«За прошлый год доля вакантных площадей в Москве и Подмосковье в абсолютном значении выросла в 3,6 раза, с 0,5 млн кв. м в IV квартале 2024 года до 1,8 млн кв. м в IV квартале 2025-го. Наблюдаемый цикл роста продолжается восемь кварталов подряд», — сообщил член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин.
По его мнению, рост вакансий ускорился из-за нескольких факторов. Во-первых, повышенный спрос, наблюдаемый в 2023-2024 гг., был в значительной степени сформирован онлайн-операторами и многоканальными ритейлерами, которые за указанный период совокупно купили и арендовали по всей России более 8,4 млн кв. м складских площадей, что составило 63% спроса. Непосредственно в Московском макрорегионе суммарный спрос онлайн-операторов и многоканальных ритейлеров за два года составил 2,9 млн кв. м или 45% от всего объема спроса.
Однако в 2025 году ключевые игроки частично удовлетворили свои потребности в складских площадях, а высокая стоимость заемного финансирования и общее снижение деловой активности вынудили их скорректировать планы в пользу работы над эффективностью. Кроме того, высокая кредитная нагрузка, снижение потребительской активности и инфляция вынудили многих крупных арендаторов перейти к тактике минимизации издержек. В т. ч. и за счет сокращения складских площадей или через отказ от планов их расширения.
Вторым фактором, оказавшим влияние на формирование высокого уровня вакансии, стал значительный объем спекулятивных объектов на стадии строительства, — отметил эксперт. Ажиотаж предыдущих лет, по его словам, способствовал увеличению интереса инвесторов и девелоперов к складскому сегменту. В результате чего доля спекулятивного строительства в общем объеме ввода существенно выросла. Так, в 2024 году на него пришлось 47% нового строительства (0,9 млн кв. м), а по предварительным данным за 2025 год – составит 67%, или 1,7 млн кв. м, что станет рекордным объемом спекулятивного строительства за 10 лет.
Еще одним значимым фактором роста вакансии стал выход значительных объемов складских площадей в субаренду – на начало декабря 2025 объем такого предложения составил 375 тыс. кв. м или 21% от общего объема свободных площадей, доступных для аренды. Источником такого предложения стали онлайн-операторы, которые, на фоне замедления потребительского спроса столкнулись с необходимостью оптимизировать складские площади в целях снижения издержек.
Из-за растущего объема вакантных площадей начали постепенно снижаться арендные ставки. По данным Бумагина, по предварительным итогам 2025 года средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды площадей в существующих сухих складах класса А уменьшилась до уровня 10,5 тыс. руб./кв. м в год (без учета OPEX, НДС и коммунальных платежей). Т.е. за последние 12 месяцев они упали на 16%. По словам замдиректора департамента складской недвижимости Ricci Сергея Бахмурова, отдельные девелоперы, пытаясь простимулировать спрос, предлагали арендаторам скидки на уровне 10 – 15%.
«Снижение ключевой ставки ЦБ до 16% годовых в конце декабря 2025 года может немного улучшить экономику сделок и поддержать возвращение отложенного спроса, прежде всего в сегментах с устойчивым денежным потоком — складской и офисной недвижимости», — полагает старший директор, руководитель отдела инвестиций и рынков капитала CORE.XP Ирина Ушакова.
«Решение Банка России оживит спрос на объекты формата BTS (под конкретного заказчика), однако накопленные объемы свободных площадей, с учетом будущего ввода, будут сдерживать спрос на подобный формат сделок. Пока предпосылок к тому, что вакансия начнет быстро сокращаться не видно и на горизонте 2026 года уровень вакантных помещений превысит 5%»,— прогнозирует Бумагин. На его взгляд, заметными сигналами разворота тенденции могут стать сокращение предложения в субаренду, корректировка планов спекулятивного строительства и постепенное снижение вакантных помещений.
