Аферы с продажей квартир по так называемой «схеме Ларисы Долиной» расползлись по стране, как спрут. В судах уже более трех тысяч таких дел: продавец требует квартиру назад и уверяет, что расстался с жильем под влиянием мошенников, покупатель в шоке, а где-то в тени Интернета потешаются криминальные гении социальной инженерии. Ведь ловят и сажают, как это получилось в деле Долиной, увы, далеко не всех.
На что обращают внимание судьи в делах о квартирных махинациях и что должно смутить покупателя, когда он еще только присматривается к недвижимости? Будет ли покупатель в безопасности, если возьмет с собой на сделку десант из юриста, риелтора, нотариуса и психиатра? Почему даже акулы рынка недвижимости сейчас не могут «пробить» биографию квартиры? Чем руководствуются суды, когда отказывают покупателям в возврате уплаченных за квартиру денег? Об этом «МК» рассказала юрист Марина Федоренко.
- Марина, так называемая «схема Ларисы Долиной» конкретно подпортила погоду не только в домах у покупателей квартир на вторичном рынке жилья, но и пустила под откос институт добросовестного приобретения. Теперь и Госдума, и Верховный суд размышляют, как из этого выбираться. Но если вернуться к истокам – как вообще подобная схема возникает на практике?
- Как мы видим, действительно бабушки являются активными участниками этой мошеннической схемы. Я изучила судебные споры, в которых одно и то же лицо, достигшее или пенсионного, или еще не очень пенсионного возраста, утверждало, что не осознавало характер своих действий, и воля у него была направлена совершенно иной результат. А потом эти же «бабушки» пытаются продать квартиру, которую ей суд вернул.
В таких случаях, на мой взгляд, это, конечно, непосредственный участник мошеннической схемы. Более трагичная ситуация, когда пенсионеры действительно стали жертвами мошенников. В таком случае они действительно пострадали, лишились единственной квартиры. Да, они искренне заблуждались, потому что мошенники бывают очень неплохо подготовлены и внушают очень многие вещи. Потом сами же пострадавшие удивляются: «Как я могла этому поверить?». Это очень трагическая ситуация, и, конечно, жаль и в первом случае, и во втором случае того покупателя, который приобрёл или недвижимость, или автомобиль. Ведь сейчас эта схема распространилась и на авторынок.
- Как подобная схема могла возникнуть с юридической точки зрения? Долгие годы сделки с недвижимостью проходили без сучка – без задоринки. Что вдруг сломалось?
- Возникло противоречие между нормой права и правоприменительной, судебной практикой. Наши нормы законодательства не успевают за активно развивающимися технологиями, чего, в общем-то, следовало ожидать. Потому что люди, которые занимаются таким мошенничеством, очень подкованы с точки зрения технологии проведения всех этих операций. Тот же Росреестр какое-то время назад закрыл возможность получить сведения об объекте и о собственнике объекта. На мой взгляд, этим он слегка поспособствовал возникновению нынешней ситуации: проследить биографию этой квартиры стало нельзя, теперь это очень сложно сделать.
Почему стали уязвимы, например, сделки, которые проводятся через нотариусов? Потому что это теперь не является спасением от каких-то неблагоприятных последствий. Сложно стало работать риелторам, которые собирают базу данных об объекте. Но теперь при сделке с недвижимостью нужно проверять не только объект, но и субъект — это уже веление нового времени.
- Представитель МВД на заседании рабочей группы в Госдуме озвучил статистику: в регионах десятки уголовных дел по «пенсионерской» схеме. Интересно вот что: в большинстве случаев сделку сопровождал риелтор, а заключалась она с помощью современных электронных сервисов. Получается, ни риелтор, ни новые цифровые платформы ничего не гарантируют и покупка квартиры – чистой воды лотерея?
- Развитие интернет-технологий тоже ведь на руку мошенникам, которые работают в Интернете. Есть прекрасные платформы с прекрасными возможностями, они должны была облегчить систему и подход к сделкам с недвижимостью, но вот сейчас уже судебная практика отмечает, что многие сделки были проведены именно через эти платформы.
