Подмосковное жилье продолжит дешеветь: в кризис покупателей калачом не заманишь

Аналитики объяснили, почему южные и юго-восточные районы области никогда не станут престижными

Самым престижным направлением Московской области аналитики вновь признали северо-запад, где цены в новостройках в среднем составляют почти 100 тысяч рублей за квадратный метр. Для сравнения: юг едва дотягивает до 70 тысяч. При этом по всему Подмосковью идет снижение цен и в новых домах, и на вторичном рынке. Эксперты отмечают лишь одно исключение из правил: немного подорожали квартиры в дальнем Подмосковье — на 2,4%.

Аналитики объяснили, почему южные и юго-восточные районы области никогда не станут престижными

Впрочем, судить о стоимости жилья только по территориальному расположению нельзя. Так, «квадрат» в новом доме в Котельниках (юго-восток) оценивается в 111 тысяч рублей, а в Лобне (север) — в 54 тысячи рублей. С чем связана такая разница в стоимости жилья?

— Распределение цен между направлениями определялось и определяется экологией, степенью урбанизации, престижностью. А престижность складывалась веками. Традиционно направление на северо-запад (на Петербург, в Европу, расселение элиты) было самым дорогим по уровню цен как на вторичном рынке, так и в новостройках, а юго-восточное (Азия, места набегов кочевников, рабочие окраины) — самым дешевым, — поясняет ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин. — При этом на северо-западе есть престижные и дорогие новостройки, однако часть из них находится вне зон урбанизации — ближе к природе. На востоке и юго-востоке новостроек подобного уровня просто нет, поскольку на них нет спроса. Плюс к тому нет территорий с сочетанием транспортной доступности и экологии, где их можно было бы построить.

Руководитель отдела аналитики CENTURY 21 Россия Кирилл Котриков добавляет, что на данный момент определяющим показателем является доступность Москвы с ее рабочими местами.

Развитие транспортной инфраструктуры вносит коррективы в цены на типовые новостройки. Так, открытие станций метро рядом с Люберцами, Реутовом, в Котельниках привело к резкому росту цен на новостройки в последние годы. В результате в этих городах новостройки стали дороже, чем их аналоги на северо-западе. Однако города восточнее и южнее ближнего пояса — существенно дешевле. Так что даже внутри одного направления ситуация неоднозначная: где-то относительно дешево, а где-то непомерно дорого.

«Количество новостроек, выставленных на продажу на первичном рынке Московской области в марте 2016 года, за месяц увеличилось на 0,8% и составило 385 адреса, — говорят специалисты информационно-аналитического центра «Пересвет-Инвест». — В первом квартале 2016 года объем предложений на рынке новостроек Подмосковья сократился на 11%. Это связано со сдачей объектов госкомиссии в конце года и с общим снижением количества новых объектов, которые выходят на рынок области».

По данным риелторов, в панельных домах цена квадратного метра сократилась за три последних месяца на 7,8% и составила 78 068 руб./кв.м, в кирпичных — на 5,2% (72 777 руб./кв.м), в монолитных — на 1,5% (82 661 руб.).

«Квадрат» в однокомнатных квартирах подешевел на 4,3% (84 128 руб./кв.м), в «двушках» — на 4,1% (77 343 руб.). Снижение в трехкомнатных квартирах достигло 2,4% (75 809 руб./кв.м), в многокомнатных — 0,5 % (78 790 руб.).

В марте 2016 года средняя стоимость квартир составила 4 696 515 рублей. За минувший месяц она сократилась на 3,7%, за квартал — на 5,7%, за год — на 9,6%.

— По итогам IV квартала прошлого года средняя цена за 1 кв. м общей площади новостроек «улучшенного качества» в Московской области составляла 80 тыс. руб. (для сравнения: в столице ровно в два раза больше — 160 тыс. руб.), — говорит финансовый аналитик «ФИНАМ» Тимур Нигматуллин. — На мой взгляд, в 2016 году рублевые цены на жилую недвижимость в России (и в частности в Московском регионе) останутся неизменными — из-за продолжающегося падения доходов населения. Инвестиции в недвижимость сейчас явно не выглядят привлекательными. Даже с учетом сдачи в аренду доходность на вложенный капитал будет заметно ниже вклада в крупном банке.

Средняя цена квадратного метра в подмосковных новостройках еще в мае 2013 года составляла 2200 долларов и держалась на этом уровне с небольшими колебаниями больше года. В конце августа 2014-го началось резкое падение: за пять месяцев стоимость «квадрата» соскочила до 1200 долларов. К апрелю 2015-го, впрочем, цена плавно выросла до 1600 долларов, но затем поползла вниз. Уже в январе 2016-го квадратный метр достиг минимума — 1000 долларов. Сейчас его стоимость зафиксирована на уровне 1200 долларов. Цены же в национальной валюте за этот период почти не изменились — эксперты говорят о колебаниях между 70 тыс. и 80 тыс. руб.

— В ближайшее время продолжится медленное снижение цен на вторичном рынке Московской области. Ему будет способствовать массовый переход на вторичный рынок бурно сдававшихся в последний год новостроек, которые зачастую покупали в инвестиционных целях, — говорит Александр Пыпин. — В то же время на первичном рынке уже начал сокращаться объем предложения, а темпы вывода новых проектов сократились в два раза. Таким образом, к концу 2016 года из-за снижения объема предложения и роста в его структуре объектов на высокой стадии готовности средние цены могут не только стабилизироваться, но и начать медленный рост.

Нарастает конкуренция между объектами Москвы и области, поскольку в промышленных зонах и на окраинах Москвы активно выводятся на продажу дешевые объекты с небольшими квартирами, сопоставимыми по цене с квартирами (пусть и более просторными) в объектах ближнего Подмосковья. Так, по мнению Тимура Нигматуллина, определенный интерес представляет недвижимость в столичных районах вблизи реконструируемого Малого кольца железной дороги.

— По нашим данным, цены на жилье в Подмосковье стагнируют, по сравнению с прошлым годом упали на 5–7%. Это связано как с падением платежеспособного спроса, так и с увеличением конкурентных преимуществ новостроек Москвы и Новой Москвы, — говорит Кирилл Котриков. — На 2016 год есть два прогнозных сценария. Первый — медленное сползание цен на те же 5%. Второй — стабильность: цены останутся на прежнем уровне, с небольшими колебаниями (в том числе сезонными) в течение года. Я бы посоветовал обратить внимание на выгодные условия ипотеки (в том числе с учетом предложения от Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) для приобретения квартиры экономкласса в пределах Москвы.

Цены на новостройки в городах Московской области

Город / Средняя цена 1 кв. м, руб.

Котельники 111 125

Реутов 98 868

Люберцы 89 472

Мытищи 89 337

Красногорск 87 961

Видное 83 449

Долгопрудный 79 816

Апрелевка 79 441

Химки (в т.ч. Сходня) 79 365

Королев 74 083

Железнодорожный 73 648

Балашиха 73 396

Лыткарино 71 963

Одинцово 71 279

Подольск 67 879

Жуковский 67 222

Климовск 64 305

Домодедово 62 662

Ивантеевка 62 440

Щелково 61 930

Пушкино 60 915

Истра 60 841

Раменское 60 249

Звенигород 59 029

Электросталь 56 347

Ногинск 54 545

Лобня 53 998

Серпухов 48 855

Ступино 46 788

Бронницы 42 242

Источник: ЦИАН.

Опубликован в газете "Московский комсомолец" №27086 от 21 апреля 2016

Заголовок в газете: Подмосковное жилье ровно в два раза дешевле столичного