- Высокая ключевая ставка в первой половине 2025 года моментально охладила рынок недвижимости. Быстрые продажи ушли на паузу, а покупатели переключились на осторожный и максимально рациональный выбор. На первый план вышла понятная ценность продукта. Покупатели стали внимательнее анализировать планировки, инженерные решения, инфраструктуру и, что особенно заметно, соотношение «цена – качество». В результате комфорт-класс окончательно закрепил позиции самого устойчивого сегмента жилья, - комментирует заместитель коммерческого директора девелоперской компании «Север» Ольга Андреева.
- В первой половине 2025 года девелоперы в Москве полностью перешли на модели с рассрочкой и повышенными дисконтами за наличный расчет. Ситуация в регионах была несколько лучше, хотя высокие ставки по депозитам тоже способствовали снижению спроса, удерживая средства населения на вкладах, - говорит основатель компании Pinigina Consulting: Светлана Пинигина.
Перелом наметился летом, когда Центробанк начал снижать ставку. Первое время процесс был достаточно активным (на 1–1,5 процентных пункта). Однако позднее регулятор перешел к более осторожной политике, дав рынку сигнал об отсутствии «внезапных подарков».
Параллельно в начале года девелоперы, ожидая новой государственной поддержки (на фоне слухов о продлении программ и мораториев), заняли выжидательную позицию. Но к середине 2025-го власти четко обозначили, что масштабных дополнительных мер не последует, призвав участников рынка к финансовой дисциплине. Это заставило девелоперов приступить к оптимизации расходов, сокращению издержек и консервации части объектов.
В результате при наличии сдержанного спроса выход новых проектов замедлился. Девелоперы предпочли откладывать запуск жилых комплексов до лучших времен, за исключением случаев, когда необходимо было поддерживать продажи или объектам уже одобрили финансирование на выгодных условиях. Рынок элитной недвижимости при этом показал относительную стабильность с незначительными колебаниями, а в Москве активизировался вывод новых проектов этого сегмента.
Значимыми трендами года стала активность в регионах. Например, по объемам строительства Екатеринбург обогнал Санкт-Петербург, демонстрируя высокую, а возможно, даже избыточную активность девелоперов. Количество стартов продаж и новых игроков из других городов в регионе остается высоким. Наблюдается активность на рынке курортной недвижимости в Крыму, который, однако, начинает демонстрировать признаки перегрева, особенно в инвестиционном сегменте.
Оживление, особенно на вторичном рынке, началось после снижения ключевой ставки, что привело к реализации части отложенного спроса (в отдельные месяцы рост сделок достигал 30% в годовом выражении), хотя общий объем предложения остается высоким. Отдельным фактором стала подготовка отрасли к возможным изменениям, связанным с НДС. Невзирая на наличие как положительных, так и отрицательных сценариев, девелоперы в основном ожидают негативного влияния этого фактора.
Важным сигналом стало непродление моратория на судебные иски к застройщикам за срыв сроков сдачи, что означает ужесточение ответственности. Эти шаги, совпавшие со снижением ключевой ставки, указывают на ожидания государства: после фазы охлаждения девелоперы должны адаптироваться и работать в новых условиях самостоятельно.
Исполнительный директор девелоперской компании «Мармакс» Павел Бушков уверен, что основное влияние на рынок недвижимости будут оказывать регулирование льготных программ ипотеки и изменение ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации:
- В случае позитивного сценария к концу 2026 года россияне получат ипотечную ставку в диапазоне 12–13%. При негативном развитии событий ключевая ставка будет снижаться медленно, и рыночная ипотека сохранится на практически недоступных для покупателя ставках. Рост «ключа» в 2026 году маловероятен, поскольку экономика уже адаптировалась к происходящим изменениям и влиянию внешней среды.
Что касается льготной ипотеки, уже принятые ограничения, вступающие в силу с 1 февраля 2026 года, закономерно снизят ее доступность. «Возможное введение дифференцированной процентной ставки по семейной ипотеке еще больше усугубит ситуацию. И все же я считаю, что в 2026 году фактор ограничения льготной ипотеки будет компенсироваться постепенным снижением ключевой ставки и повышением доступности рыночной ипотеки и комбинированной ипотеки», - говорит Павел Бушков.
Важный фактор развития отрасли - нехватка рабочей силы, что стимулирует рост себестоимости строительства. С 2027 года правительство страны планирует запустить организованный набор трудовых мигрантов. Однако в 2026-м дефицит кадров будет сохраняться и продолжит влиять на стоимость строительных работ.
- 2025 год прошел под знаком заметного охлаждения спроса на новостройки, прежде всего в сегменте ипотечных сделок. Сохраняющаяся высокая январская ключевая ставка на уровне 21% привела к устойчивому падению ипотечной активности - выше 50% и закономерному увеличению сроков экспозиции объектов. В результате спрос сместился в сторону комфорт+ и бизнес-класса как наиболее ликвидных сегментов, - рассказывает
руководитель девелоперских проектов Группы компаний «Квартал» Юрий Цукер.
Курортные направления стали заметным исключением. В Крыму продолжал расти интерес к апартаментам с отельным управлением. Ограниченное предложение на первой линии и устойчивый прирост туристического потока привел в 2025 году к росту стоимости квадратного метра на 20%.
В некоторых регионах темпы жилищного строительства опередили общее развитие территории, что потребовало привлечения дополнительных инвестиций. На фоне этого именно курортные территории получили приток капитала благодаря росту внутреннего туризма и дефициту качественной арендной недвижимости.
- Высокая стоимость заемных средств вынудила девелоперов пересматривать финансовые модели, корректировать сроки старта новых проектов и обновлять продуктовые линейки, - продолжает Ольга Андреева. - Ближе к концу года заметно вырос интерес к инвестиционной недвижимости. На фоне снижения ставок по депозитам вновь оживился спрос на встроенные коммерческие помещения в жилых комплексах - формат с понятной доходностью и устойчивой потребностью со стороны ритейла и сервисов.
2026 год станет переходным и во многом будет зависеть от темпов снижения ключевой ставки и динамики покупательского поведения. В базовом сценарии рынок будет оживать постепенно: ипотека стабилизируется, а клиенты, адаптировавшиеся к новым условиям, начнут возвращаться к отложенным решениям. На этом фоне возможен умеренный ценовой рост, 6–10%, за счет восстановления спроса, увеличения себестоимости и перетока капитала из финансового сектора в строительный.
- Существенным фактором станет изменение условий семейной ипотеки с 1 февраля 2026 года. Ожидаем, что январь пройдет с повышенной активностью: семьи будут стремиться закрыть сделки до вступления новых правил в силу. Краткосрочный всплеск увеличит продажи в комфорт-классе, - считает Ольга Андреева.
Юрий Цукер дает умеренно оптимистичный сценарий на 2026 год: при снижении ключевой ставки и стабилизации макроэкономики рынок жилья может перейти к постепенному восстановлению. Первое оживление, как правило, проявляется в крупных агломерациях и динамично развивающихся регионах.
Осторожный сценарий на 2026 год: если высокая ключевая ставка сохранится, а реальные доходы населения снизятся, спрос продолжит смещаться в сторону ожидания. Часть проектов может стать экономически неэффективной, что приведет к снижению темпов ввода новостроек и снижению цен на вторичном рынке. При таком сценарии девелоперы будут сокращать площади, снижать стоимость входа для покупателя и выбирать только те районы, где спрос устойчив даже в период снижения покупательской активности.