- Председатель Верховного суда РФ Игорь Краснов призвал не принимать решений, которые могли бы стать катализатором мошенничества и иных незаконных схем. Как вы полагаете, сейчас нужно просто долго и упорно ждать, когда судебная практика выйдет к какому-то общему знаменателю? Или всё-таки было бы неплохо сейчас принять какой-то закон либо же хотя бы дождаться постановления Пленума Верховного суда с разъяснениями?
- Что касается законодательства, и в деле Ларисы Долиной, и в других аналогичных спорах звучат статьи Гражданского кодекса о недействительности сделки и последствиях такой недействительности. По общему правилу, если суд признает сделку недействительной, он может применить двустороннюю реституцию: покупатель возвращает квартиру, продавец – деньги. Но есть еще и знаменитый теперь уже пункт 4 статьи 167 ГК, когда суд может принять решение не применять двустороннюю реституцию, если нарушаются нормы нравственности или правопорядка.
Это старые, действующие нормы. Но всё упирается в то, как суды их сейчас применяют. Так что сейчас больше требуется именно разъяснение со стороны Верховного суда. Он должен направить в какое-то определённое русло судебную практику, дать рекомендации, разъяснения, с тем чтобы судьи первой, второй инстанций и, кстати, кассационной инстанции имели очень чёткие параметры: что такое нарушение нравственности и правопорядка.
- Действительно, трактовать можно как угодно, особенно что касается нравственности.
- Нормы нравственности — это очень обтекаемая история, но в некоторых судебных решениях есть ссылка на определение Конституционного суда. Оно достаточно старое и было вынесено по спору между, кстати, юридическими лицами, просто они коснулись этого. Но и в нем всё достаточно расплывчато. Эта расплывчатость позволяет судье выносить решение, основываясь на своём внутреннем убеждении. Закон - вот он, пожалуйста. Всюду одни и те же законы, а вот как ты его внутренне понимаешь и в чём ты убеждён — вот это уже немножко другое.
- Пока все ждут разъяснений от Верховного суда, депутаты уже вносят законопроекты. Один из них предлагает ввести некий «период охлаждения» для сделок с недвижимостью. Как вы полагаете, эта мера будет работать?
— Я в принципе скептически отношусь к самой идее этого периода, который даётся для того, чтобы продавец мог опомниться. Ведь мы сейчас столкнулись со схемой, которая была очень хорошо продумана. И задумана она была профессионалами. Тут задействованы и люди с хорошими юридическими познаниями, и специалисты в сфере недвижимости, и люди, работающие на финансовом рынке. Поэтому я думаю, что они просто учтут в своих схемах эти вновь сложившиеся обстоятельства.
Ну да, будет какой-то период охлаждения, значит, будут подольше держать жертв на звонке или на личном общении, потому что я знаю такой вариант, когда личное общение было между бабушкой, на которую воздействовали «работники ФСБ», чтобы её убедить. Они очень активно работали с первичным покупателем недвижимости. Причем где-то полгода прошло между моментом реализации первичной квартиры и ее перепродажей. Я не думаю, что это будет действенный механизм, который как-то урегулирует эти вопросы. Скорее всего, здесь нужно что-то иное.
- Высказывалась ещё идея проверять дееспособность не только пожилых людей, но и вообще всех абсолютно продавцов недвижимости.
- Здесь есть нюанс. Сделки, которые проходят нотариальное заверение, обязательно сопровождаются проверкой дееспособности продавца и покупателя. Это законодательно закреплено, и нотариус проводит такую проверку. Она, как теперь показывает практика, недостаточно глубока, но нотариусы не уполномочены проводить более глубокие действия. А так, уже сейчас они проверяют, дееспособен ли продавец. В принципе на рынке сделок с недвижимостью уже сложилось правило: очень многих просят предоставить справки от психиатра, из наркологического диспансера о том, что лицо не подвержено каким-то вредным привычкам.
