон охраны, то теоретически это возможно. Например, крупнейший девелопер ООО «Северинвест», который занимался незаконным переводом земель в этом районе, владеет еще множеством незастроенных земель в Сергиевом Посаде. Есть и множество неразграниченных земель, которыми распоряжается муниципальная власть. Но здесь уже вопрос больше политический. Просто так никто землю менять не будет, здесь стоит подумать о совместном обращении к президенту и губернатору, например с просьбой выделить людям участки в альтернативном месте. Это в интересах государства и всего общества, чтобы светлая дата 700-летия со дня рождения преподобного Сергия не омрачалась громкими скандалами и разборками с обманутыми собственниками.
Но объединение усилий собственников и защитников Радонежа для достижения этой возможно лишь в случае, если собственники перестанут добиваться отмены всех зон охраны и их дальнейшей застройки».