- Справка из наркологического и психоневрологического диспансера – это история про «состоит/не состоит на учете». А может быть задавать продавцу какие-то специальные вопросы? Например, осознает ли он, что сейчас продаст свою квартиру? Или не разговаривал ли он с незнакомым человеком недавно по телефону? Не вступал ли в переписку с кем-то?
- Такое возможно. Вопрос только в том, что я, к сожалению, уже нашла в практике дело, которое проходило с участием вызванных в суд психиатра и нотариуса. В суде психиатру задали вопрос: «Вы же дали заключение, что человек абсолютно вменяем. Да, есть какие-то возрастные изменения, но при этом он может отдавать отчёт своим действиям?» На что психиатр, стоя в зале суда, говорит: «Ну да, я дал такое заключение, но понимаете, мне уже эта старушка тогда показалась странной, но, с другой стороны, ну на что это могло бы влиять?
Ну да, она пожилой человек, может быть, у неё немножко изменённое восприятие каких-то вопросов в силу возраста, но в принципе это не мешало. Но вот я сейчас стою, смотрю на неё и думаю: как я мог дать такое заключение?». Это опять-таки парадокс, который был допущен в судебной практике. Было первоначальное заключение психиатра на момент заключения сделки, которое, по идее, здесь и должно играть основную роль. Мы же не оцениваем состояние человека спустя полгода, год или сколько там ещё?
- Конечно, важно его состояние в момент заключения сделки.
- Более того, вызванный на это же заседание нотариус сказал: «Ну да, я заверял сделку, да, абсолютно всё было нормально». Но вот сейчас он смотрит и видит: действительно, есть какие-то звоночки в поведении этого человека. И при этом мы получили на выходе решение: да, человек отдавал отчёт своим действиям, но при этом был подвержен какому-то внушению и психически неустойчив.
- Как судья мог принять такое решение? Если все участники сделки говорят, что в момент ее совершения продавец был полностью адекватен.
- Такую формулировку судьи допускают, потому что есть исключительно такая внутренняя убеждённость. Но между тем всё это легло в основу судебного решения, где вердикт был вынесен о том, что квартиру у приобретателя нужно забрать и передать её бывшему собственнику.
- Если обратиться к статистике, в 39% случаях по таким спорам суды назначают двустороннюю реституцию. То есть продавец возвращает покупателю деньги, а тот продавцу отдает обратно квартиру. Но что если продавец уже потратил деньги? Не важно, куда – перевел на нужны ВСУ, съездил на море, купил себе другую недвижимость. Денег у него нет. Может быть, здесь стоит предусмотреть какой-то механизм, чтобы эти деньги лежали неприкосновенными на какое-то время? Я понимаю, что это нарушение прав одной из сторон сделки, но раз уж мы говорим здесь сейчас о безопасности людей и устойчивости рынка недвижимости…
- Это сложный вопрос. Здесь будут задействованы уже права этого человека, и фактически будет ограничено право частной собственности. Я не очень знаю механизмы банковских операций, насколько они уполномочены это делать, хотя у них сейчас права всё расширяются. Сейчас же им предоставили полномочия блокировать какие-то денежные переводы. Так что, может быть, и Центральный банк должен будет вмешаться. Верховный суд и Центральный банк. Но, с другой стороны, если Верховный суд каким-то образом рассмотрит и разъяснит, то Центральный банк будет просто исполнителем решения судебного органа.
Но здесь, опять-таки мы наступим на интересы людей, которые, например, продают недвижимость сегодня, потому что у завтра идёт уже следующая сделка по приобретению новой недвижимости с целью улучшить свои жилищные условия. Ведь, к сожалению, действия мошенников подрывают доверие ко всему рынку, а рынок — это очень широкое понятие, там есть не только обманщики-старушки, как сейчас это стало называться, там же есть и нормальные продавцы и покупатели: кто-то стремится улучшить свои жилищные условия, кто-то нуждается в приличной сумме денег и вынужден продавать что-то. Это будет сильно затрагивать их интересы, поэтому это очень тонкий момент.
- Есть ли какие-то универсальные советы, которые можно дать покупателю квартиры и машины? Что должно насторожить в поведении продавца, в объекте, который покупатель хочет приобрести?
- Сейчас вышел на первый план вопрос цены. Практически во всех сделках суд рассматривает цену объекта. И если она ниже рыночной, то сделка, - использую формулировки из судебных решений, - становится сомнительной. При этом это тонкий вопрос, потому что ценообразование на рынке идёт в зависимости от того, у чья позиция сейчас на рынке преобладает.
Есть время продавцов, есть время покупателей. Сейчас с учётом некоторых социальных событий, пожалуй, время продавцов. Если они двигаются в цене, то почему бы покупателю не объявить свой интерес и не ухватиться за эту сделку? Насторожиться следует даже в варианте 10% скидки, как это было в сделке Ларисы Долиной. Поэтому, если цена ниже рынка, это, пожалуй, первый красный флажок.
Второй красный флажок — это расчёты наличными денежными средствами. Это я отметила очень во многих судебных решениях. Нужен электронный след, который должен остаться от перевода денег. Он сыграет в пользу покупателя. Другое дело, что, к сожалению, придётся проверять, кому принадлежит этот счёт, запрашивать справки из банка о том, что это действительно счёт продавца и так далее, но это уже те детали, которые помогут.
И, наконец, надо задействовать в сопровождении сделки профессионалов. Юристов, риелторов. Риелторам почему-то доверяют больше, чем юристам. Но я советую обращаться и привлекать юриста —это как раз то участие, которое поможет покупателю сориентироваться в очень многих вопросах. Специалисты помогут собрать документы - их довольно много – чтобы убедиться, что квартира не обременена правами третьих лиц.
Я бы ещё добавила, что всё-таки не стоит допускать покупки квартиры, в которой кто-то зарегистрирован. Надо требовать освобождения, выезда, выписки. Причём сейчас возникает ещё один момент: надо обязательно проследить, куда прописался и прописался ли вообще бывший собственник, готовящийся к этой сделке. Во многих судебных делах это не отслеживалось.
- И, собрав полный пакет документов на квартиру, переходим к личности продавца...
- Сейчас Российская гильдия риелторов рекомендует для пожилых людей обязательно найти его родственника и требовать, чтобы при разговоре о сделке, когда человек уже созрел на то, чтобы продавать, присутствовали его более молодые родственники.
- Кстати, это навело меня на мысль: сейчас в рамках антимошеннического пакета, который был принят в Госдуме, предусмотрено право «второй руки», чтобы при банковских переводах уведомление приходило ещё и родственнику, которого укажет сам пожилой человек. Может быть, здесь тоже это как-то официально прописать на уровне законодательства?
- Это возможно, только если будут внесены изменения в законодательство. Это не решить доброй волей. Если такая норма будет внесена в законодательные акты, то это будет работать. Но для этого нужны изменения, причём на уровне закона о регистрации недвижимости.
- Давайте рассмотрим самый плохой вариант: суд решил, что покупатель обязан вернуть продавцу квартиру, а продавец по этому судебному решению ничего покупателю возвращать не должен. Собственно, как и случилось в деле Долиной. Что в таком случае может сделать покупатель? Я не про обжалование до посинения. Есть ли какие-то законные рычаги, которые сделают эту ситуацию невыносимой для самого продавца и превратят его выигрыш в суде в Пиррову победу?
- В законодательстве есть понятие неосновательного обогащения. Если продавец в итоге получил и свою квартиру, и деньги покупателя, значит он неосновательно обогатился за счет последнего. Покупатель в таком случае вправе подать иск к продавцу о взыскании суммы неосновательного обогащения.
Здесь непременно надо требовать наложения ареста на квартиру. Важный нюанс: и долг по неосновательному обогащению, и арест квартиры перейдет наследникам продавца. То есть условная бабушка-мошенница будет знать: да, она забрала свою квартиру обратно и не вернула покупателю его деньги. Но никто из ее наследников ничего и никогда с этой квартирой уже сделать не сможет.
